Trainings- und Beratungsunternehmen
für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Bis Mitte 2024 sollen 65% aller neuen Heizungen mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Ziel ist es, das Heizen sparsamer und klimafreundlicher zu gestalten und damit Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen und Klimaneutralität zu gewährleisten. Denn: Zurzeit laufen bestehende Heizungen in Deutschland zu 75% mit Gas oder Öl!

Im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entstehen für Vermieter neue Herausforderungen. Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es für den Austausch von Bestandsheizungen? Welche Optionen erfüllen die 65%-Vorgabe? Wie sehen Übergangsregelungen aus? Was bedeutet hydraulischer Abgleich?

Im Hinblick auf die komplexe Rechtslage ist es für jeden Vermieter sinnvoll, ein praxisrelevantes Grundverständnis des Betriebs und der Modernisierung von Heizungsanlagen zu erlangen. Das technische Know-How ermöglicht ökonomische und effiziente zukunftsorientierte Entscheidungsprozesse. Die Optimierung von Heizungseinstellungen allein eröffnet oftmals bereits Einsparpotenziale. Als Vermieter sollten Sie wissen, wie der Primärenergiebedarf reduziert werden und wie die Umstellung auf regenerative Energien funktionieren kann. Was ist die Heizungstechnik der Zukunft und sind Smart-Home-Konzepte der Goldstandard der Heizungssteuerung?

Unser Heizungstechnik-Experte, Christian Grote M.Sc., gibt Einblicke in alle technisch relevanten Fragestellungen moderner und zukunftssicherer Heizungssysteme in unserem Webinar „Heizungstechnik – Wissen für die Vermietungspraxis“.

Alles Wissenswerte und einen systematischen Überblick über das GEG als solches gibt es in unserem Webinar „Heizungsgesetz und GEG 2024“.

Die Modernisierung der Heizung geht unter anderem mit der Möglichkeit einher, Kosten auf den Mieter umzulegen, was wiederum neue Fragestellungen aufwirft. Was sind die Voraussetzungen, welche baulichen Einzelmaßnahmen fallen darunter und wie unterscheidet sich das GEG-Modernisierungsrecht vom allgemeinen? Antworten auf diese Fragen werden in unserem Webinar „Neues Modernisierungsmietrecht 2024“ gegeben.

Wenn Mieter zur Räumung verurteilt werden, kann das Gericht im Urteil gemäß eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren. Neigt sich eine solche Frist dem Ende, können die zur Räumung verurteilten Mieter gemäß § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Frist wegen einer ansonsten eintretenden besonderen Härte beantragen. Eine solche Härte kann auch darin liegen, dass den Mietern die Wohnungslosigkeit droht, weil Sie trotz intensiver Bemühungen keinen anderen Wohnraum finden konnten.

In einem aktuell vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, stellte das Gericht klar, dass hier hohe Anforderungen zu stellen sind (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23).

Das Amtsgericht hatte dem Antrag des Mieters auf Verlängerung der Räumungsfrist mit der Begründung der „gerichtsbekannt angespannten Wohnsituation in Berlin“ stattgegeben. Der Vermieter legte Beschwerde ein.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reiche zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. Wie das Landgericht bereits in einer kurz zuvor getroffenen Entscheidung ausgeführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 – 67 T 79/23), könne eine gerichtsbekannt angespannte Wohnlage allenfalls eine Beweiserleichterung für den Mieter darstellen, sie befreie den Mieter hingegen nicht davon, Beweise für seine ergebnislos gebliebenen Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vorzulegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Er muss also beweisen, dass es ihm nicht möglich war, anderen Wohnraum zu finden und dass er sich umfangreich um solchen bemüht hat. Die bloße Vorlage von Bewerbungsunterlagen erbringt für sich allein jedenfalls keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Der Mieter muss auch beweisen, dass er sich damit tatsächlich beworben hat.

Viele weitere wichtige Tipps zum Thema Räumung erhalten Sie auch in unserer Fortbildungsveranstaltung „Forderungsmanagement – das ganze Paket“, das wir Ihnen als Präsenz-Seminar und als Webinar anbieten.

Es gibt Mietverhältnisse, bei denen sich die Kommunikation in einer Abwärtsspirale befindet und sich zunehmend schwierig gestaltet, bis diese ggf. nur noch im Austausch gegenseitiger Vorwürfe und Anschuldigungen bis hin zu gegenseitigen Strafanzeigen besteht. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches Mietverhältnis irgendwann so zerrüttet ist, dass eine Fortsetzung nicht mehr zumutbar erscheint und deswegen eine Kündigung möglich ist.

Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses darstellt, war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten.

Der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts in der Vergangenheit bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge eines (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08).

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun bestätigt, dass dies auch genauso im Wohnraummietrecht gilt (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VII ZR 211/22).

Auch wenn ein Mietverhältnis unstreitig und nachhaltig zerrüttet ist, müsse demnach zu der Zerrüttung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners stamme. Insofern müsse in jedem Fall immer ein nachweisliches, pflichtwidriges Verhalten seitens der Mieter vorliegen, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat.

Es bedarf somit immer einer nachweislichen Pflichtverletzung seitens der Mieter als Grundlage für eine Kündigung.

Damit es mit Ihren Mietern in der Kommunikation nicht so weit kommt, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare „Klar kommunizieren - Selbstsicher und schlagfertig!“ und „Anruf Mieter - Lösungen für heikle Gesprächssituationen der Vermietungspraxis“ sowie unser Präsenz-Workshop „Kommunikations-Werkstatt“.