Änderung des Verteilungsschlüssels nur bei wichtigem Grund!
Das Thema der Woche: Betriebskosten
Ein Vermieter darf den im Mietvertrag festgelegten Verteilungsschlüssel für Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich nicht einseitig ändern. Das Amtsgericht Hanau hat mit Urteil vom 15.08.2025 (Az. 32 C 16/25) entschieden: Eine Abweichung ist nur ausnahmsweise möglich, wenn hierfür ein wichtiger und nachvollziehbarer Grund vorliegt, der die Verwendung des bisherigen Schlüssels unzumutbar macht.
Worum ging es?
Die Vermieterin verlangte von ihrem Mieter Nachzahlungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen sowie rückständige Mieten. Dabei hatte sie in einzelnen Positionen den ursprünglich vereinbarten Personenschlüssel durch den Wohnflächenschlüssel ersetzt. Der Mieter widersprach und rechnete mit den sich aus dem alten Schlüssel ergebenden Guthaben sowie mit Anwaltskosten gegen.
Zentrale Entscheidungsgründe
Das Gericht wies die Klage überwiegend ab.
Der Mieter hatte die fehlerhaften Abrechnungen rechtzeitig nach § 556 Abs. 3 BGB beanstandet. Grundsätzlich bleibt ein Vermieter an einen einmal gewählten bzw. vereinbarten Schlüssel gebunden. Änderungen sind nur mit Zustimmung beider Parteien oder bei Unzumutbarkeit für den Vermieter zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05). Die Vermieterin argumentierte, die Ermittlung der tatsächlichen Personenzahlen sei ungenau. Allerdings nutzte sie denselben Schlüssel bei anderen Kostenpositionen weiter, ohne dies zu erklären. Das Gericht sah darin einen Widerspruch.
Rechte des Mieters
Der Mieter durfte die Abrechnungen eigenständig nach dem vereinbarten Schlüssel korrigieren und die überhöhten Nachforderungen mindern. Sich dabei ergebende Guthaben konnte er mit den Forderungen der Vermieterin verrechnen. Die unberechtigte Geltendmachung von Forderungen stellt ferner eine Verletzung der Rücksichtnahmepflicht dar (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 133/08). Daher durfte der Mieter sogar seine Anwaltskosten im Wege des Schadensersatzes mit den verbleibenden Forderungen des Vermieters aufrechnen.
Fazit
Vermieter sind an den einmal festgelegten Umlageschlüssel gebunden. Einseitige Änderungen sind nur in Ausnahmefällen erlaubt, wenn der bisherige Schlüssel unzumutbar ist. Bloße praktische Schwierigkeiten bei der Ermittlung rechtfertigen keine Abweichung. In der Praxis sollten Vermieter daher vor Änderungen am Verteilungsschlüssel unbedingt die Zustimmung der Mieter einholen oder einen gerichtsfesten sachlichen Grund nachweisen können.
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