Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen

Aufgrund der massiv steigenden Energiepreise ist absehbar, dass sich bei den Heizkostenabrechnungen für den aktuell laufenden Abrechnungszeitraum große Nachforderungsbeträge zu Lasten der Mieter*innen ergeben werden.
Um dem vorzubeugen, scheint eine präventive Anpassung der Vorauszahlungen ratsam.

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist jedoch gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur auf Grundlage der letzten Abrechnung möglich. Unproblematisch ist daher, wenn die Anpassung des monatlichen Vorauszahlungsbetrages auf ein Zwöftel des letzten Abrechnungsergebnisses erfolgt.

Wenn eine höhere Anpassung erfolgen soll, ist laut BGH auch die Berücksichtigung anderer Umstände möglich, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Ein pauschaler „abstrakter Sicherheitszuschlag“ auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten unter Verweis auf eine bekannte massive Steigerung der Energiekosten ist aber unzulässig. Absehbare Preissteigerungen können dennoch eine Anpassung der Vorauszahlungen begründen, sind jedoch laut BGH anhand von vorhandenen Preisinformationen im Einzelnen konkret auszurechnen und zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 - VIII ZR 294/10; BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11).

Für eine Erhöhung der Vorauszahlungen im Hinblick auf die aktuellen Energiekostensteigerungen, müssen Vermieter*innen daher den Aufwand betreiben, anhand von darzulegenden Preissteigerungen für die einzelnen Mieter*innen konkret auszurechnen, wie sich deren jeweiligen Kosten voraussichtlich entwickeln werden, sowie diese Berechnung in der Erhöhungserklärung zu erläutern.

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