BGH-Klarstellung: Zutrittspflicht des Mieters
Der Bundesgerichtshof stellte in einem Hinweisbeschluss (BGH vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23) klar, dass ein Mieter verpflichtet sei, seiner Vermieterin Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn sie eine Mieterhöhung plant und ein Sachverständiger die Wohnung begutachten soll. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass das Gutachten auch ohne Besichtigung erstellt werden könnte. Diese Verpflichtung ergibt sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), um eine rechtssichere Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen zu schaffen. Das Interesse des Vermieters, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen, überwiegt das Recht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung.
Mieter verweigert den Zutritt
Im zugrundeliegenden Fall verweigerte der Mieter den Zutritt zu einer Doppelhaushälfte, obwohl die Vermieterin mehrfach den Zutritt erbat. Zur Begründung teilte sie mit, dass sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen wolle und zur Vorbereitung der Mieterhöhung einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragt habe. Die Instanzgerichte stellten fest, dass die Vermieterin einen sachlichen Grund für den Zutritt habe, da der Zustand der Räume für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sei. Ohne Besichtigung könne der Sachverständige den Erhaltungszustand der Wohnung nicht angemessen bewerten. Dies bestätigte der BGH.
Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete
Gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB sind für die ortsübliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört nach Ansicht des BGH auch der Erhaltungszustand der Mietsache, der nur durch eine Besichtigung der Mieträume geklärt werden könne.
Der BGH betonte, dass der geringe Eingriff in die Rechte des Mieters durch das Eigentumsrecht des Vermieters gerechtfertigt sei. Eine Wohnungsbesichtigung trage dazu bei, Streitigkeiten vorzubeugen und die Mieterhöhung rechtlich abzusichern.
Besichtigungsrecht bei fehlender Wohnflächenberechnung
Entsprechendes dürfte auch gelten, wenn der Zutritt der Wohnung erforderlich ist, um die Wohnung zu vermessen, wenn keine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung vorliegt. Denn der BGH hatte in der Vergangenheit schon klargestellt, dass die Berechnung der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete immer anhand der tatsächlichen Quadratmeter zu erfolgen hat, unabhängig davon, welche Quadratmeterangabe im Mietvertrag steht (BGH vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).
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