Rechtliche Grundlage
Eine Nachzahlungsforderung aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.
Zwar gehören Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht ohne Weiteres zur laufend zu zahlenden Miete, sodass ein Zahlungsverzug aus einer Nebenkostenabrechnung nach überwiegender Rechtsprechung keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechtfertigt. Jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen. So entschied es zuletzt das AG Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024 – 33 C 33/24)
Mieter gerät in Schuldenfalle
Der Beklagte leistete auf die Forderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2020 bis 2022 keine Zahlungen. Nach einer Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung durch den Kläger reagierte der Beklagte nicht. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich.
Für die Nachzahlungsforderungen der Jahre 2020 und 2021 wurde zusätzlich ein Vollstreckungsbescheid erwirkt. Auch daraufhin erfolgten keine Zahlungen des Beklagten. Der Kläger wiederholte seine Kündigung außergerichtlich und später auch nach Klageerhebung.
Das Urteil: Gericht setzt klare Grenzen
Das Amtsgericht Brandenburg gab der Klage statt. Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis durch mehrere Kündigungen wirksam beendet wurde.
Das Gericht argumentierte, dass Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bei entsprechender Höhe eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können. Entscheidend sei, dass eine erhebliche Rückstandshöhe vorliege, die mindestens zwei Monatsmieten entsprach.
Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die die fristlose Kündigung hätte abwenden können, erfolgte nicht.
Bedeutung für die Praxis
Zu berücksichtigen ist, dass eine fristlose Kündigung nicht immer sofort gerechtfertigt ist. Vermieter, die über Jahre hinweg nicht abrechnen und dann hohe Nachzahlungsforderungen stellen, sollten sorgfältig abwägen, ob eine fristlose Kündigung angemessen ist.
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