Schriftformerfordernis bei Nebenkostenvorauszahlungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Beschl. v. 14.5.2025 – XII ZR 88/23) die Bedeutung der Schriftform bei der Änderung von Nebenkostenvorauszahlungen im Mietrecht bestätigt. Demnach stellen dauerhafte Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen eine wesentliche Vertragsänderung dar, die dem strengen Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt – unabhängig von der Höhe der Änderung.
Hintergrund: Schriftform bei Mietvertragsänderungen
Im konkreten Fall hatte der ursprüngliche Vermieter eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen schriftformwidrig vereinbart. Der neue Eigentümer, der gemäß § 566 BGB in die Vermieterstellung eingetreten war, berief sich darauf gegenüber dem Mieter auf den Formmangel. Der BGH entschied, dass der Erwerber den Formfehler grundsätzlich geltend machen kann – auch wenn dem ursprünglichen Vermieter dies wegen Treu und Glauben nicht möglich gewesen wäre.
BGH: Kein Rechtsmissbrauch durch Erwerber
Zudem stellte der BGH klar, dass dem Erwerber kein Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden kann, wenn er den Formmangel nutzt, selbst wenn er wirtschaftlich von der Änderung profitiert. Ein Rechtsmissbrauch setzt voraus, dass der ursprüngliche Vermieter an der formwidrigen Änderung mitgewirkt hat und daraus weitere Vorteile zieht – was beim Erwerber nicht der Fall ist.
Bedeutung der Entscheidung
Diese Rechtsprechung stärkt den Schutz des Erwerbers und sichert dessen Informationsinteresse über die tatsächlichen Mietbedingungen. Sie unterstreicht zugleich die Bedeutung des Schriftformerfordernisses bei längerfristigen Mietvertragsänderungen, um Transparenz und Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Gesetzliche Änderung bzgl. Textform
Zu beachten ist hierbei jedoch, dass sich das Schriftformerfordernis hier nur noch auf Altverträge bezieht. Für ab dem 01.01.2025 abgeschlossene Verträge genügt bei Gewerbemietverträgen nunmehr die Textform. Gleiches gilt für Änderungen von Altverträgen im Gewerbemietrecht ab dem 01.01.2026. Bei Zeitmietverträgen über Wohnraum bleibt es hingegen bei der strengeren Schriftformerfordernis.
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