Viertes Bürokratieentlastungsgesetz - Entlastungen für die Immobilienwirtschaft?
Die Bundesregierung hat im März 2024 den Entwurf eines Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) beschlossen. Das erklärte Ziel lautet, administrative Prozesse zum Beispiel durch Digitalisierung zu vereinfachen, unnötigen bürokratischen Aufwand zu verringern und dadurch die Wirtschaft zu entlasten. Auch für die Immobilienbranche bringt das neue Gesetz wichtige Änderungen. Doch wird das Ziel einer spürbaren Entlastung auch für Vermieter von Wohn- und Gewerbeeinheiten erreicht?
Welche praxisrelevanten Änderungen gibt es bei Formvorschriften?
Ein bedeutender Aspekt des BEG IV ist die "Erleichterung" von Formvorgaben im Miet- und Pachtrecht. An vielen Stellen soll die derzeitige Schriftform durch die Textform ersetzt werden. Dadurch soll das "papierlose Büro" erleichtert und gefördert werden. Die Formänderungen greifen jedoch nur punktuell und bei Weitem nicht im gesamten Mietrecht. Um Fehler zu vermeiden, müssen Vermieter genau hinsehen und sich informieren.
Befristung bei der Gewerbemiete: Vertragsabschluss in Textform?
Künftig sollen Mietverträge über Geschäftsräume mit einer Befristung von mehr als einem Jahr auch in Textform geschlossen werden können. Bislang galt die Schriftform. Wie man einen schriftlichen Vertrag formgültig abschließt, ist klar. Alles andere als klar ist dies jedoch bei der Textform. Diese ist eigentlich auf einseitige Erklärungen, etwa Pflichtinformationen, zugeschnitten. Wie genau ein Vertragsschluss in Textform (zum Beispiel mit elektronischen Dokumenten) funktioniert, ist derzeit unklar. Muss ein einheitliches Dokument erstellt werden? Wer muss an der Erstellung des "Textes" mitwirken? Für die Praxis könnten diese Fragen eine jahrelange Rechtsunsicherheit bedeuten.
Erleichterung des Kündigungswiderspruchs: Für wen?
Auch die Formvorschrift für den Mieter-Einwand gegen eine Kündigung wird abgesenkt. Mieter können auf diese Weise nun leichter einen persönlichen Härtefall vortragen und die Beendigung des Mietverhältnisses auf diese Weise verzögern. Vermieter müssen sich nun darauf einstellen, dass Widersprüche formwirksam auch per E-Mail und Messenger eingehen, was organisatorische Vorkehrungen erforderlich machen kann. Zudem sind Kündigungs-Muster anzupassen.
Digitale Belegeinsicht: Viele Fragen offen.
Auch im Betriebs- und Heizkostenrecht soll sich etwas tun. Der Entwurf sieht die Einführung einer digitalen Belegeinsicht vor. Auch in diesem Zusammenhang stellen sich jedoch sehr viele Fragen, die der Gesetzentwurf offenlässt. Unklar ist zum Beispiel, welche technischen Standards bei der Digitalisierung von Belegen einzuhalten sind. Auch die Art und Weise, wie eine digitale Einsichtsgewährung vonstattenzugehen hat, beschreibt das Gesetz nicht näher. Unter welchen Umständen hat der Mieter etwa einen Anspruch auf Übersendung elektronischer Belege? Was ist mit dem Datenschutz? Es ist damit zu rechnen, dass die Rechtsprechung nähere Vorgaben entwickeln wird. Bis dahin ist die Rechtslage jedoch alles andere als klar.
Ab wann gelten die neuen Vorgaben?
Das Gesetz muss noch vom Bundestag beschlossen werden und anschließend den Bundesrat passieren. Die Änderungen könnten somit noch 2024 in Kraft treten.
Was sagt Philipp I. Lee, LL.M., Experte und Trainer bei Teamplan, dazu?
"Die vielen ungeklärten Fragen, zum Beispiel zum Vertragsschluss in Textform oder zur digitalen Belegeinsicht, könnten zu einer jahrelangen Rechtsunsicherheit führen. Vermieter sollten sich unbedingt mit den Änderungen durch das BEG IV vertraut machen. Denn diese erfordern einige Anpassungen der bisherigen Verfahren und Muster."
In unserem Webinar "Bürokratieentlastungsgesetz 2024 - echte „Entlastung“ für Vermieter?" haben Sie die Möglichkeit, einen Überblick über die Änderungen, die das BEG IV im BGB-Mietrecht bringt, zu erhalten und gemeinsam mit Philipp Lee über die Schlussfolgerungen für die immobilienwirtschaftliche Praxis zu diskutieren.