Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg
Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 04.07.2025 (49 C 237/24) entschieden:
Verweigert eine Mieterin die Durchführung einer gerichtlich angeordneten Wohnungsbesichtigung, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Im konkreten Fall musste die Mieterin dem Vermieter die durch die Kündigung entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten erstatten.
Was war passiert?
Der Kläger war Vermieter einer Wohnung in Hamburg, die Beklagte seine Mieterin. Nach einem Streit über angezeigte Mängel an einer Steckdose und einem Ceranfeldherd wurde die Mieterin per Urteil verpflichtet, eine 30-minütige Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter oder eine beauftragte Fachperson zwecks Feststellung der Mängel zu dulden. Der Vermieter wurde dabei verpflichtet, fünf Termine vorzuschlagen.
Nachdem der Vermieter mögliche Termine nannte, wählte die Mieterin einen aus und teilte dazu im Vorwege noch „Regeln“ für die Besichtigung mit: Sie gestattete nur 10 Minuten Zutritt und nur das Ansehen der Steckdose und des Herdes; das Berühren wurde untersagt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich über seinen Anwalt.
Nachdem die Mieterin die Wohnung während des laufenden Räumungsverfahrens räumte, verlangte der Vermieter noch die Erstattung dieser Kosten.
Wie entschied das Gericht?
Das Amtsgericht Hamburg gab dem Vermieter Recht.
Die Mieterin habe ihre gerichtlich titulierte Duldungspflicht verletzt, indem sie eigenmächtig die Bedingungen der Besichtigung festlegte. Eine solche Nichtbefolgung sei eine schwerwiegende Vertragsverletzung, die eine Kündigung rechtfertige und damit auch Schadensersatzansprüche hinsichtlich der für die Rechtsverfolgung notwendigen Anwaltskosten auslöse.
Eine zusätzliche Fristsetzung nach § 543 Abs. 3 BGB sei nicht erforderlich, da die Mieterin bereits im ersten Verfahren zur Duldung verpflichtet worden war.
Das Gericht stellte klar, dass die Duldung einer Besichtigung auch das Anfassen von Steckdose und Herd umfasse – eine bloße Sichtprüfung genüge nicht.
Bedeutung der Entscheidung
Das Urteil unterstreicht: Mieterinnen und Mieter müssen gerichtliche Duldungsanordnungen vollständig befolgen. Eine eigenmächtige Einschränkung – etwa durch zeitliche Begrenzung oder Verbote bei der Besichtigung – kann als schwerwiegende Pflichtverletzung gewertet werden und eine Kündigung rechtfertigen. Dies gilt umso mehr, wenn der Zutritt trotz entsprechendem Urteil gar nicht gewährt wird.
Vermieter wiederum können im Falle solcher Pflichtverletzungen die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen, wenn sie zur Kündigung rechtlich beraten wurden.
Unsere Empfehlung
In unserem Webinar „Bitte nicht stören! Immer Ärger mit den Mietern…“ erfahren Sie, wie sie mit Pflichtverletzungen im Mietverhältnis umgehen und wie Sie alle rechtlichen Möglichkeiten zur Durchsetzung ausschöpfen können.
Zum Webinar