Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) entschieden: Ein Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er seine bisher selbst genutzte Wohnung im selben Haus umbauen und anschließend verkaufen möchte und hierfür in die vermietete Wohnung umziehen will. Der Wunsch, die Mietwohnung künftig selbst zu nutzen, genügt, solange er ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet ist. Dass der Vermieter mit dem Umbau einen höheren Verkaufserlös erzielen will oder der Bedarf durch eigenes Handeln entsteht, steht der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.
Was war passiert?
Eine Mieterin bewohnte seit 2006 eine Wohnung in Berlin. Ihr Vermieter lebte eine Etage darüber und plante, seine Wohnung mit dem bisher unausgebauten Dachgeschoss zu verbinden, um sie später zu verkaufen. Während der umfangreichen Umbauarbeiten und dauerhaft danach wollte er die Mietwohnung selbst nutzen. Er kündigte deshalb wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht gab ihm Recht, das Landgericht sah jedoch eine unzulässige Verwertungskündigung: Der Vermieter wolle lediglich seine Immobilie wirtschaftlich optimal verwerten. Der BGH hob dieses Urteil auf.
Was sind die Voraussetzungen?
Die Formulierung „benötigt“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB umfasst das Interesse des Vermieters die Wohnung ernsthaft für sich oder nahe Angehörige nutzen zu wollen, wenn hierfür nachvollziehbare Gründe vorliegen. Eine zwingende Verschlechterung der Wohnsituation oder ein „objektiver Mehrbedarf“ ist nicht erforderlich. Auch ein durch Umbau oder Immobilienstrategie ausgelöster Bedarf ist zulässig – solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt. Die Gerichte dürfen die Lebensplanung des Vermieters nicht durch eigene Vorstellungen ersetzen, müssen aber prüfen, ob der Nutzungswunsch echt und nicht vorgeschoben ist.
Bedeutung der Entscheidung
Der BGH stärkt die Rechte von Vermietern: Eigenbedarf bleibt weit auszulegen. Wirtschaftliche Motive wie Umbau und späterer Verkauf schließen ihn nicht aus, sofern der Selbstnutzungswunsch im Vordergrund steht. Gleichzeitig bleibt die Grenze des Rechtsmissbrauchs bestehen – die Gerichte müssen die Ernsthaftigkeit prüfen.
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