Der Wille der Vertragsparteien
Das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urt. v. 02.05.2024 – 318a C 115/24) entschied, dass ein Stellplatzmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann. Maßgeblich sei der Wille der Vertragsparteien.
Hintergrund des Falls
Die Mieterin mietete 2006 eine Wohnung sowie einen Tiefgaragenstellplatz im selben Gebäudekomplex. Beide Verträge wurden gleichzeitig abgeschlossen, jedoch auf separaten Vertragsdokumenten. Als die Mieterin später in eine andere Wohnung zog, wurde nur der Wohnungsmietvertrag erneuert, der Stellplatzmietvertrag blieb unverändert. Nachdem die Mieterin unerlaubt eine Dachbox angebracht hatte, kündigte die Vermieterin den Stellplatzmietvertrag und vermietete ihn anderweitig. Der Stellplatzmietvertrag enthielt eine eigenständige Kündigungsklausel (§ 2 Abs. 2). Dennoch argumentierte die Mieterin, die Verträge seien untrennbar verbunden und nicht separat kündbar. Die Mieterin beantragte eine einstweilige Verfügung gegen die Neuvermietung.
Gerichtliche Entscheidung
Das Amtsgericht wies den Antrag ab. Es bestehe eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge, wegen der separaten Urkunden. Die gleichzeitige Unterzeichnung beider Verträge belege nicht automatisch, dass eine rechtliche Einheit beabsichtigt war. Auch der Umstand, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet, ändere daran nichts. Entscheidend sei, dass der Stellplatzvertrag ausdrücklich eine separate Kündigungsmöglichkeit vorsieht. Die Mieterin könne sich daher nicht auf eine untrennbare Verbindung der Verträge berufen.
Praxishinweis
Ähnlich entschied auch schon der BGH (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20). Dort hielt der BGH zwar fest, dass die Tatsache, dass Wohnung und Stellplatz im selben Gebäude liegen und die Mietverträge zeitgleich geschlossen wurden, regelmäßig die Annahme einer rechtlichen Einheit rechtfertigen, so dass dann ein Stellplatz nicht separat gekündigt werden kann. Zwingend sei dies jedoch nicht. sofern konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die für separate Verträge sprechen. In dem Fall ging der BGH auch von getrennten Verträgen aus, da die Verträge nicht aufeinander Bezug nahmen und unterschiedliche Regelungen zur Kündigung enthielten.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie durch eine klare Vertragsgestaltung Streitigkeiten vermeiden können. Wer Stellplätze oder Nebenräume getrennt vom Wohnraummietvertrag vermieten möchte, sollte dies ausdrücklich klarstellen und darauf achten, dass eigenständige Kündigungsmöglichkeiten bestehen.
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