Das Erhöhungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB bietet Vermietern viele Vorteile. Dies verdeutlicht auch das neueste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21).
Eine vorbehaltlose Zustimmung des Mieters bewirkt, dass die erhöhte Miete insgesamt als fortan vertragsgemäß vereinbart ist. Die Zustimmung bezieht sich in aller Regel nicht nur isoliert auf den Erhöhungsbetrag, sondern auf die neue Miethöhe inklusive Erhöhungsbetrag. Damit erneuern die Vertragsparteien den Rechtsgrund für die künftigen Mietzahlungen rundum.[1]
Daraus folgt, dass etwaige Verstöße der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) jedenfalls für die Zukunft ab Wirksamwerden der Erhöhungsvereinbarung „geheilt“ sind.
Stimmt der Mieter dem Erhöhungsbegehren zu, so darf sich der Vermieter berechtigterweise darauf berufen, dass die Miethöhe fortan insgesamt auf ein neues Fundament gestellt ist.[2] Denn das Gesetz gibt dem Mieter ausreichend Raum, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen und verneinendenfalls die Zustimmung hierzu abzulehnen. Möchte der Mieter demgegenüber seine Zustimmung auf den isolierten Erhöhungsbetrag beschränken und sich in Hinblick auf die Ausgangsmiete etwaige Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für die Zukunft vorbehalten, so obliegt es ihm, dies spätestens mit seiner Zustimmung deutlich zu machen.[3]
Auf die Erhöhungsvereinbarung selbst ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar, weil diese bei einvernehmlichen Veränderungen des laufenden Mietverhältnisses nicht eingreift.[4]
Für die Vergangenheit vermag die Erhöhungsvereinbarung indes keine heilende Wirkung zu entfalten. Dem Mieter ist es unbenommen, für diejenigen Zeiträume, die vor dem Wirksamwerden der erhöhten Miete liegen, Ansprüche aus dem Mietpreisbegrenzungsrecht geltend zu machen. Stand die Ausgangsmiete also bei Mietbeginn tatsächlich nicht vollständig in Einklang mit der Mietpreisbremse, so können darauf beruhende Ansprüche für die zurückliegenden Monate begründet sein, wenn und soweit sie noch nicht einer Einwendungspräklusion, Verjährung oder einem sonstigen Ausschlussgrund unterliegen.
Formulieren Sie das Erhöhungsschreiben so, dass es ausdrücklich die Zustimmung zur erhöhten Gesamtmiete verlangt und sich nicht etwa nur auf den Erhöhungsbetrag bezieht, der hinzukommen soll.
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[1] BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21 –, juris Ls. 1, Rn. 13 ff.
[2] BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21 –, juris Rn. 33.
[3] BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21 –, juris Rn. 19.
[4] BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21 –, juris Rn. 24.