Fristlose Kündigung eines gewalttätigen Mieters
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung gegenüber einem gewalttätigen Mieter auch ohne vorherige Abmahnung wirksam sein kann (LG Berlin, Beschl. v. 30.07.2024 – 67 S 190/24). Im konkreten Fall ging es um einen Mieter mit untherapierter Alkoholabhängigkeit, der gegenüber anderen Hausbewohnern Gewalt angewendet hatte.
Schwere Pflichtverletzungen begründen Kündigung
Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt, ohne ihn zuvor abzumahnen. Der Mieter behauptete, wegen seiner Alkoholsucht schuldunfähig gewesen zu sein, und beantragte Prozesskostenhilfe, um gegen die Kündigung vorzugehen. Das Gericht lehnte diesen Antrag ab und stellte klar, dass die Kündigung rechtlich wirksam sei.
Auch ohne Abmahnung sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber anderen Mietern wiege in diesem Fall schwerer als das Verschulden des Mieters. Die Kammer betonte, dass ein fortgesetztes Mietverhältnis angesichts der Vorfälle nicht zumutbar sei.
Wann ist eine Abmahnung erforderlich?
Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB kann eine Abmahnung entbehrlich sein, wenn das Fehlverhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört hat. Ob eine Abmahnung notwendig ist, hängt immer vom Einzelfall ab.
In der Vergangenheit haben Gerichte diese Frage unterschiedlich beurteilt. Während das LG Köln selbst bei Messerbedrohungen eine Abmahnung forderte, sah das LG Berlin bereits in Beleidigungen per SMS („dumme Kuh“ oder „Arschloch“) eine ausreichende Grundlage für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung.
Bedeutung des Urteils
Das Urteil zeigt, dass schwere Pflichtverletzungen eines Mieters, die andere Hausbewohner gefährden, eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen können. Vermieter sollten jedoch stets den Einzelfall prüfen, bevor sie eine solche Kündigung aussprechen.
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