Wohnungsknappheit und Untervermietung: Eine wachsende Realität
Es ist bei der in vielen Bereichen Deutschlands bestehenden Wohnungsknappheit inzwischen nichts ungewöhnliches mehr, wenn Mieter ihre Wohnung untervermieten und damit sogar mehr Geld einnehmen, als sie selbst an Miete zahlen.
Rechtliche Aspekte der Untermietgenehmigung
Eine Untermieterlaubnis kann grundsätzlich nicht abgelehnt werden, wenn ein Teil der Wohnung vom Mieter selbst weiter genutzt wird und er ein berechtigtes Interesse darlegen kann und die Person des Untermieters nicht von vornherein unzumutbar ist.
Vor allem sozialen Vermietern, die eine vergleichsweise geringe Miete erhalten, ist es häufig ein Dorn im Auge, wenn ihre Mieter mit dem günstigen Wohnraum einen Reibach machen. Es gibt aber bislang kaum eine Handhabe als Vermieter zu reagieren, wenn Mieter die Räume zu einem deutlichen höheren Preis untervermieten als sie selbst dafür zahlen. Zwar sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen kann, jedoch geht der überwiegende Teil der Rechtsprechung von einem geringen Zuschlag von 20 bis 30 EUR aus und auch nur dann, wenn es durch die Untervermietung zu einer Gebrauchserweiterung bzw. einer höheren Abnutzung kommt (weil dann mehr Personen als vorher in der Wohnung wohnen).
Entscheidung des Landgerichts Berlin
Das Landgericht Berlin hat hierzu jedoch bereits mehrfach vertreten, dass ein Vermieter die für eine Teilüberlassung geforderte Untermieterlaubnis nur dann geben müsse, wenn er angemessen an dem Ertrag aus der Untervermietung beteiligt würde. Die vollständige Abschöpfung des wirtschaftlichen Ertrags aus dem Untermietverhältnis durch den Vermieter sei dabei aber nicht zulässig. Vielmehr müsse im jeweiligen Einzelfall im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung bestimmt werden, wie hoch der angemessene Anteil sei, der dem Vermieter zustehe.
So entschied nun das Landgericht in einer sehr aktuellen Entscheidung erneut, dass ein Vermieter einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben muss, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22). Das Landgericht hat die Revision zugelassen und das Verfahren liegt nun dem BGH zu Entscheidung vor.
Es bleibt daher zu hoffen, dass der BGH alsbald für Klarheit sorgen wird, wird wie mit diesen Situationen künftig umzugehen ist.
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