BGH zur Vermieterhaftung
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025 (Az: VIII ZR 250/23) erinnert Vermieter eindringlich daran, dass sich mietvertragliche Verantwortung nicht an Grundstücksgrenzen oder Zuständigkeitskonstruktionen verliert. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, haftet gegenüber seinem Mieter auch dann, wenn der Winterdienst auf Gemeinschaftsflächen von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einem externen Dienstleister organisiert wird.
Der Fall
Ausgangspunkt war ein Glätteunfall: Eine Mieterin stürzte auf einem nicht geräumten Zugangsweg zum Haus und erlitt schwere Verletzungen. Der Weg lag im Gemeinschaftseigentum, der Winterdienst war von der Wohnungseigentümergemeinschaft an ein Unternehmen vergeben. Das Berufungsgericht sah die Verantwortung deshalb nicht bei der Vermieterin – der BGH widersprach deutlich.
Entscheidung des BGH
Der BGH stellt klar: Die Räum- und Streupflicht folgt im Verhältnis zum Mieter nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag. Der Vermieter schuldet dem Mieter einen sicheren Zugang zur Wohnung. Diese Pflicht gilt uneingeschränkt auch dann, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt und die relevanten Flächen im Gemeinschaftseigentum stehen. Für den Mieter ist regelmäßig weder erkennbar noch rechtlich relevant, wem Grundstück oder Wege gehören.
Vermieter haftet für Erfüllungsgehilfen
Besonders praxisrelevant ist die Zurechnung fremden Verschuldens: Beauftragt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Winterdienst, wird dieser im Verhältnis zum Mieter zum Erfüllungsgehilfen des vermietenden Wohnungseigentümers. Dessen Versäumnisse muss sich der Vermieter nach § 278 BGB wie eigenes Verschulden zurechnen lassen. Die Haftung reduziert sich also gerade nicht auf bloße Auswahl- oder Überwachungspflichten.
Kein Haftungsausschluss
Auch mietvertragliche Klauseln halfen der Vermieterin nicht. Weder die Umlage der Winterdienstkosten über die Betriebskosten noch allgemeine Regelungen zur Schneeräumung begründen eine klare und wirksame Übertragung der Haftung auf den Mieter oder einen Haftungsausschluss zugunsten des Vermieters. Zweifel gehen hier zulasten des Vermieters.
Schutzzweck des Wohnraummietrechts
Der BGH betont zudem den Schutzzweck des Wohnraummietrechts: Mieter dürfen darauf vertrauen, dass ihr Vertragspartner für Pflichtverletzungen einsteht – und nicht auf Ansprüche gegen Dritte verwiesen werden, die sie weder ausgewählt noch beeinflusst haben und deren Insolvenzrisiko sie tragen müssten.
Fazit
Die Entscheidung ist eine deutliche Klarstellung: Wer vermietet, trägt das Risiko der Arbeitsteilung. Delegation entlastet organisatorisch, nicht haftungsrechtlich. Für Vermieter von Eigentumswohnungen bedeutet das: Auch bei scheinbar „gemeinschaftlichen“ Pflichten bleibt die Verantwortung gegenüber dem Mieter persönlich bestehen – insbesondere dann, wenn es um elementare Schutzpflichten wie den sicheren Zugang zur Wohnung geht.
Vermieter müssen dann den Dienstleister über die Eigentümergemeinschaft in Regress nehmen.
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