Kostenverteilung neuer Heizungsanlagen
Dürfen Eigentümer beschließen, dass die Kosten für eine neue Heizungsanlage nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach dem sogenannten Objektprinzip – also gleichmäßig je Einheit – verteilt werden? Genau das war Streitpunkt in einer WEG mit drei Häusern, als es um 25.000€ für die Heizungserneuerung ging. Zwei Beschlüsse standen zur Wahl: Verteilung nach Einheiten oder nach Anteilen. Gegen den Beschluss, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, wehrten sich die Eigentümer einer Einheit.
Was sagt das Gericht?
Das Amtsgericht Limburg gab den klagenden Eigentümern zunächst recht – das Landgericht Frankfurt a.M. jedoch nicht (Urteil vom 20.02.2025 – 2-13 S 42/24). Seine Begründung: Die Verteilung nach Einheiten ist rechtlich zulässig, solange sie nicht willkürlich ist. Die alte Teilungserklärung von 1993, die nur einstimmige Änderungen erlaubte, steht dem nicht entgegen – denn sie spiegelt lediglich den damaligen Rechtsstand wider.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Seit der WEG-Reform 2020 dürfen Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, einzelne Kosten nach einem anderen Schlüssel zu verteilen – wenn es sachlich vertretbar ist. Der Gestaltungsspielraum ist groß. Solange keine unzumutbare Benachteiligung einzelner Eigentümer entsteht, ist z.B. auch eine pauschale Verteilung nach Wohnungen möglich.
Objektiv oder willkürlich?
Ein Verteilungsschlüssel muss nachvollziehbar und praktikabel sein. Entscheidend ist, dass sich die Belastung im Rahmen hält – und nicht einzelne Eigentümer gezielt benachteiligt werden. In diesem Fall war dies laut Gericht nicht so: Auch kleinere Eigentümer hatten zugestimmt, der Betrag pro Einheit blieb moderat.
Unsere Empfehlung
Mehr zu typischen Haftungsfallen, Jahresabrechnungen, Eigentümerversammlungen und der neuesten Rechtsprechung des WEG-Rechts, in unserem Seminar „Crashkurs WEG-Recht“.