Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 20.06.2024 (67 S 83/24) entschieden, dass eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung unwirksam sei, wenn sie lediglich die Möglichkeit zur Mieterhöhung bei steigendem Index vorsieht, jedoch keine Regelung enthält, die es erlaubt, bei sinkendem Index eine Mietsenkung zu verlangen. Diese Entscheidung betrifft sowohl individuelle Vereinbarungen als auch Formularverträge.
Im vorliegenden Fall klagten die Mieter gegen den Vermieter auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Mieterhöhungsbeträge. Die Mieter hielten die im Mietvertrag enthaltene Indexklausel für unwirksam, da sie nicht explizit das Recht der Mieter regelte, die Miete bei einem fallenden Index zu senken. Das Amtsgericht gab der Klage vollumfänglich statt, woraufhin der Vermieter Berufung einlegte.
Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Vermieters zurück. Es stellte fest, dass nach § 557b Abs. 1 BGB eine Indexmietvereinbarung sowohl Mieterhöhungen als auch Mietsenkungen umfassen müsse. Zwar erwähnt der Gesetzeswortlaut die Möglichkeit der Mietsenkung nicht explizit, doch ergäbe sich aus der Gesetzesbegründung, dass eine Anpassung der Miete in beide Richtungen möglich sein muss. Eine Klausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung erlaubt, sei als eine sogenannte Einseitigkeitsklausel anzusehen und daher unwirksam, selbst wenn sie individuell vereinbart wurde.
Zusätzlich zur Unwirksamkeit als Individualvereinbarung erklärte das Gericht die Klausel auch als Allgemeine Geschäftsbedingung für unwirksam. Gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB benachteiligt eine solche Regelung den Mieter unangemessen. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB führte zudem zu einer kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel, was die Unwirksamkeit weiter unterstreiche. Das führe nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel.
Soweit Sie Indexklauseln verwenden, sollten Sie bei der Gestaltung von solchen Vereinbarungen daher sicherstellen, dass diese sowohl Erhöhungen als auch Senkungen des Mietzinses in Abhängigkeit vom Preisindex umfassen. Andernfalls riskieren Sie, dass die gesamte Klausel unwirksam wird, auch wenn eine erhebliche Senkung des Preisindex in der Praxis so gut wie nie vorkommt.
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