Insolvenzplanverfahren: Vermieter darf Kaution wieder auffüllen lassen
Das OLG Rostock hat mit Urteil vom 23.10.2025 (Az. 3 U 54/25) entschieden: Ein Vermieter kann verlangen, dass eine während des Mietverhältnisses verbrauchte Kaution wieder aufgefüllt wird – auch wenn über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzplanverfahren lief. Der Anspruch ist nicht auf die Insolvenzquote beschränkt.
Sachverhalt
Über das Vermögen der Mieterin war ein Insolvenzplanverfahren durchgeführt worden. Während des laufenden Mietverhältnisses hatte die Vermieterin berechtigt auf die Kaution zugegriffen und verlangte nun deren Wiederauffüllung in Höhe von rund 68.000 Euro. Die Mieterin meinte, dieser Anspruch sei eine „normale“ Insolvenzforderung. Solche Forderungen werden im Verfahren nur anteilig (nach Quote) bezahlt. Nach Abschluss des Verfahrens sei sie daher im Übrigen von der Schuld befreit.
Wie entschied das Gericht?
Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Der Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution passe nicht in das übliche Schema des Insolvenzrechts. Er sei weder eine klassische Insolvenzforderung noch eine sogenannte Masseverbindlichkeit.
Entscheidend sei: Das Mietverhältnis besteht trotz Insolvenz weiter. Nach Aufhebung des Verfahrens entstehen wieder die gesetzlichen Mietansprüche. Dann müsse auch die vereinbarte Sicherheit in voller Höhe bestehen. Es wäre widersprüchlich, wenn der Vermieter nur noch mit einer „Teil-Kaution“ abgesichert wäre, obwohl der Vertrag fortgeführt wird.
Keine Benachteiligung anderer Gläubiger
Auch eine unzulässige Bevorzugung des Vermieters sah das Gericht nicht. Ein möglicher Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht erst am Ende des Mietverhältnisses. Deshalb kann hier keine unzulässige Aufrechnung zulasten anderer Gläubiger stattfinden.
Bedeutung für die Praxis
Das OLG Rostock hat die Revision zugelassen; sie ist beim Bundesgerichtshof (Az. IX ZR 149/25) anhängig. Die Frage der insolvenzrechtlichen Qualifikation von Wiederauffüllungsansprüchen besitzt grundsätzliche Bedeutung und dürfte für die Gewerberaummiete erhebliche Relevanz entfalten.
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