Der BGH hatte sich zuletzt mit Fällen auseinanderzusetzen, in denen es darum ging, dass Mieter unwahre Behauptungen und Verdächtigungen über Vermieter äußerten und die Vermieter daraufhin eine Kündigung aussprachen.
In einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22) ging es darum, dass die Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen vertragswidriger Hundehaltung im Räumungsprozess geäußert hatten, dass diese Kündigung nur vorgeschoben sei. Vielmehr wolle der Vermieter sie herausmobben, denn sie hätten ein (wohl erfundenes) Gespräch mitgehört, dass der Vermieter das Haus verkaufen wolle und dafür die Wohnungen frei bräuchte, und der Hausverwalter hätte sie auch mit Worten wie "Scheiß Ausländer" und "Assis" beleidigt. Wegen dieser Äußerungen hatte der Vermieter wegen bewusst unwahrer Äußerungen im Räumungsprozess eine weitere Kündigung ausgesprochen. Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage dann wegen bewusst unwahrer Äußerungen der Mieter statt.
Der BGH wies den Fall jedoch zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück. Er stellte hierbei klar, dass die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs mit dem Verhalten der Vermieterin beziehungsweise ihres Hausverwalters zu bewerten sei. In die gebotene Würdigung hätte ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einbezogen werden müssen. Das Landgericht hätte daher prüfen müssen, ob das Vorbringen der Mieter zu den beleidigenden Äußerungen des Hausverwalters der Wahrheit entsprach. Auch hätte berücksichtigt werden müssen, ob das unredliche Prozessverhalten der Mieter der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte. Dann könnte dem Fehlverhalten ein geringeres Gewicht beizumessen sein.
In einem anderen Fall beim BGH ging es um vermeintlich unwahre Behauptungen im Rahmen einer mieterseitigen Strafanzeige gegen den Vermieter, die der Vermieter als Kündigungsgrund ansah (BGH, Hinweisbeschluss vom 08.08.2023 – VIII ZR 234/22). Hier hatte die Mieterin, nachdem ein Unbekannter sie auf dem Internetportal „Seitensprung“ angemeldet, hierfür ein Passwort mit vulgärem Sexualbezug verwendet und persönliche Daten der Mieterin für Bestellungen von Büchern mit anzüglichem Titel sowie Kreditanfragen genutzt hatte, eine entsprechende Strafanzeige gestellt und dabei den Verdacht gegen den Vermieter geäußert und ihm wiederholtes Mobbing auf niveaulose Art vorgeworfen. Die Kündigung des Vermieters wurde als unwirksam angesehen, da die Kommunikation im Vorwege auch seitens des Vermieters die Ebene der Sachlichkeit bereits überschritten und eine „persönliche Note“ erreicht hatte und es auch nicht abwegig erschien, dass der Vermieter die Taten begangen haben könnte, auch wenn ihm dies nicht nachgewiesen werden konnte. Außerdem habe die Mieterin auch „nur“ einen Verdacht geäußert. Wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige gegen den Vermieter können hingegen eine Kündigung begründen.
Der BGH stellte insofern in beiden Fällen wieder einmal klar, dass sich eine pauschale Betrachtungsweise in solchen Fällen verbiete und dass es stets auf alle Umstände des Einzelfalles ankomme.
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