Das Thema dieser Woche: Betriebskosten und Mängel
Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Vermieter bei unzureichender Erbringung von Leistungen im Rahmen der Betriebskosten (wie z. B. Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege) mit Ansprüchen auf Mängelbeseitigung und Mietminderung durch die Mieter rechnen müssen (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2024 – 67 S 100/24). Dies gelte auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen.
Der Fall betraf eine Mieterin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung von Mängeln und die Rückzahlung überzahlten Mietzinses forderte. Grund waren erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen aufgrund unzureichender Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hatte die Klage zunächst abgewiesen, weil die Mieterin ihre Vorwürfe nicht ausreichend substantiiert und keine konkrete Mangelanzeige vorgelegt habe.
Das Landgericht Berlin hob das erstinstanzliche Urteil auf und stellte klar, dass die behaupteten Gebrauchsbeeinträchtigungen als Mängel der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 und § 536 Abs. 1 BGB zu betrachten seien. Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung sei dafür nicht erforderlich. Für Vermieter:innen bedeutet dies, dass sie auch ohne spezifische Abreden dafür sorgen müssten, dass die von ihnen oder beauftragten Dritten erbrachten Leistungen den üblichen Mindeststandards entsprechen.
Dabei sei sicherzustellen, dass alle Leistungen, die der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen, stets gründlich und nachhaltig erbracht werden. Dies umfasse insbesondere die Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Fahrstuhl und Müllraum sowie die Pflege der Gartenanlagen. Das gelte – auch unabhängig von der Höhe des Mietzinses – erst recht, wenn wie hier Kostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter als Betriebskosten abgewälzt werden.
Demnach sind Mieter:innen bei solchen Schlechtleistungen nicht nur auf betriebskostenrechtliche Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt, sondern auch direkte Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Mietminderung können geltend gemacht werden, wenn die Leistungen unzureichend sind und zu erheblichen Beeinträchtigungen führen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, wenn nachträglich Mängel beseitigt werden müssen oder Mietminderungen erfolgen. Diesbezüglich müsste dann aber eine Auseinandersetzung mit den Dienstleistern erfolgen, die die Schlechtleistung zu verantworten haben.
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