Signalwirkung für den Mietschutz
Mit Beschluss vom 21. Juli 2025 (1 BvR 1428/24) hat das Bundesverfassungsgericht die verfassungsrechtlichen Maßstäbe für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen eines „atypischen“ Mieterverhaltens – etwa bei stark verwahrlosten oder zugestellten Wohnungen – präzisiert. Die Entscheidung verdeutlicht die persönlichkeitsrechtliche Dimension des Mietbesitzes und stärkt zugleich die Bedeutung einer sorgfältigen Abwägung zwischen den Interessen von Mieter und Vermieter.
Mietbesitz als eigentumsgleiches Recht
Das Gericht hebt hervor, dass das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung als eigentumsgleiches Recht im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist. Die Wohnung sei der Mittelpunkt der privaten Existenz und Ort freier Persönlichkeitsentfaltung. Daher vermittelt das Mietverhältnis nicht nur ein schuldrechtliches Nutzungsrecht, sondern eine durch das Grundgesetz abgesicherte Freiheitsposition. Diese gewährleistet dem Mieter, seine Wohnverhältnisse nach eigenen Vorstellungen zu gestalten – bis zur Grenze einer vertraglichen Pflichtverletzung. Weder der Vermieter noch die Gerichte dürfen dem Mieter ihre Vorstellungen von „ordnungsgemäßem“ Wohnen aufzwingen oder den Wohngebrauch nach objektiven Maßstäben normieren.
Grenzen des Mieterschutzes
Gleichwohl erkennt das Bundesverfassungsgericht an, dass auch ohne bereits eingetretene Schäden eine nicht nur geringfügige sachgefährdende Nutzung der Wohnung – etwa durch Vermüllung, Verdreckung oder die vollständige Zustellung einzelner Räume – die Eigentumsrechte des Vermieters verletzen kann. In solchen Fällen kann eine Kündigung zur Schadensprophylaxe grundsätzlich zulässig sein. Verfassungsrechtlich unzulässig wäre es jedoch, die Vermieterinteressen einseitig zu privilegieren, ohne festzustellen, welche konkreten Nachteile tatsächlich drohen und ohne die entgegenstehenden Belange des Mieters in die Gesamtabwägung einzustellen.
Interessenabwägung
Das BVerfG betont damit die Pflicht der Fachgerichte, bei Kündigungen wegen „Messie“-ähnlichen Zuständen stets eine verhältnismäßige und nachvollziehbare Abwägung vorzunehmen. Dabei sind insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die soziale Verwurzelung des Mieters, sein gesundheitlicher Zustand und gegebenenfalls die öffentliche Trägerschaft des Vermieters zu berücksichtigen.
Fazit
Die Entscheidung des BVerfG macht für Vermieter deutlich, dass Kündigungen wegen unordentlicher oder zugestellter Wohnungen nicht allein auf ästhetische oder subjektive Vorstellungen von „ordnungsgemäßem Wohnen“ gestützt werden dürfen. Vor einer Kündigung muss stets beobachtet werden, ob konkrete sachliche Gefahren für die Mietsache bestehen und diese nachvollziehbar dokumentiert sind. So lässt sich eine verfassungsrechtlich sichere und rechtlich tragfähige Kündigung vorbereiten und das Risiko einer späteren Aufhebung durch Gerichte minimieren.
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