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Miethöhe bei nachträglicher Einschränkung von Gemeinschaftsflächen

schon gewusst

In einem vom BGH entschiedenen Fall stritt eine Vermieterin mit einem Wohnungsmieter in einem 20-Parteien-Haus wegen der Verkleinerung eines gemeinschaftlichen Fahrradkellers. Zu Beginn des Wohnungsmietverhältnisses mit dem Mieter maß der Fahrradkeller großzügige 49 Quadratmeter. Der Fahrradkeller wurde dann im Zuge von Modernisierungsarbeiten, bei denen unter anderem eine Zentralheizung installiert wurde, auf sieben Quadratmeter verkleinert.

In der Zeit nach der Verkleinerung des Fahrradkellers hatte die Vermieterin eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt und hierbei auch für den Vergleich der Ausstattungsmerkmale und die Berechnung der Vergleichsmiete die neue Größe des Fahrradkellers berücksichtigt. Zur Zustimmung dieser Mieterhöhung wurde der Mieter in einem entsprechenden Klageverfahren auch verurteilt.

Im Gegenzug hatte der Mieter jedoch eine Mietminderung wegen des verkleinerten Fahrradkellers geltend gemacht. Die Vorinstanzen hatten dem Mieter nach Maßgabe eines eingeholten Sachverständigengutachtens eine Minderung von 4,8 % zugesprochen.

Dies wurde vom BGH bestätigt (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VIIIZR 51/20). Die Mitbenutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe sei durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrages und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden. Diese vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers sei auch nicht dadurch geändert worden, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen, die zu der Verkleinerung geführt haben, geduldet habe bzw. dulden musste. Auch wenn es nur ein Mitbenutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche betrifft, wirkt sich dies nicht unerheblich auf den Gebrauch der Wohnung aus.

Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass im Rahmen der zwischenzeitlichen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag für die verkleinerte Größe des Fahrradkellers berücksichtig worden war. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Frage, ob ein Mangel vorliegt, seien grundsätzlich getrennt zu beurteilen. Während sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den tatsächlichen, aktuellen Verhältnissen richte, sei für die Frage, ob eine Minderung gerechtfertigt ist, die vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache bei Mietbeginn maßgeblich.

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