Entscheidung des LG Berlin II
Das Landgericht Berlin II hat entschieden (LG Berlin II Urt. v. 5.5.2026 – 65 S 262/25), dass Vermieter sich nicht immer auf die zuletzt gezahlte Vormiete berufen können. Wurde die Miete des Vormieters erst im letzten Jahr vor dessen Auszug geändert, hat die Vormiete bei der Anwendung der Mietpreisbremse unberücksichtigt zu bleiben, auch wenn es sich um eine Mietsenkung handelte.
Hintergrund des Falls
Die Kläger hatten 2022 eine Berliner Wohnung für eine Nettokaltmiete von 891 Euro angemietet. Dieser Betrag entsprach der Miete, die die Vormieter zuletzt zahlten. Ursprünglich lag deren Miete jedoch bei 1.078,50 Euro und hatte bereits der Mietpreisbremse widersprochen. Wenige Monate vor Ende des Mietverhältnisses wurde die Miete durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Vormieter auf 891 Euro gesenkt. Die neuen Mieter hielten die vereinbarte Miete für zu hoch und beriefen sich auf die Regelungen der Mietpreisbremse.
Mietsenkung innerhalb eines Jahres bleibt außer Betracht
Grundsätzlich darf ein Vermieter bei einer Neuvermietung unter bestimmten Voraussetzungen die zuletzt gezahlte Vormiete weiter verlangen, selbst wenn diese über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Das Gesetz sieht jedoch eine Ausnahme vor (556e Abs. 1 S. 2 BGB): Wurde die Miete im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses geändert, wird diese geänderte Miete bei der Ermittlung der maßgeblichen Vormiete nicht berücksichtigt. Das Gericht stellte klar, dass dies nicht nur für Mieterhöhungen, sondern auch für Mietsenkungen gelte. Das ändert sich auch nicht dadurch, dass eine nachträglich vereinbarte Mietänderung grundsätzlich nicht der Mietpreisbremse unterliegt, so dass die Vereinbarung der Mietsenkung mit dem Vormieter für diesen Bestand hatte und (anders als die zu hohe Ursprungsmiete) nicht mehr vom Vormieter angreifbar war.
Konsequenzen für Vermieter
Die Vermieterin konnte sich daher nicht auf die kurz vor dem Auszug vereinbarte Miete von 891 Euro berufen. Stattdessen musste geprüft werden, welche Miete nach den Vorgaben der Mietpreisbremse und dem Berliner Mietspiegel zulässig war. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die höchstzulässige Nettokaltmiete lediglich 512,28 Euro betrug. Die Mieter hatten deshalb einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von rund 11.900 Euro.
Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass Vermieter bei Neuvermietungen nicht automatisch auf die zuletzt vereinbarte Vormiete vertrauen können. Wurde die Miete im letzten Jahr vor dem Auszug des Vormieters geändert, kann dies Auswirkungen auf die Anwendung der Mietpreisbremse haben. Eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Vorgaben hilft, spätere Rückforderungsansprüche zu vermeiden.
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