Wer zahlt bei falscher Quadratmeterangabe im Mietvertrag?
Das OLG Dresden (Urt. v. 19.03.2025 – 5 U 1633/24) hat entschieden: Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, richtet sich die Höhe der Miete nach der tatsächlichen Fläche – nicht nach der vertraglich genannten. Und: Der Rückzahlungsanspruch überzahlter Miete bleibt auch dann bestehen, wenn die korrekte Fläche in den Nebenkostenabrechnungen stand. Eine bloße Kenntnismöglichkeit reicht nicht aus.
Täuschung über ein Jahrzehnt
Ein Mieter zahlte über Jahre hinweg Miete für angebliche 70 m² – tatsächlich hatte das Büro aber nur rund 46 m². Die Grundmiete war mit 5 €/m² vereinbart, also 350 € im Monat. Die korrekte Fläche tauchte bereits in der ersten Betriebskostenabrechnung 2015 auf. Der Mieter zahlte dennoch bis 2023 den vollen Betrag.
Rechtliche Würdigung des Falls
Das OLG stellte klar: Die Mietparteien hatten ausdrücklich eine echte Quadratmetermiete vereinbart. Das heißt: Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche – nicht, ob die Größenangabe zur Soll-Beschaffenheit gehört oder nur beschreibend ist. Der Mieter hat demnach zu viel gezahlt und kann die Differenz zurückfordern – ohne dass es auf eine Flächenabweichung von mindestens 10 % ankommt.
Anspruch trotz Fahrlässigkeit?
Für das Jahr 2020 wurde der Anspruch abgelehnt: Der Mieter hätte schon damals erkennen können, dass die tatsächliche Fläche deutlich kleiner war. Das OLG sprach ihm grobe Fahrlässigkeit zu – und somit griff die dreijährige Verjährungsfrist. Für 2021 bis 2023 konnte er hingegen 4.320 € zurückfordern. Ein „Handeln in Kenntnis der Nichtschuld“ (§ 814 BGB) lag nicht vor – er hatte die Rückforderung rechtzeitig angekündigt.
Praxishinweis
Wer eine Quadratmetermiete vereinbart, sollte auf Nummer sicher gehen: Weicht die angegebene Fläche von der Realität ab, kann das schnell zu Rückzahlungsansprüchen führen – selbst wenn kein Mangel vorliegt. Um Ärger zu vermeiden, sollten Vermieter die exakte Fläche genau kennen und diese transparent gegenüber den Mietern kommunizieren.
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