§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB regelt, dass eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch eine sogenannte Schonfristzahlung (Zahlung aller rückständigen Mieten innerhalb von spätestens zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage) rückwirkend unwirksam wird. Zu der Wirkung der Zahlung auf eine hilfsweise ebenfalls ausgesprochene ordentliche Kündigung sagt das Gesetz jedoch nicht.
Deswegen besteht ein nicht endender Streit zwischen der 66. Kammer des LG Berlin und dem 8. Senat des BGH. So hat das Landgericht aktuell – wie in der Vergangenheit schon mehrfach – entschieden, dass im Falle einer Schonfristzahlung nicht nur die die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sondern auch eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam werde (LG Berlin, Urt. v. 31.3.2023 – 66 S 149/22).
Der BGH hatte diese Entscheidungen bislang immer wie aufgehoben und klargestellt, dass eine Schonfristzahlung nicht für die ordentliche Kündigung gelte, da der Gesetzeswortlaut hier eindeutig sei (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20). Es müsse vielmehr im jeweiligen Einzelfall bewertet werden, ob ein zeitnaher Ausgleich der Mietrückstände den Zahlungsverzug in einem „milderen Licht“ dastehen lasse und ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig zu werten sei. Es lässt sich daher vermuten, dass der BGH auch diese Entscheidung wieder aufheben wird.
Damit bleibt das Problem, dass es keine eindeutige und klare Regelung gibt, wie die Erfolgssichten einer bei Zahlungsverzug hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung sind, wenn eine Schonfristzahlung erfolgt. Denn laut der Rechtsprechung des BGH müsse das Ausmaß des Fehlverhalten und die Abwägung der beiderseitigen Interessen, jeweils im konkreten Einzelfall gewertet werden. Dies führt dazu, dass es von den Gerichten mehr oder weniger nach Gutdünken zu entscheiden ist – ohne, dass es hier klare Kriterien für die Bewertung gibt.
Es ist nicht zu erwarten, dass der BGH seine Ansicht ändern wird. Es bleibt daher zu hoffen, dass der Gesetzgeber hierzu zeitnah endlich eine eindeutige Klarstellung im Gesetz schaffen wird, um damit sowohl für beide Parteien im Mietverhältnis als auch für die Gerichte einen rechtsicheren Umgang mit Schonfristzahlungen zu ermöglichen.
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