Trennung von Wohnung und Garage: Rechtliche Klarheit durch BGH-Entscheidung
Wenn bei der Anmietung einer Wohnung auch noch eine Garage oder einen Pkw-Stellplatz angemietet wird, ist es häufige Praxis Wohnung und Garage bzw. Stellplatz separat in zwei getrennten Mietverträgen zu vermieten.
Ende 2021 entschied der BGH, dass bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge spricht. Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten dennoch eine rechtliche Einheit bilden sollen. Die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, rechtfertige regelmäßig die Annahme, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies aber jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021, VIII ZR 95/20).
Aktuelle Rechtsprechung: AG Hanau
Das AG Hanau geht hier in einer aktuellen Entscheidung nun noch einen Schritt weiter. In der Entscheidung wird vertreten, dass die Verwendung von zwei separaten Verträgen keinen auf getrennte Verträge gerichteten Willen der Mietvertragsparteien vermuten ließen, wenn es sich um vermieterseits gestellte Formularmietverträge handele. Denn es fehle dann an einem Aushandeln und eine ergänzende Vertragsauslegung diesbezüglich sei daher nicht möglich.
Auch bei zwei getrennten Vertragsdokumenten sei jedenfalls grundsätzlich von einem einheitlichen Vertrag auszugehen, wenn diese am gleichen Tag unterschrieben worden sind, außer es bestünden eindeutige gegenteilige Anhaltspunkte. Diese Anhaltspunkte könne man aber nicht dadurch schaffen, dass man in dem Garagenmietvertrag eine Formularklausel aufnimmt, die eine Trennung dieses Vertrages von einem zugleich abgeschlossenen Wohnraummietvertrag anordnet. Solche Klauseln seien AGB-rechtlich unwirksam, da die Frage, ob Wohnraummietrecht auch für das Garagenmietverhältnis Anwendung findet oder nicht, nicht mit vorgegebenen Formularklauseln regelbar sei (AG Hanau, Urteil vom 05.05.2023 – 32 C 172/22).
Einheitlicher Vertrag trotz separater Dokumente?
Folgt man dieser Rechtsprechung, wäre es kaum noch möglich mit Formularverträgen getrennte Wohnungs- und Garagenmietverträge abzuschließen, sofern diese am gleichen Tag unterschrieben werden.
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