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Worum geht es?

Hat der Mieter ein Einsichtsrecht auch in Zahlungsbelege des Vermieters?

Hat der Vermieter über Betriebskosten abzurechnen, so steht dem Mieter ein Prüfungsrecht zu, das die Einsichtnahme in die Kostenbelege einschließt. Ob sich dieses Recht auch auf die Zahlungsbelege des Vermieters bezieht, ist bisher unterschiedlich beantwortet worden. Rechnet der Vermieter – wie üblich – nach dem sog. Leistungsprinzip ab, so wurde ein solches Recht verneint, da ein entsprechendes Informationsinteresse des Mieters nicht anzuerkennen sei. Bei der selteneren Abrechnung nach dem Abflussprinzip wurde dagegen das Informationsinteresse bejaht, weil es für die Kostenabgrenzung darauf ankommt, wann die Kosten „abgeflossen“ sind.

Der BGH hat nunmehr durch Urteil v. 9. Dezember 2020 (Az.: VIII ZR 118/19) entschieden, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung sich generell auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege bezieht. Hierfür braucht der Mieter kein besonderes Interesse darzulegen. Vielmehr genügt sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip oder bei unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet.

Was folgt daraus?

Der Vermieter braucht die Zahlungsbelege nicht von sich aus, sondern nur auf Verlangen vorzulegen. Die Belegeinsicht hat am Geschäftssitz des Vermieters zu erfolgen, es sei denn, dass es dem Mieter ausnahmsweise nicht zuzumuten ist, den Vermieter aufzusuchen. Das kann auf zu weiter Entfernung zwischen der Wohnung des Mieters und dem Geschäftssitz, aber auch auf Infektionsgefährdungen infolge der Covid19-Pandemie beruhen. In diesen Fällen hat der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Kopien derjenigen Belege, die er einsehen darf, mithin auch der Zahlungsbelege, gegen Kostenerstattung. Auch dann, wenn der Mieter sein Prüfungsrecht beim Vermieter wahrnimmt, darf er Kopien bzw. Ablichtungen von diesen Belegen fertigen (z.B. durch Abfotografieren). Verweigert oder behindert der Vermieter das Einsichtsrecht des Mieters, so steht diesem nach Auffassung des BGH ein Zurückbehaltungsrecht am Abrechnungssaldo aufgrund von Treu und Glauben zu, solange ihm die Einsicht nicht gewährt wird. Das hat zur Folge, dass der Saldo nicht fällig wird.

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Kosten- bzw. Zahlungspositionen benennt, deretwegen er Einsicht begehrt. Um Zahlungsverzögerungen zu vermeiden, wird er die entsprechenden Belege bereithalten.

Es ist zu erwarten, dass die Entscheidung des BGH auch in anderen Fällen zu beachten ist, in denen der Vermieter die Entstehung von Kosten nachweisen muss, z.B. bei Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB.