Ein Einfamilienhaus in gutem Zustand, ein „komplett erneuertes“ Dach und eine moderne Gasheizung – so wurde die Immobilie im Maklerexposé beworben. Für die Käufer schien dies zunächst eine vielversprechende Investition zu sein. Nach dem Kauf mussten sie jedoch feststellen, dass die tatsächlichen Gegebenheiten erheblich von den Erwartungen abwichen.
Der Kauf und die strittige Exposé-Angabe
Im Januar 2021 erwarben die Kläger das Haus von den Beklagten. Im notariellen Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Sachmängel enthalten. Das Exposé machte jedoch konkrete Aussagen zum Zustand des Hauses: Das Dach sei im Jahr 2009 „komplett erneuert“ worden. Nach dem Einzug wurden die Käufer misstrauisch. Bei einer genaueren Untersuchung stellte sich heraus: Das Dach war keineswegs vollständig erneuert worden. Tatsächlich wurden nur neue Bitumenbahnen verlegt – die Dachunterkonstruktion und Dämmung blieben unberührt. Damit entsprach das Dach in wesentlichen Teilen noch dem Stand von 1974 und erfüllte nicht die Vorgaben der damals geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV).
Die Klage: Wer muss für die Kosten aufkommen?
Die Käufer forderten daraufhin eine Erstattung der Sanierungskosten in Höhe von 20.337 Euro sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden. Die Beklagten wiesen dies zurück und beriefen sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss. Das Landgericht Leipzig gab der Klage weitgehend statt. Doch in der Berufung wies das Oberlandesgericht Dresden sie zurück: Die Exposé-Formulierung könne auch bedeuten, dass nur die oberste Dachschicht erneuert wurde.
BGH-Entscheidung
Die Käufer legten Revision beim Bundesgerichtshof (BGH).
Der BGH stellte in seiner Entscheidung vom 06.12.2024 (Az.: V ZR 229/23) klar: Käufer dürfen sich auf Exposé-Angaben verlassen. „Komplette Erneuerung“ eines Daches umfasst nicht nur neue Bitumenbahnen, sondern betrifft sämtliche Bestandteile der Dachkonstruktion. Verkäufer können sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen, wenn sie mit irreführenden Angaben zum Zustand des Hauses geworben haben.
Der Fall wurde zur erneuten Prüfung an das OLG zurückverwiesen. Dabei wird nun genauer untersucht, was ein „verständiger Käufer“ unter einer „kompletten Erneuerung“ verstehen durfte – und ob der Verkäufer den irreführenden Exposé-Text kannte oder hätte kennen müssen.
Fazit: Exposé-Angaben mit Sorgfalt formulieren
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Exposé-Angaben beim Verkauf eine rechtliche Bindung haben und Verkäufer für deren inhaltliche Richtigkeit verantwortlich sind. Unpräzise oder irreführende Formulierungen können zu erheblichen Haftungsrisiken führen.
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