Beschlusskompetenz auch bei faktischem Nutzungsverlust
Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat klargestellt: Die Eigentümergemeinschaft darf bauliche Veränderungen auch dann beschließen, wenn dadurch die Nutzung einer gemeinschaftlichen Einrichtung – hier Schwimmbad und Sauna – faktisch unmöglich wird (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 17.10.2024 – 303a C 1/24). Ein Verstoß gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung steht der Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG nicht entgegen.
Stilllegung statt Sanierung
Die Eigentümerversammlung beschloss, das Schwimmbad und die Sauna stillzulegen – inklusive Ausbau sämtlicher technischer Anlagen, Rückbau der Leitungen und Versiegelung der Gasleitung. Anstelle der bisherigen Nutzung sollte eine begehbare Fläche entstehen. Die Klägerin hielt den Beschluss für unzulässig, da er der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung widerspreche.
Gericht: Keine Schranke durch Nutzungsvereinbarung
Das Gericht sah das anders: Zwar bleibt eine Vereinbarung zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich bindend, jedoch schließt sie einen Beschluss über bauliche Veränderungen nicht automatisch aus. Seit Inkrafttreten des WEMoG zum 01.12.2020 können bauliche Veränderungen auch dann beschlossen werden, wenn sie faktisch eine Nutzung verhindern. Eine Öffnungsklausel ist dafür nicht erforderlich – solange keine formelle Änderung der Nutzungsvereinbarung erfolgt.
BGH bestätigt diese Linie
Die Entscheidung steht im Einklang mit der jüngsten BGH-Rechtsprechung (Urt. v. 19.07.2024), die erstmals eindeutig feststellte: Ein Verstoß gegen die Nutzungsvereinbarung macht einen Beschluss nicht automatisch unwirksam. Unklar bleibt jedoch, ob ein solcher Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
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