Verwahrlosung kann Kündigung rechtfertigen
Eine stark vermüllte und verwahrloste Wohnung kann einen zentralen Kündigungsgrund darstellen. Das bestätigt ein Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main (Beschluss vom 17.04.2026 - 2-11 S 194/25). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter erfolgreich die Kündigung ausgesprochen und Räumungsklage erhoben.
Das Gericht stellte klar: Wenn der Zustand einer Wohnung deutlich über eine bloße Unordnung hinausgeht und die Mietsache erheblich gefährdet wird, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Streit um Zustand der Wohnung
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine Wohnung, die sich laut Vermieter in einem Zustand erheblicher Verwahrlosung und Verschmutzung befand. Zur Dokumentation wurden Lichtbilder vorgelegt. Der Mieter war aufgefordert worden, die Wohnung innerhalb einer Frist in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Da dies nicht geschah, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Der Mieter legte anschließend Berufung ein.
Konkrete Gefährdung der Mietsache
Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Nach Auffassung des Gerichts genügte die Abmahnung mit der Aufforderung, „den Zustand völliger Verwahrlosung und Verschmutzung fristgerecht zu beseitigen“, den gesetzlichen Anforderungen.
Besonders relevant: Das Gericht sah in der erheblichen Vermüllung und Verdreckung eine konkrete Gefährdung der Mietsache. Entscheidend sei dabei nicht erst ein bereits eingetretener Schaden. Es genüge bereits, wenn das Risiko eines Schadenseintritts deutlich höher sei als bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung.
Lichtbilder als zulässige Beweismittel?
Der Mieter hatte im Berufungsverfahren außerdem geltend gemacht, die vorgelegten Fotos seien möglicherweise unzulässige Beweismittel. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.
Das Gericht stellte fest, dass entsprechende Einwände bereits in erster Instanz hätten erhoben werden müssen. Wer ohne Widerspruch verhandelt, verliert später regelmäßig das Recht, sich auf solche Verfahrensfehler zu berufen. Auch fehlende eigene Beweismittel des Mieters gingen letztlich zu seinen Lasten.
Bedeutung für Vermieter
Die Entscheidung zeigt deutlich, dass massive Verwahrlosung und Vermüllung nicht hinzunehmen sind. Vermieter können in solchen Fällen – nach vorheriger Abmahnung – wirksam kündigen, wenn die Substanz der Wohnung gefährdet wird oder erhebliche hygienische Missstände vorliegen.
Gleichzeitig verdeutlicht das Urteil, wie wichtig eine sorgfältige Dokumentation ist. Fotos, Protokolle und eine klare Abmahnung können im Streitfall entscheidend sein.
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