Entscheidung des Gerichts
Das AG Berlin-Charlottenburg hat zwei Beschlüsse einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin für ungültig erklärt (Urteil vom 20.02.2026 – 73 C 143/25). Grund war ein formaler Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 2025. Mehrere Eigentümer waren nicht ordnungsgemäß eingeladen worden, weil sie keinen Zugang zum Onlineportal der Verwaltung hatten.
Einladung über Onlineportal
Die Wohnanlage umfasst mehr als 550 Wohn- und Teileigentumseinheiten. Die Verwaltung hatte die Einladung ausschließlich über ihr Onlineportal bereitgestellt. Eigentümer sollten dort ein elektronisches Postfach nutzen und eine E-Mail-Adresse hinterlegen, über die sie über neue Dokumente informiert werden.
Ein Teil der Eigentümer hatte jedoch keinen Account im Portal eingerichtet und auch keine E-Mail-Adresse hinterlegt. Obwohl deren Postanschriften der Verwaltung bekannt waren, erhielten sie keine Einladung zur Versammlung. Genau darin sah das Gericht einen entscheidenden Verfahrensfehler.
Nach § 24 WEG muss die Eigentümerversammlung in Textform einberufen werden. Eine digitale Einladung ist grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Ist das nicht der Fall, muss der Verwalter auf andere zumutbare Wege zurückgreifen – etwa den Versand per Post.
Beschlüsse zu Beirat und Fenstern betroffen
In der Versammlung wurden unter anderem fünf Eigentümer als neuer Verwaltungsbeirat bis Ende 2027 gewählt (TOP 8). Außerdem beschloss die Gemeinschaft eine malermäßige Instandsetzung der Außenfenster (TOP 13), deren Umsetzung nach Ausschreibung erfolgen sollte. Mehrere Eigentümer erhoben gegen diese Beschlüsse Anfechtungsklage. Sie beanstandeten neben der fehlenden Einladung auch Unklarheiten bei der Beiratswahl sowie das Abstimmungsverfahren bei der Fensterinstandsetzung.
Kernrecht der Eigentümer verletzt
Das Gericht erklärte beide Beschlüsse bereits wegen der fehlerhaften Einberufung der Versammlung für ungültig. Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist ein zentrales Mitwirkungsrecht jedes Wohnungseigentümers. Dieses Recht kann weder durch Mehrheitsbeschluss noch durch Regelungen im Verwaltervertrag eingeschränkt werden.
Da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Einladung anders ausgefallen wären, wurden sie insgesamt für ungültig erklärt.
Praxis-Hinweis
Digitale Kommunikationswege sind im WEG grundsätzlich zulässig. Sie ersetzen jedoch nicht die Pflicht, alle Eigentümer ordnungsgemäß zu laden. Fehlt ein digitaler Zugang, muss die Verwaltung auf andere Zustellwege ausweichen. Andernfalls droht die erfolgreiche Anfechtung sämtlicher Beschlüsse der Versammlung.
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