Kammergericht zur Anmietung von Wohnraum durch eine juristische Person
In einer aktuellen Entscheidung des Kammergerichts (KG) wurde klargestellt, dass die Anmietung von Wohnraum durch eine juristische Person – selbst wenn dieser Wohnraum an deren Arbeitnehmer überlassen wird – in der Regel als Gewerberaummiete zu qualifizieren ist (Beschl. v. 18.09.2024, Az. 8 U 40/24). Damit unterliegt der Vertrag nicht den besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (§§ 573 ff. BGB), sondern den Regelungen der Geschäftsraummiete (§ 578 BGB).
Streitfall Arbeitnehmerwohnungen
Der Fall betraf eine juristische Person, die Wohnraum angemietet und diesen ihren Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt hatte. Diese Nutzung erfolgte als sogenannte Sachleistung im Rahmen des Arbeitsverhältnisses, das heißt, die Überlassung der Wohnung wurde mit dem Lohn der Mitarbeiter verrechnet. Als der Vermieter das Mietverhältnis kündigte, stellte sich die Frage, ob die Kündigung den strengeren Anforderungen des Wohnraummietrechts genügen musste.
Zweck der Anmietung entscheidet
Das KG entschied, dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts hier keine Anwendung finden. Entscheidend sei nicht die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken, sondern der Zweck der Anmietung. Da juristische Personen weder selbst wohnen noch Familienangehörige haben können, kann der Anmietungszweck nicht der Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse dienen. Stattdessen verfolgt die juristische Person wirtschaftliche Zwecke – in diesem Fall die Bereitstellung von Wohnraum für Arbeitnehmer. Eine solche Nutzung falle unter das Geschäftsraummietrecht. Die Verwendung eines Formularvertrags für Wohnraummietverträge ändere daran nichts, da allein die Wahl des Formulars keine rechtswirksame Vereinbarung darstellt.
Formularverträge wirkungslos?
Das Gericht stellte außerdem klar, dass eine Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auch nicht durch eine konkludente Einigung der Vertragsparteien herbeigeführt wurde. Die Annahme, dass durch die Verwendung eines Formularvertrags für Wohnraummietverträge automatisch die Anwendung des Wohnraummietrechts vereinbart wurde, sei unzutreffend. Selbst wenn beide Parteien irrtümlich davon ausgegangen sein sollten, dass der Vertrag dem Wohnraummietrecht unterfalle, fehle es an einem entsprechenden Parteiwillen.
Praxisrelevanz: Wie sich Vermieter vor Kündigungshürden schützen
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei Mietverhältnissen mit juristischen Personen darauf achten sollten, den Vertragszweck klar zu definieren. Selbst die faktische Nutzung als Wohnraum durch Arbeitnehmer der juristischen Person führt nicht automatisch dazu, dass der Mietvertrag dem Wohnraummietrecht unterliegt. Vermieter genießen daher größere Flexibilität bei der Vertragsgestaltung und sind nicht an die strengen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts gebunden.
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