Es gibt Mietverhältnisse, bei denen sich die Kommunikation in einer Abwärtsspirale befindet und sich zunehmend schwierig gestaltet, bis diese ggf. nur noch im Austausch gegenseitiger Vorwürfe und Anschuldigungen bis hin zu gegenseitigen Strafanzeigen besteht. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches Mietverhältnis irgendwann so zerrüttet ist, dass eine Fortsetzung nicht mehr zumutbar erscheint und deswegen eine Kündigung möglich ist.
Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses darstellt, war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten.
Der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts in der Vergangenheit bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge eines (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08).
Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun bestätigt, dass dies auch genauso im Wohnraummietrecht gilt (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VII ZR 211/22).
Auch wenn ein Mietverhältnis unstreitig und nachhaltig zerrüttet ist, müsse demnach zu der Zerrüttung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners stamme. Insofern müsse in jedem Fall immer ein nachweisliches, pflichtwidriges Verhalten seitens der Mieter vorliegen, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat.
Es bedarf somit immer einer nachweislichen Pflichtverletzung seitens der Mieter als Grundlage für eine Kündigung.
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