Wenn Mieter gemeinsam mit Angehörigen oder anderen Personen in der Wohnung leben, die nicht im Mietvertrag stehen, geht im Falle des Todes der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB mit dem Tod automatisch auf die Haushaltsmitglieder über. Hier ist Voraussetzung, dass Mieter und weitere Bewohner zum Zeitpunkt des Todes einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Wie das Landgericht Berlin in einem aktuellen Fall entschied, sei ein gemeinsamer Haushalt nicht mehr gegeben, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23).
Ob der Aufenthalt im Pflegeheim nur vorübergehend oder auf Dauer angelegt war, kann im Einzelfall streitig sein.
Ist mit einer Rückkehr aus dem Pflegeheim nicht mehr zu rechnen, endet damit jedenfalls der gemeinsame Haushalt, auch wenn die Angehörigen des Mieters noch weiter in der Wohnung wohnen. Genau genommen müsste der in das Pflegeheim umziehende Mieter dann sogar gemäß § 540 BGB um Erlaubnis fragen, ob er die Angehörigen in der Wohnung allein weiter wohnen lassen darf. Eine solche Erlaubnis könnte auch verweigert werden.
Wenn der Mieter dann im Pflegeheim verstirbt, geht das noch laufende Mietverhältnis mangels gemeinsamen Haushalts nicht auf die Bewohner, sondern auf die Erben über und der Vermieter kann dann gemäß § 564 BGB gegenüber den Erben kündigen. Hier stellt das Landgericht Berlin in der o. g. Entscheidung auch klar, dass die Kündigung dann gegenüber allen (auch ggf. unbekannten) Erben erklärt werden muss, um wirksam zu sein. Eine Kündigung allein gegenüber den in der Wohnung noch wohnenden Angehörigen reicht nicht, wenn es weitere Miterben gibt.
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