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„Allgemeinstrom“ als Betriebskosten nicht umlegbar

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten

Hausstrom oder Allgemeinstrom in der Betriebskostenverordnung

In vielen Betriebskostenabrechnungen finden sich Positionen mit Namen „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“. Dies ist jedoch sehr kritisch zu bewerten. Als Betriebskosten dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind. „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ sind dort jedoch nicht genannt.

Korrekte Positionen der Betriebskosten

Nach § 2 Nr. 11 BetrKV sind z. B. die Kosten der Beleuchtung umlagefähig. Ferner können die Stromkosten für den Betrieb eines Aufzugs gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV und für den Betrieb der Heizung gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV umgelegt werden. Diese sind jedoch unter den jeweiligen Positionen abzurechnen, zu denen sie gehören.

So könnten z. B. auch Stromkosten einer Entlüftungsanlage unzulässigerweise enthalten sein. Die Kosten einer Entlüftungsanlage, lassen sich jedoch allenfalls unter sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV fassen. Die Umlage solcher sonstigen Betriebskosten muss jedoch ausdrücklich unter konkreter Benennung der Kosten mietvertraglich vereinbart werden, um wirksam erfolgen zu können.

Daher sollte wegen der abweichenden Wortwahl auf eine Umlage der Positionen „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ verzichtet werden, da dies dem Wortlaut nach nicht mit den vorgenannten Positionen deckungsgleich ist. Vor allem dürfen auch keine Stromkosten, die zu unterschiedlichen Kostenpositionen gehören in einer Position „Allgemeinstrom“ zusammengefasst werden.

Aktuelle Rechtsprechung

So wird in der Rechtsprechung die Benennung einer Position „Allgemeinstrom Haus“ jedenfalls als formell unwirksam angesehen und insoweit von einer Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ausgegangen (LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2013 – 316 S 90/12).

Entsprechendes wurde auch schon im WEG-Recht entschieden (BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15), wonach die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage zwingend getrennt vom übrigen Allgemeinstrom (notfalls geschätzt) ausgewiesen und abgerechnet werden müssen.

Unsere Empfehlung

Um weitere Fallstricke bei der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare:
 

Betriebskosten für Abrechnungsprofis
Aktuelle Rechtsprechung und neue Problemlösungen

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Sonderkündigungsrecht für Kabelfernsehverträge

Das Thema dieser Woche: Telekommunikation

Die Betriebskostenverordnung schreibt in § 2 S.1 Nr. 15 BetrKV vor, dass Nutzungsentgelte für Kabelfernsehverträge und Breitbandnetze nur noch bis zum 30.06.2024 als Betriebskosten umgelegt werden dürfen.

Daher wurde in § 230 Abs. 5 TKG geregelt, dass Vermieter, die vor dem 01.12.2021 einen solchen Kabelfernsehvertrag für ein Objekt abgeschlossen haben, diesen Vertrag wegen der o. g. Beschränkung der Umlegbarkeit jederzeit mit Wirkung zum 01.07.2024 kündigen können und dem Kabelunternehmen dann auch kein Schadensersatz zusteht.

§ 230 Abs. 5 TKG:

Jede Partei kann einen vor dem 1. Dezember 2021 geschlossenen Bezugsvertrag über die Belieferung von Gebäuden oder in den Gebäuden befindlichen Wohneinheiten mit Telekommunikationsdiensten wegen der Beschränkung der Umlagefähigkeit nach § 2 Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b der Betriebskostenverordnung frühestens mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, soweit die Parteien für diesen Fall nichts anderes vereinbart haben. Die Kündigung berechtigt den anderen Teil nicht zum Schadensersatz.

Gegen diese Regelung haben Breitbandanbieter Verfassungsbeschwerde eingereicht und gleichzeitig einen Eilantrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung auf Aussetzung der Regelung bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde gestellt.

Das Bundesverfassungsgericht hat nun zunächst über den Eilantrag entschieden (BVerfG, Beschluss vom 11.12.2023, 1 BvR 1803/22).

Das BVerfG lehnt darin den Erlass einer einstweiligen Anordnung ab. Die TK-Firmen hätten nicht hinreichend dargelegt, dass ihnen schwere Nachteile entstehen, bis das BVerfG über ihre Verfassungsbeschwerden entscheidet.

Die Unternehmen würden insoweit weder in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet, noch sei ersichtlich, dass sich eine irreparable Schädigung des Kundenstamms der TK-Unternehmen anbahne. Ein Teil der Kundenbeziehungen sei von der angegriffenen Rechtsänderung gar nicht betroffen. Hinsichtlich des anderen Teils bestehe die Aussicht, ersatzweise neue Verträge mit den bisherigen Geschäftspartnern oder mit neuen Kunden abzuschließen. Dies hätten die TK-Unternehmen selbst vorgetragen.

Dass die vorhandenen Geschäftsbeziehungen ggf. nur zu deutlich schlechteren Konditionen fortgesetzt werden könnten, reichte dem BVerfG zumindest für einen Eilantrag nicht aus. In tatsächlicher Hinsicht bleibe unklar, in welchem Umfang die Konditionen ungünstiger seien und wie sich dies prognostisch auf den Umsatz und das Betriebsergebnis der TK-Firmen auswirken würde.

Rechtssicherheit bietet diese Entscheidung jedoch noch nicht, da noch über die eigentliche Verfassungsbeschwerde gegen die Regelung zu entscheiden ist. Insofern bleibt noch abzuwarten, wie diese ausfallen wird.

Alles, was Sie zum Thema Betriebskosten sonst noch aktuell wissen müssen, erfahren Sie in unserem Webinar „Crashkurs Betriebskosten“.

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Lügen, Ehrverletzung und Strafanzeigen als Kündigungsgrund

Das Thema dieser Woche: Kündigung des Mietverhältnisses

Der BGH hatte sich zuletzt mit Fällen auseinanderzusetzen, in denen es darum ging, dass Mieter unwahre Behauptungen und Verdächtigungen über Vermieter äußerten und die Vermieter daraufhin eine Kündigung aussprachen.

In einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22) ging es darum, dass die Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen vertragswidriger Hundehaltung im Räumungsprozess geäußert hatten, dass diese Kündigung nur vorgeschoben sei. Vielmehr wolle der Vermieter sie herausmobben, denn sie hätten ein (wohl erfundenes) Gespräch mitgehört, dass der Vermieter das Haus verkaufen wolle und dafür die Wohnungen frei bräuchte, und der Hausverwalter hätte sie auch mit Worten wie "Scheiß Ausländer" und "Assis" beleidigt. Wegen dieser Äußerungen hatte der Vermieter wegen bewusst unwahrer Äußerungen im Räumungsprozess eine weitere Kündigung ausgesprochen. Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage dann wegen bewusst unwahrer Äußerungen der Mieter statt.

Der BGH wies den Fall jedoch zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück. Er stellte hierbei klar, dass die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs mit dem Verhalten der Vermieterin beziehungsweise ihres Hausverwalters zu bewerten sei. In die gebotene Würdigung hätte ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einbezogen werden müssen. Das Landgericht hätte daher prüfen müssen, ob das Vorbringen der Mieter zu den beleidigenden Äußerungen des Hausverwalters der Wahrheit entsprach. Auch hätte berücksichtigt werden müssen, ob das unredliche Prozessverhalten der Mieter der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte. Dann könnte dem Fehlverhalten ein geringeres Gewicht beizumessen sein.

In einem anderen Fall beim BGH ging es um vermeintlich unwahre Behauptungen im Rahmen einer mieterseitigen Strafanzeige gegen den Vermieter, die der Vermieter als Kündigungsgrund ansah (BGH, Hinweisbeschluss vom 08.08.2023 – VIII ZR 234/22). Hier hatte die Mieterin, nachdem ein Unbekannter sie auf dem Internetportal „Seitensprung“ angemeldet, hierfür ein Passwort mit vulgärem Sexualbezug verwendet und persönliche Daten der Mieterin für Bestellungen von Büchern mit anzüglichem Titel sowie Kreditanfragen genutzt hatte, eine entsprechende Strafanzeige gestellt und dabei den Verdacht gegen den Vermieter geäußert und ihm wiederholtes Mobbing auf niveaulose Art vorgeworfen. Die Kündigung des Vermieters wurde als unwirksam angesehen, da die Kommunikation im Vorwege auch seitens des Vermieters die Ebene der Sachlichkeit bereits überschritten und eine „persönliche Note“ erreicht hatte und es auch nicht abwegig erschien, dass der Vermieter die Taten begangen haben könnte, auch wenn ihm dies nicht nachgewiesen werden konnte. Außerdem habe die Mieterin auch „nur“ einen Verdacht geäußert. Wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige gegen den Vermieter können hingegen eine Kündigung begründen.

Der BGH stellte insofern in beiden Fällen wieder einmal klar, dass sich eine pauschale Betrachtungsweise in solchen Fällen verbiete und dass es stets auf alle Umstände des Einzelfalles ankomme.

Viele weitere aktuelle Entscheidungen des BGH und anderer Gerichte, die Sie für die tägliche Praxis kennen sollten, stellen wir Ihnen in unserem Webinar „Aktuelles Mietrecht: Neues vom Gericht“ dar.

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Teilüberlassung einer Einzimmerwohnung möglich

Das Thema dieser Woche: Untermiete

Mieter können nach § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gegen Vermieter haben, wenn sie einen Teil der Wohnung untervermieten wollen und einen Teil weiter selbst nutzen. Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung besteht hingegen kein Anspruch auf Zustimmung.

Im vergangenen Jahr entschied das Landgericht Berlin, dass auch bei einer Einzimmerwohnung eine teilweise Untervermietung und damit Anspruch auf Zustimmung möglich sei (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22).

Der Kläger machte in dem Fall geltend, dass er im Zeitraum von Juni 2021 bis November 2022 im Ausland arbeiten und währenddessen die Wohnung untervermieten wolle. Seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände seien im Wohnzimmer in einem Bauernschrank und einer Kommode, ferner in einem 1x1 m großen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich am Ende des Flurs der Wohnung gelagert. Er blieb auch weiter im Besitz eines Schlüssels für die Wohnung.

Nach dem Landgericht Berlin sei hier ein hinreichendes Überlassungskonzept vorhanden, wonach die Wohnung nicht vollständig zum Gebrauch überlassen werde. Es genüge, wenn der Mieter einen Bereich in der Wohnung behalte, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn zudem noch ein Schlüssel im Besitz bleibe.

Dieser Fall ging in die Revision vor den BGH und dieser hat die Ansicht des Landgerichts Berlin nun bestätigt.

Der BGH führt hierzu aus, dass es keinen Unterschied zwischen einer Mehr- und einer Einzimmerwohnung geben kann, denn § 553 Abs. 1 BGB sei darauf ausgerichtet, dem Mieter den Wohnraum möglichst zu erhalten. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass eine Überlassung bei Einzimmerwohnungen nach dem Willen des Gesetzgebers stets als eine solche des „ganzen Mietraums“ angesehen und eine teilweise Überlassung einer solchen Wohnung verhindert werden sollte.

Mieter müssten aber darauf achten, dem Vermieter im Rahmen ihrer Gestattungsanfrage ein Nutzungskonzept für den Zeitraum vorzulegen, in dem sie untervermieten möchten. Hieraus muss sich ergeben, wer welchen Teil der Wohnung nutzen wird, wobei die Lagerung von Gegenständen in bestimmten Teilen der Wohnung als Nutzung für den Hauptmieter ausreiche.

Solange der Mieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, erscheint daher fast immer eine „Teilüberlassung“ möglich.

Mehr zu diesen und weiteren Themen erfahren Sie auch in unserem Webinar „Crashkurs Mietrecht“.

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Aktueller Stand zu Balkonkraftwerken

Das Thema dieser Woche: Solarpaneele auf dem Balkon

In einer aktuellen Entscheidung fasst das Amtsgericht Köln den derzeitigen Stand in der Rechtsprechung zu der Frage zusammen, inwieweit ein Vermieter einem Mieter den Aufbau eines sog. Balkonkraftwerks genehmigen muss (AG Köln, Urteil vom 26.09.2023 – 222 C 150/23).

Demnach ist nach derzeitiger Rechtslage die Versagung der Genehmigung eines Balkonkraftwerks mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich. Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Dies gilt insbesondere auch für das äußere Erscheinungsbild des Mietobjekts.

Hingegen dürfe die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden des Balkons ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden.

Dementsprechend hat das Amtsgericht Köln im dortigen Fall entschieden, dass nur die Genehmigung der Aufstellung und Nutzung einer Solaranlage in Bodenhöhe des Balkons jedenfalls nach Zahlung einer angemessenen weiteren Sicherheit (Rückbaukosten), deren Höhe das Gericht auf 200 € festsetzte, erteilt werden müsse.

Ein darüberhinausgehender Anspruch auf eine Genehmigung einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen bestehe hingegen nach derzeitiger Sach- und Rechtslage nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule sei unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters sei angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen Balkonkraftwerk erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.

Die Bundesregierung hat jedoch am 13.09.2023 einen Gesetzentwurf beschlossen, dass § 20 WEG und § 554 BGB dahingehend geändert werden sollen, dass Umbauten zur „Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ als sogenannte privilegierte Maßnahmen mit aufgenommen werden sollen, so dass Wohnungseigentümer und Mieter dann künftig einen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hätten. Über die Ausführungsart (auf Balkonboden oder am Geländer hängend) wird in den Gesetzen jedoch nichts weiter geregelt, sondern es kommt weiter auf die Zumutbarkeit an. Wie sich die geplante Gesetzesänderung dann in der Rechtsprechung auswirken wird, wenn das Gesetz verabschiedet wird, bleibt daher abzuwarten.

Viele weitere wichtige Infos, wie Sie mit dem Thema Balkonkraftwerke umgehen, erhalten Sie in unserem Webinar „Balkonkraftwerk-Boom – Genehmigung & Betrieb aus Vermietersicht“.

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Gewinnerzielung durch Untermiete

Das Thema der Woche: Untermiete

Wohnungsknappheit und Untervermietung: Eine wachsende Realität

Es ist bei der in vielen Bereichen Deutschlands bestehenden Wohnungsknappheit inzwischen nichts ungewöhnliches mehr, wenn Mieter ihre Wohnung untervermieten und damit sogar mehr Geld einnehmen, als sie selbst an Miete zahlen.

 

Rechtliche Aspekte der Untermietgenehmigung

Eine Untermieterlaubnis kann grundsätzlich nicht abgelehnt werden, wenn ein Teil der Wohnung vom Mieter selbst weiter genutzt wird und er ein berechtigtes Interesse darlegen kann und die Person des Untermieters nicht von vornherein unzumutbar ist.

Vor allem sozialen Vermietern, die eine vergleichsweise geringe Miete erhalten, ist es häufig ein Dorn im Auge, wenn ihre Mieter mit dem günstigen Wohnraum einen Reibach machen. Es gibt aber bislang kaum eine Handhabe als Vermieter zu reagieren, wenn Mieter die Räume zu einem deutlichen höheren Preis untervermieten als sie selbst dafür zahlen. Zwar sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen kann, jedoch geht der überwiegende Teil der Rechtsprechung von einem geringen Zuschlag von 20 bis 30 EUR aus und auch nur dann, wenn es durch die Untervermietung zu einer Gebrauchserweiterung bzw. einer höheren Abnutzung kommt (weil dann mehr Personen als vorher in der Wohnung wohnen).

Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das Landgericht Berlin hat hierzu jedoch bereits mehrfach vertreten, dass ein Vermieter die für eine Teilüberlassung geforderte Untermieterlaubnis nur dann geben müsse, wenn er angemessen an dem Ertrag aus der Untervermietung beteiligt würde. Die vollständige Abschöpfung des wirtschaftlichen Ertrags aus dem Untermietverhältnis durch den Vermieter sei dabei aber nicht zulässig. Vielmehr müsse im jeweiligen Einzelfall im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung bestimmt werden, wie hoch der angemessene Anteil sei, der dem Vermieter zustehe.

So entschied nun das Landgericht in einer sehr aktuellen Entscheidung erneut, dass ein Vermieter einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben muss, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22). Das Landgericht hat die Revision zugelassen und das Verfahren liegt nun dem BGH zu Entscheidung vor.

Es bleibt daher zu hoffen, dass der BGH alsbald für Klarheit sorgen wird, wird wie mit diesen Situationen künftig umzugehen ist.

Unsere Empfehlung

Mehr zum Thema Untermiete und zu weiteren Fragen aus dem Bereich des Mietgebrauchs erhalten Sie auch in unseren Webinaren:
 

Darf Ihr Mieter das – oder geht es zu weit?
Nutzungskonflikte und Grenzfälle des Mietgebrauchs

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So nicht, lieber Mieter!
Knackige Themen aus dem immobilienwirtschaftlichen Alltag - Dauerbrenner und neue Herausforderungen

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Fehlender Ersatzwohnraum als Härtegrund

Das Thema dieser Woche: Härtefallwiderspruch gegen Kündigung

Gemäß § 574 BGB können Mieter gegen eine ordentliche Kündigung Widerspruch erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Mietverhältnis ist dann fortzusetzen, solange die Härte besteht.

Auch fehlender Ersatzwohnraum kann eine solche Härte darstellen, die gegen eine ordentliche Kündigung eingewandt werden kann. Wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin aktuell klarstellte, können Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer solchen Härte nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte sei daher nur dann zu berücksichtigten, wenn die Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihnen Zumutbare unternommen haben, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordere zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23).

Damit schließt sich diese Entscheidung der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung an und stellt sich damit gegen eine frühere Entscheidung einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.02.2020, 64 S 160/19).

Mieter dürfen sich daher nicht darauf beschränken, erst im Laufe eines gerichtlichen Räumungsrechtsstreits mit der Wohnungssuche zu beginnen, um im Gerichtsverfahren die Härte belegen zu können, dass eine andere Wohnung nicht zu finden sei und daher Wohnungslosigkeit drohe, wie es in der Praxis in diesen Fällen häufig vorkommt.

Das Argument vieler Mieter, dass man ja vorher nicht wisse, ob die Kündigung wirksam sei und man überhaupt Ersatzwohnraum brauche, greift daher nicht durch. Wenn die Kündigung grundsätzlich wirksam sein sollte, können sich die Mieter jedenfalls nicht mit dem eingewandten Härtefall wehren, wenn Sie zu spät mit der Wohnungssuche begonnen haben.

Weitere wissenswerte Infos zum Thema Kündigung sowie zu vielen weiteren Themen rund um das Mietverhältnis erhalten Sie auch in unserem Webinar „Crashkurs Mietrecht“.

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„Workation“ als berechtigtes Interesse für Untervermietung

Das Thema dieser Woche: Untermiete

Die moderne Welt bringt moderne Arbeitsformen mit sich. Ein neuer Trend ist „Workation“, eine Mischform aus Arbeit und Urlaub. Dabei fährt man einen Urlaubsort, arbeitet von dort im sog. „Mobile Office“ und genießt ansonsten die Freizeit.

Auch im Mietrecht haben sich inzwischen die Gerichte mit diesem Thema zu beschäftigen, nämlich ob „Workation“ ein berechtigtes Interesse darstellt, einen Teil der Wohnung für die Zeit der Abwesenheit unterzuvermieten.

Das Landgericht Berlin entschied hierzu aktuell, dass eine mehrmonatige „Workation“ ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung im Sinne des § 553 BGB begründen (LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 – 64 S 280/22).

Die Tatsache, dass der Mieter die Home-Office-Tätigkeit auch von zu Hause aus ausführen könnte und es keine zwingenden beruflichen Gründe für den Auslandsaufenthalt gibt, stehe dem nicht entgegen.

Der Mieter dürfe sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern müsse seine Pläne konkret darlegen. Abstrakte Aussagen wie „wirtschaftliche Gründe (doppelte Haushaltsführung)“ wegen „Abwesenheit vom Wohnort“ reichten nicht aus.

Bei einer teilweisen Untervermietung müssen Mieter grundsätzlich konkret darlegen, in welchem Umfang, welche Teile der Wohnung, an welche Untermieter überlassen werden sollen, damit der Vermieter auch prüfen kann, ob der Untervermietung zugestimmt werden muss.

Insbesondere wurde es auch zum Nachteil des Mieters ausgelegt, dass er es in dem vorliegenden Fall in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin bereits unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu zwölf Monate zu vermieten. Insofern wog die Darlegungs- und Beweislast des Mieters in dem Falle umso schwerer.

Was Sie zum Thema Untermiete alles wissen müssen, erfahren Sie in unseren Webinaren „Darf Ihr Mieter das – oder geht es zu weit?“ oder „Alltags-Ärger mit dem Mieter“.

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Spätere Änderung einer Abrechnung trotz Bestandskraft

Das Thema dieser Woche: Wohnungseigentümergemeinschaft

Wird über eine Jahresabrechnung und die sich daraus ergebenden Abrechnungsspitzen beschlossen und diese nicht angefochten, wird sie rechtskräftig und ist so umzusetzen. Die Abrechnungsspitzen können von den Eigentümern eingefordert werden.

Wird ein der Jahresabrechnung zugrunde liegender Beschluss über abweichende Kostenverteilung später jedoch rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet. Es kann dann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen. Über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung dann neu zu beschließen.

So hat es zuletzt der BGH entschieden (BGH, Urteil vom Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21).

Die Entscheidung erging noch zum alten WEG-Recht. Sie ist aber auch für das neue Recht relevant.

Der BGH bestätigt, dass Einwendungen gegen die Wirksamkeit von Beschlüssen grundsätzlich mit der Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG) geltend zu machen sind. Solange Beschlüsse über die Erhebung von Beiträgen nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG wirksam und begründen die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers. Dies setzt sich auch auf Beschlüsse fort, die zwischenzeitlich getroffen werden, auch wenn diese z. B. dem angegriffenen und später für ungültig erklärten Kostenverteilungsschlüssel zugrunde legen. Aus dem Urteil folgt, dass diese weiteren Beschlüsse nicht zwangsläufig auch angegriffen werden müssen. Auch wenn sie in Bestandskraft erwachsen, kann die Eigentümergemeinschaft sich eine daraus ergebene Zahlungspflicht einzelner Wohnungseigentümer nicht durchsetzen, wenn sie gleichzeitig dazu verpflichtet ist, einen neuen Beschluss zu fassen.

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Zustimmungsvorbehalt für Haustiere nur anhand sachlicher Kriterien

Das Thema dieser Woche: Tierhaltung in der Mietwohnung

Die Haltung von Kleintieren ist in der Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs grundsätzlich erlaubt und bedarf auch keiner Erlaubnis durch den Vermieter. Bei größeren Tieren, vor allem solchen, die nicht in geschlossenen Behältnissen und Gehegen gehalten werden, wie Hunde und Katzen, gilt dies hingegen nicht ohne weiteres.

Der BGH hatte jedoch bereits in der Vergangenheit klargestellt, dass Formularklauseln in Mietverträgen, die die Haltung von Hunden und Katzen verbieten, unwirksam sind (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Vielmehr dürfe der Vermieter lediglich Klauseln verwenden, die die Notwendigkeit einer Erlaubnis durch den Vermieter vorsehen. Es darf jedoch nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht (BGH, Beschluss vom 25.09.2012, VIII ZR 329/11).

Das LG Berlin ging aktuell noch einen Schritt weiter und hält Tierhaltungsklauseln mit Erlaubnisvorbehalt nur dann für wirksam, wenn die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbaren Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt (LG Berlin Urteil vom 07.12.2022, 64 S 151/22).

Anders wird dies von vielen Gerichten jedoch bei Hunderassen gesehen, die zur Kategorie der Kampfhunde gezählt werden. Hier wird ein generelles Verbot regelmäßig für Zulässig erachtet (AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 14.12.2005, 816 C 305/05; AG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.02.1998, 33 C 4082–97).

Wie Sie am besten mit Tierhaltung und anderen Problemen im Mietverhältnis umgehen, erfahren Sie in unseren Webinaren Alltags-Ärger mit dem Mieter und Darf ihr Mieter das – oder geht das zu weit? .

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