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Miete für separat gemieteten Keller zählt nicht mit

Das Thema dieser Woche: Mietpreisbremse

Sofern für ein Gebiet eine Mietpreisbremsenverordnung gilt, darf die in einem neuen Mietvertrag vereinbarte Miete dort höchsten 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmeregelungen vorliegen (Neubau, grundlegende Modernisierung, höhere Vormiete).

Zu der Frage, was alles zur vereinbarten Miete zählt, hat sich der BGH aktuell in einem Fall geäußert, in dem ein Keller mit einem separaten Mietvertrag zusätzlich zur Wohnung angemietet wurde.

Hier entschied der BGH, dass bei der Berechnung der höchst zulässigen Wohnraumiete nach §§ 556d ff. BGB die Miete des Kellers nicht berücksichtigt wird, wenn beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages und eines Kellernutzungsvertrages von zwei rechtlich selbstständigen Verträgen auszugehen ist (BGH, Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21).

Der Umstand, dass beide Verträge am selben Tag von denselben Parteien abgeschlossen wurden und dass sich der Keller und die Wohnung im selben Gebäude befinden, führe nicht zur Annahme eines einheitlichen Wohnraummietvertrages, wenn die Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen und unterschiedliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, so der BGH.

Entsprechendes dürfte somit auch für einen separaten Garagen- oder Stellplatzmietvertrag gelten.

Ist ein Keller oder ein Stellplatz hingegen im Wohnraummietvertrag enthalten, ist die gesamte Miete für die Bewertung der Mietpreisbremse heranzuziehen, auch wenn die Entgelte im Mietvertrag separat ausgewiesen werden. Gleiches dürfte gelten, wenn zwar separate Verträge vorliegen, aber vereinbart wird, dass die Verträge nicht unabhängig voneinander gekündigt werden können, so jedenfalls das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2023, 64 S 230/22).

Insofern kommt es auf die Vertragsgestaltung an, die aber regelmäßig von den Vermietern bestimmt werden. Somit werden die Grenzen der Mietpreisbremse und der vom Gesetzgeber gewünschte Schutzzweck der Regelungen vom BGH hier verwässert und erleichtert es unredlichen Vermietern ungewünschte Umgehungsgeschäfte abzuschließen.

Einen Überblick über weitere aktuelle Urteile und deren Auswirkungen auf Ihre Vermietungspraxis bekommen Sie in unserem Webinar Aktuelles Mietrecht: Neues vom Gericht.

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Zulässige Miete kann auch die „Vor-Vormiete“ sein

Das Thema dieser Woche: Mietpreisbremse

Sofern in einem Gebiet eine Mietpreisbremse per entsprechender Verordnung Anwendung findet, regelt das Gesetz in § 556 g Abs. 1 BGB, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Vertrag unwirksam ist, jedoch nur insoweit als die nach den Regeln der Mietpreisbremse tatsächlich zulässige Miete überschritten wird. Dabei darf die Miete dann grundsätzlich nicht höher liegen als 10 % über der ortsüblichen Miete. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn die Miete im vorherigen Mietverhältnis bereits höher lag. Dann darf auch die bisherige Miete im nachfolgenden Mietverhältnis verlangt werden (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB).

In einem vom BGH aktuell entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 19.07.2023, Az. VII ZR 229/22) kam die Frage auf, wie es sich verhält, wenn die Vormiete auch bereits unzulässig war, weil diese gegen die Mietpreisbremse verstieß, und die Miete davor, also die „Vor-Vormiete“ die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch schon um mehr als 10 % überstieg. Hier wurde bislang überwiegend vertreten, die zulässige Miete dann auf jeden Fall auf 10% über der ortsüblichen Miete begrenzt ist und die Ausnahmeregelung des § 556e BGB keine Anwendung finden kann.

Dies sieht der BGH anders. Sollte eine über der 10%-Regelung liegende Miete in einem früheren Mietverhältnis (vor dem vorangegangenen Mietverhältnis) wirksam vereinbart gewesen sein, weil zu dem Zeitpunkt noch keine Mietpreisbremse galt, so würde diese Miete die zulässige Miethöhe im Sinne des § 556g Abs. 1 S. 2 BGB vorgeben.

Das bedeutet, selbst wenn die Mietpreisbremse eingreift und die aktuell vereinbarte Miete ist unzulässig hoch, so ist die Miete nicht automatisch auf 10 % über der ortsüblichen Miete beschränkt, sondern es gilt immer die zuletzt wirksam vereinbarte Miete aus den früheren Mietverhältnissen, die nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß, wenn diese höher ist.

Viele weitere Tipps, worauf Sie im Hinblick auf die Mietpreishöhe achten sollten, erhalten Sie auch in unserem Webinar Mieterhöhung aktuell – die rechtssichere Anleitung.

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Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Installation einer Ladesäule

Das Thema dieser Woche: E-Mobilität im WEG

Seit dem 01.01.2020 ist in § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausdrücklich geregelt, dass Wohnungseigentümer Anspruch auf bauliche Veränderungen gegen die Gemeinschaft haben, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Es darf jedoch von den Eigentümern nicht einfach drauflosgebaut werden, sondern es muss ein entsprechender Beschluss bei der Eigentümerversammlung verlangt werden und die Gemeinschaft ist dann verpflichtet dem zuzustimmen.

Wie das Landgericht Stuttgart aktuell entschied, richtet sich bei diesen privilegierten Maßnahmen der Anspruch auf positive Beschlussfassung jedoch nur darauf, dass die erforderlichen Maßnahmen überhaupt beschlossen werden. Es besteht hingegen kein Anspruch auf eine bestimmte Durchführungsart.

In dem entsprechenden Fall hatte ein Eigentümer ein bestimmtes Konzept vorgelegt, dass er bewilligt haben wollte. Die Gemeinschaft beschloss jedoch zunächst eine Firma mit der Erstellung eines Gesamtkonzepts für die Anlage zu beauftragen und dessen Ergebnisse abwarten zu wollen.

Dem Kläger steht laut Gericht nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen, welche dem Laden elektrisch betriebene Fahrzeuge dienen, zu. Der Anspruch umfasst jedoch nicht die Gestattung des von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzepts. Jeder Wohnungseigentümer kann über § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Beschluss über das „Ob" solcher baulichen Veränderungen verlangen, dies beinhaltet jedoch keinen Anspruch auf eine „bestimmte Art und Weise der Durchführung”. Über das „Wie“ entscheidet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG vielmehr die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nach eigenem Ermessen.

Viele weitere Infos zum Thema Energiewende in Bezug auf Ihre Verwaltungspraxis erhalten Sie z.B. in unseren Webinaren: Elektromobilität im WEG-Recht oder Mieterstrom & Solarenergie.

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GEG 2024

Das neue Heizungsgesetz ist da!

Unsere Webinare zum Gebäudeenergiegesetz 2024

Jetzt ist es tatsächlich da – das lang erwartete neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) wurde am 08.09.2023 vom Bundestag verabschiedet.

Was bedeutet das für Sie als Vermieter?

Mit dem GEG 2024 wird ein entscheidender Schritt zur Erreichung der Klimaschutzziele gegangen.
Damit der Gebäudesektor bis 2045 vollständig klimaneutral werden kann, soll jede neu eingebaute Heizung ab 2024 prinzipiell zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Doch was heißt „prinzipiell“?

Das neue GEG enthält jede Menge Übergangsregelungen und Spezialvorschriften, beginnend damit, dass es zwar zum 01.01.2024 in Kraft tritt, zunächst aber nur für Neubaugebiete.
Die Regeln für neue Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden greifen dagegen erst, wenn Städte, Landkreise und Gemeinden ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt haben, was bis spätestens 2028 flächendeckend der Fall sein soll.

Dann beginnt die Arbeit für Sie aber richtig:
Welche technischen Lösungen kommen für Ihren Bestand in Betracht, um das Ziel 65 % "Erneuerbare“ zu erreichen?
Welche Handlungsmöglichkeiten haben Sie im Falle einer Heizungshavarie?
Wie wird Ihre Investition in die Heizungsmodernisierung vom Staat gefördert?
Und wie können Sie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen?

Auf diese und viele weitere Fragen geben Ihnen unsere folgenden Webinare die passenden Antworten:
 

  • Heizungsgesetz und GEG 2024:
    Was Vermieter zum aktuellen Gebäudeenergiegesetz unbedingt wissen müssen!

     

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  • Vermieterpflicht: Heizungsoptimierung & hydraulischer Abgleich:
    Prüfungs- und Optimierungspflichten des neuen GEG und aktuelle Vorgaben der EnSimiMaV

     

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  • Neues Modernisierungsmietrecht 2024:
    Was Vermieter beim Austausch der Heizungsanlage beachten müssen…

     

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Wir freuen uns auf Ihre Online-Teilnahme!

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Teamplaner

Alle Webinare zum GEG

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Zur Rechtsnachfolge, wenn der Mieter im Pflegeheim verstirbt…

Das Thema dieser Woche: Tod im Mietverhältnis

Wenn Mieter gemeinsam mit Angehörigen oder anderen Personen in der Wohnung leben, die nicht im Mietvertrag stehen, geht im Falle des Todes der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB mit dem Tod automatisch auf die Haushaltsmitglieder über. Hier ist Voraussetzung, dass Mieter und weitere Bewohner zum Zeitpunkt des Todes einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Wie das Landgericht Berlin in einem aktuellen Fall entschied, sei ein gemeinsamer Haushalt nicht mehr gegeben, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23).

Ob der Aufenthalt im Pflegeheim nur vorübergehend oder auf Dauer angelegt war, kann im Einzelfall streitig sein.

Ist mit einer Rückkehr aus dem Pflegeheim nicht mehr zu rechnen, endet damit jedenfalls der gemeinsame Haushalt, auch wenn die Angehörigen des Mieters noch weiter in der Wohnung wohnen. Genau genommen müsste der in das Pflegeheim umziehende Mieter dann sogar gemäß § 540 BGB um Erlaubnis fragen, ob er die Angehörigen in der Wohnung allein weiter wohnen lassen darf. Eine solche Erlaubnis könnte auch verweigert werden.

Wenn der Mieter dann im Pflegeheim verstirbt, geht das noch laufende Mietverhältnis mangels gemeinsamen Haushalts nicht auf die Bewohner, sondern auf die Erben über und der Vermieter kann dann gemäß § 564 BGB gegenüber den Erben kündigen. Hier stellt das Landgericht Berlin in der o. g. Entscheidung auch klar, dass die Kündigung dann gegenüber allen (auch ggf. unbekannten) Erben erklärt werden muss, um wirksam zu sein. Eine Kündigung allein gegenüber den in der Wohnung noch wohnenden Angehörigen reicht nicht, wenn es weitere Miterben gibt.

Wie Sie mit dem Tod im Mietverhältnis in der Praxis sicher umgehen können, erfahren Sie in unserem Webinar Der Tod, der Vermieter und das Nachlassgericht.

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Übergabe von Balkonkraftwerk an Nachmieter?

Das Thema dieser Woche: Mietereinbauten bei Mieterwechsel

Balkonkraftwerke sind im Trend und der Gesetzgeber will mit dem gerade beschlossenen „Solarpaket I“ den Einbau von Balkonkraftwerken ab 2024 weiter erleichtern.
Doch was passiert mit einer installierten Anlage, wenn das Mietverhältnis endet?
Hier gilt zunächst das Gleiche, wie bei allen mieterseitigen Ein- und Umbauten. Die scheidenden Mieter dürfen ihre Balkonkraftwerke grundsätzlich wieder abbauen und mitnehmen, Vermieter haben aber auch Anspruch darauf, dass diese wieder entfernt werden. Ein Zurücklassen und Aufzwingen gegen den Willen des Vermieters ist daher nicht möglich. Es gilt die grundsätzliche Rückbaupflicht und Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand.
Daran ändert sich auch nichts, wenn Vormieter und Nachmieter eine Vereinbarung hinsichtlich der Überlassung der Solaranlage schließen. Vermieter können hier nicht gezwungen werden, dies zu akzeptieren.
Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass ein Balkonkraftwerk mit vermieterseitigem Einverständnis stehenbleibt. Dies birgt jedoch einige Risiken, die es zu bedenken gilt.
Zum einen reicht die bloße mieterseitige Behauptung, die Anlage würde von den Nachmietern übernommen, nicht aus. Ohne ausdrückliche Vereinbarung bzw. Erklärung der Übernahme der Rückbauverpflichtung seitens der Nachmieter, geht diese auch nicht über. In diesem Falle gilt die Solaranlage dann im Zweifelsfall sogar als mit vermietet und die Instandhaltungspflicht und Verantwortung liegt dann bei den Vermietern.
Entsprechend sollte dann auch mit den Nachmietern eine neue Vereinbarung über die Erlaubnis des Betriebs der Anlage getroffen werden, die klarstellt, dass die Nachmieter für die regelmäßige Wartung und Instandhaltung der Anlage verantwortlich sind. Ebenso kann auch die Überprüfung durch einen Fachhandwerker ratsam sein, ob die Anlage noch sicher installiert und befestigt. Ebenso sollte man sich eine Bestätigung der Nachmieter vorlegen lassen, dass eine Haftpflichtversicherung besteht, die den Betrieb einer Balkon-Solaranlage mit umfasst.
Zum anderen ist auch darauf zu achten, ob die Anlage zum Zeitpunkt des Übergangs überhaupt noch den zu dem Zeitpunkt geltenden technischen Vorschriften entspricht und weiter so betrieben werden darf. Ebenso ist darauf zu achten, dass die Nachmieter den Betrieb bei den zuständigen Stellen entsprechend um- bzw. neu melden.
Ferner kann im Einzelfall ein unmittelbarer Übergang von Einbauten ein Risiko im Bereich von Schadensbeseitigungsansprüchen und Schönheitsreparaturen bedeuten. Sollten sich hinter den Einbauten andere Schäden oder erforderliche Schönheitsreparaturen verbergen, können diese am Ende nicht mehr geltend gemacht werden, da diese Ansprüche gegenüber den Vormietern schnell verjähren (6 Monate, § 548 BGB) und gegen die Nachmieter keine Ansprüche auf Beseitigung dieser Schäden besteht, weil es sich hier um den Zustand bei Übergabe, also im Zweifel um den vertragsgemäßen Zustand handelt.
Deswegen sollten Vermieter es sich sehr gut überlegen, ob und wie ein Übergang des Balkonkraftwerks beim Mieterwechsel gewünscht ist. Vermieter können im Zweifelsfall jedenfalls immer auf den Ausbau und Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand bestehen und die Nachmieter müssten dann soweit gewünscht, erneut eine Zustimmung zum Einbau einer Solaranlage auf dem Balkon erfragen.
Mehr zum Thema Balkonkraftwerk erfahren Sie in unserem Webinar Balkonkraftwerk-Boom. Weitere Informationen zur Thematik Balkonkraftwerk und Mieterwechsel erhalten Sie auch in unseren folgenden Webinaren: Schadensersatz bei Wohnungsrückgabe? und Abnahme & Übergabe leicht gemacht.

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Bundesregierung beschließt "Solarpaket I"

Das Thema dieser Woche: Bundesregierung beschließt "Solarpaket I"

Das Bundeskabinett hat sich am 16.08.2023 auf einen als „Solarpaket I“ bezeichneten Gesetzentwurf geeinigt, der Änderungen beim Mieterstrom und Erleichterungen für Balkonkraftwerke vorsieht.

Warum ein „Solarpaket“?

Laut dem zum 01.01.2023 geänderten Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) müssen bis 2030 in Deutschland 215 Gigawatt installierte Leistung Photovoltaik erreicht werden und bis zum Jahr 2035 dann 309 Gigawatt. Hiervon ist die Hälfte auf Dächern vorgesehen. Dafür muss laut Bundesregierung der jährliche Ausbau in den kommenden Jahren verdreifacht werden.
Um das zu erreichen, wurde das "Solarpaket I" beschlossen. Dadurch soll die Anschaffung von Solaranlagen für Balkon oder Dach deutlich einfacher und attraktiver werden.

Was ändert sich beim Mieterstrom?

Der Bau und Betrieb einer Solaranlage auf einem Haus mit mehreren Wohnungen oder auch Gewerbeeinheiten, dass weniger Bürokratie anfallen soll. Unter anderem sollen die detaillierten Vorgaben zu Rechnungslegung, Vertragsinformationen und Verbrauch entfallen. Dafür soll mit der "Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung" ein neues Modell geschaffen werden. Es unterscheidet sich vom etablierten Mieterstrom-Modell sowohl bei Förderung und Vergütung.
Die Förderung für den Ausbau einer bestehenden Dachsolaranlage für mehr Leistung etwa durch den Einbau effizienterer Module (sog. "Repowering") soll ebenfalls attraktiver gestaltet werden.
Technische Anforderungen beim Mieterstrom sinken. Ebenso sollen Solaranlagen auf gewerblichen Gebäuden und Nebenanlagen wie Garagen künftig auch unter dem Mieterstrom-Modell gefördert werden, zumindest solange der Strom auf dem Weg zum Verbraucher nicht durch das allgemeine Stromnetz fließt.

Was gilt künftig für Balkonkraftwerke?

Auch mit einer kleinen Photovoltaikanlage am Balkon oder an der Hauswand kann Strom produziert werden. Hier hat die Bundesregierung ebenfalls weniger Papierkram versprochen. So sollen die Anlagen künftig nicht mehr beim Netzbetreiber angemeldet werden und die Eintragung im Marktstammdatenregister soll auf wenige Daten beschränkt werden.

Mini-Solaranlagen auf Balkonen und Fassaden dürfen künftig eine höhere Leistung haben als bisher: statt bisher 600 sind es dann 2.000 Watt.

Die Balkonanlagen sollen außerdem übergangsweise hinter jedem vorhandenen Zählertyp betrieben werden dürfen, bis durch den Messstellenbetreiber moderne Zweirichtungszähler erforderlich. Bislang war ein sofortiger Zählertausch erforderlich.

Ein gesetzlich geregelter, grundsätzlicher Anspruch von Mietparteien auf Erlaubnis des Einbaus eines Balkonkraftwerkes (so wie bei Ladesäulen für E-Fahrzeuge in § 554 BGB), ist – bislang zumindest – aber nicht vorgesehen.

Ab wann wirkt sich das „Solarpaket I“ aus?

Die Reform soll im Herbst 2023 im Parlament beraten werden und Anfang 2024 in Kraft treten. Zu dem Zeitpunkt sind auch weitere Änderungen im EEG, im Energiewirtschaftsgesetz und in weiteren Gesetzen, insbesondere im Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) geplant.

Umfassende Informationen zum Thema Mieterstrom erhalten Sie in unserem Webinar Mieterstrom & Solarenergie. Alles Wichtige zu Balkon kraftwerken erfahren Sie in unserem Webinar Balkonkraftwerk-Boom.

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Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung unklar

Das Thema dieser Woche: Kündigung des Mietverhältnisses

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB regelt, dass eine außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch eine sogenannte Schonfristzahlung (Zahlung aller rückständigen Mieten innerhalb von spätestens zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage) rückwirkend unwirksam wird. Zu der Wirkung der Zahlung auf eine hilfsweise ebenfalls ausgesprochene ordentliche Kündigung sagt das Gesetz jedoch nicht.

Deswegen besteht ein nicht endender Streit zwischen der 66. Kammer des LG Berlin und dem 8. Senat des BGH. So hat das Landgericht aktuell – wie in der Vergangenheit schon mehrfach – entschieden, dass im Falle einer Schonfristzahlung nicht nur die die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sondern auch eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam werde (LG Berlin, Urt. v. 31.3.2023 – 66 S 149/22).

Der BGH hatte diese Entscheidungen bislang immer wie aufgehoben und klargestellt, dass eine Schonfristzahlung nicht für die ordentliche Kündigung gelte, da der Gesetzeswortlaut hier eindeutig sei (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20). Es müsse vielmehr im jeweiligen Einzelfall bewertet werden, ob ein zeitnaher Ausgleich der Mietrückstände den Zahlungsverzug in einem „milderen Licht“ dastehen lasse und ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig zu werten sei. Es lässt sich daher vermuten, dass der BGH auch diese Entscheidung wieder aufheben wird.

Damit bleibt das Problem, dass es keine eindeutige und klare Regelung gibt, wie die Erfolgssichten einer bei Zahlungsverzug hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung sind, wenn eine Schonfristzahlung erfolgt. Denn laut der Rechtsprechung des BGH müsse das Ausmaß des Fehlverhalten und die Abwägung der beiderseitigen Interessen, jeweils im konkreten Einzelfall gewertet werden. Dies führt dazu, dass es von den Gerichten mehr oder weniger nach Gutdünken zu entscheiden ist – ohne, dass es hier klare Kriterien für die Bewertung gibt.

Es ist nicht zu erwarten, dass der BGH seine Ansicht ändern wird. Es bleibt daher zu hoffen, dass der Gesetzgeber hierzu zeitnah endlich eine eindeutige Klarstellung im Gesetz schaffen wird, um damit sowohl für beide Parteien im Mietverhältnis als auch für die Gerichte einen rechtsicheren Umgang mit Schonfristzahlungen zu ermöglichen.

Viele hilfreiche Infos für die tägliche Praxis rund um das Thema Kündigung erhalten Sie in unserem Webinar Forderungsmanagement - das ganze Paket.

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Untervermietung an Flüchtlinge

Das Thema dieser Woche: Untermiete

Zuletzt hatte das Amtsgericht München entschieden, dass die Untervermietung an Flüchtlinge aus humanitären Gründen keinen Anspruch auf die vermieterseitige Zustimmung begründe. Ein berechtigtes Interesse müsse mit dem Zweck des Wohnraummietvertrages in einem Zusammenhang stehen und geänderte Umstände des Mieters selbst betreffen und nicht Umstände von dritten Personen, wie z.B. Flüchtlingen (AG München, Urteil vom 20.12.2022 - 411 C 10539/22).

Nun entschied das Landgericht Berlin das genaue Gegenteil (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23). In dem Fall fragte eine Mieterin ihre Vermieterin, ob sie eine geflüchtete Frau als Untermieterin aufnehmen dürfe. Grundsätzlich hatte die Vermieterin damit kein Problem. Sie wollte aber bei dieser Gelegenheit auch den Mietvertrag anpassen. Nachdem die Mieterin die von der Vermieterin angedachte Umstellung auf eine Indexmiete nicht akzeptierte, verweigerte die Vermieterin die Zustimmung und die Mieterin klagte.

Während die Vermieterin noch in der erstens Instanz gewann, hat das Landgericht Berlin in der Berufung der Klage auf Zustimmung zur Untervermietung stattgegeben. Es betont, dass der BGH schon in einer Grundsatzentscheidung von 1984 die Bedeutung der Grundrechte für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des "berechtigten Interesses" herausgestellt habe. Das Grundgesetz sei aus der Erfahrung und dem Leid von zwei Weltkriegen mit "gigantischen Flüchtlingsströmen" entstanden. Schon deshalb falle die Aufnahme eines geflüchteten Menschen in den Schutzbereich der hier maßgeblichen Menschenwürde und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.

Der Wunsch, aus humanitären Gründen eine geflüchtete Frau aus der Ukraine aufzunehmen, begründet daher laut Landgericht Berlin ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung. Das persönliche Interesse des Mieters ergibt sich nach Ansicht des Gerichts aus den „eigenen höchstpersönlichen ethischen Grundüberzeugungen" der Mieterin als Grundlage der Untervermietung. Gerade in der eigenen Wohnung dürfe man sein Leben nach diesen Überzeugungen ausrichten.

Alles Wichtige zum Thema Untervermietung erfahren Sie auch in unserem Webinar Der Untermieter - Tipps und rechtliches Know-how für den praktischen Umgang.

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Erneuerung Rauchwarnmelder ist keine Modernisierung

Das Thema dieser Woche: Modernisierung

Der BGH hatte in der Vergangenheit bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig eine Modernisierung darstellt, da sie zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt und zudem, der Einbau von Rauchwarnmeldern aufgrund einer bauordnungsrechtlichen Verpflichtung in der Regel auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellt (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14).

In einem vom BGH aktuell entschiedenen Fall hatte eine Vermieterin in der Vergangenheit jedoch zunächst gemietete Rauchwarnmelder installiert und die Kosten der Miete im Rahmen der Betriebskosten umgelegt. Einige Jahre später beendete die Vermieterin die Miete der Rauchwarnmelder und baute von ihr gekaufte Rauchwarnmelder ein. Dies sah die Vermieterin als Modernisierungsmaßnahme an und wollte die Kosten der Installation der gekauften Rauchwarnmelder als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB anteilig mit 8 % umlegen.

Hierzu entschied der BGH, dass die Erneuerung von Rauchwarnmeldern – anders als die erstmalige Installation – dies nicht erfülle. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass die bisherigen Rauchwarnmelder gemietet waren und nicht im Eigentum der Vermieterin standen. Für eine Modernisierung komme es allein darauf an, ob sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisses auf Dauer verbessert haben. Da sich durch den Einbau hieran nichts geändert habe. Könne daher nicht von einer Modernisierung gesprochen werden (BGH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21).

Hinzu kommt, dass der BGH bereits im vergangenen Jahr entschieden hat, dass die Mietkosten für gemietete Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen (BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20).

Das heißt, wenn wie im vorliegenden aktuellen Fall bei erstmaliger Installation zunächst Rauchwarnmelder gemietet und diese danach durch eigene, gekaufte Rauchwarnmelder ersetzt werden, ist keinerlei Umlage der Installationskosten in irgendeiner Art auf die Mieterinnen und Mieter möglich.

Alles Wichtige zum Thema Modernisierung erfahren Sie auch in unserem Webinar
Modernisierungsmietrecht kompakt - die sichere Anwendung in der Praxis!

Bei weiteren Fragen zum Betriebskostenrecht empfehlen wir Ihnen unser Webinar
Betriebskosten für Abrechnungsprofis - Aktuelle Rechtsprechung und neue Problemlösungen.

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