Aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtshofs München

Der Verwaltungsgerichtshof München hat in seinem Urteil vom 15.07.2024 (12 B 23.2195) eine wichtige Entscheidung zur Abgrenzung von Wohnnutzung und gewerblicher Fremdenbeherbergung, die eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, getroffen. Das Gericht stellte klar, dass eine Wohnnutzung auch dann vorliegt, wenn die Nutzung der Wohnung nur vorübergehend ist und nicht auf Dauer angelegt, sofern die Bewohner über private Rückzugsmöglichkeiten verfügen und die gemeinschaftlichen Räume wie Küche und Bad gemeinsam genutzt werden.

Relevanz für das Mietrecht

Dies ist von Bedeutung, da in solchen Fällen keine Zweckentfremdung des Wohnraums vorliegt.

In dem konkreten Fall hob der VGH München den Bescheid der Stadt München auf, der die Nutzung der Wohnung zu Fremdenbeherbergungszwecken untersagte.

Es ging dabei um das Konzept des "Co-Living", bei dem Wohnungen zimmerweise an Personen vermietet werden, die sich aus beruflichen oder anderen Gründen vorübergehend in der Stadt aufhalten. Diese Nutzung wurde nicht als unzulässige Fremdenbeherbergung eingestuft, sondern als Wohnen, da die Bewohner während ihres Aufenthalts in der Wohnung einen (wenn auch nur kurzzeitigen) Lebensmittelpunkt schaffen und nicht lediglich provisorisch unterkommen. Die Wohnung würde vorliegend dennoch zu Wohnzwecken genutzt und die Mietverträge, auch wenn sie teilweise nur für kurze Zeiträume abgeschlossen wurden, würden keine typische Fremdenbeherbergung darstellen.

Das Gericht betonte, dass das Zweckentfremdungsrecht darauf abziele, den Bestand von Wohnraum zu schützen, jedoch nicht bestimmte Wohnformen abwerten oder diskriminieren darf. Auch höhere Mieten oder das Anbieten von Serviceleistungen wie Reinigungsdienste ändere nichts an der Qualifikation als Wohnnutzung, sofern die grundsätzliche häusliche Selbstständigkeit der Mieter gewährleistet bleibe.

Auch wenn es sich hier nicht um eine mietrechtliche, sondern um eine verwaltungsrechtliche Entscheidung handelt, könnte sie jedoch auch im Mietrecht Bedeutung haben.

Untervermietung und rechtliche Rahmenbedingungen

Wenn Mieter:innen eine Wohnung untervermieten wollen, müssen sie gemäß § 540 BGB grundsätzlich vorher die Zustimmung einholen. Gemäß § 553 BGB besteht ein Anspruch auf diese Zustimmung, wenn sie die Wohnung selbst zum Teil noch weiter nutzen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, sofern dies den Vermieter:innen nicht unzumutbar ist. Folgt man der Argumentation des VGH München, steht dem Anspruch auf wiederholte Zustimmung jedenfalls nicht entgegen, wenn häufig nur für kürzere Zeit untervermietet wird, solange die Untermieter:innen für diese Zeit – z. B. wegen eines Arbeitseinsatzes und anders als bei einem touristischen Aufenthalt – jeweils vorübergehend einen Lebensmittelpunkt begründen.

Expertenwissen im Webinar

Um versiert und sicher mit dem Thema Untermiete umgehen können, sollten Sie sich unser Webinar „Der Untermieter - Tipps und rechtliches Know-how für den praktischen Umgang“ nicht entgehen lassen.

Zum Webinar

In immer mehr Wohnraummietverträgen finden sich Klauseln, die regeln, dass bestimmte Ausstattungsgegenstände wie eine Einbauküche oder bestimmte Geräte, die sich in der Mietwohnung befinden, „nicht mitvermietet“ sein sollen, sondern lediglich „zum unentgeltlichen Gebrauch überlassen“ werden. Durch solche Regelungen soll vermieden werden, dass Vermieter zur Instandhaltung dieser Gegenstände verpflichtet sind, falls diese im Laufe des Mietverhältnisses einen Mangel aufweisen.

Aktueller Fall: Vermieter verweigert Reparatur

Doch eine solche Regelung kann unwirksam sein, wie ein aktueller Beschluss des Landgerichts Berlin zeigt (LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 30.6.2024 – 67 S 144/24).

Im vorliegenden Fall verweigerte ein Vermieter die Reparatur eines defekten Geschirrspülers mit der Begründung, das Gerät sei laut Mietvertrag nur „leihweise“ überlassen worden und falle daher nicht unter seine Instandhaltungspflicht. Die Mieterin klagte daraufhin auf Mangelbeseitigung. Das Amtsgericht gab ihrer Klage statt und auch die Berufung des Vermieters blieb erfolglos.

Gerichtsurteil: Unklare Klausel, unwirksam

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Klausel, wonach technische Geräte „als nicht mitvermietet gelten“, unklar formuliert und daher unwirksam sei. Die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB besagt, dass bei Unklarheiten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) diese zu Lasten des Verwenders, in diesem Fall des Vermieters, ausgelegt werden. Das Gericht betonte, dass die Klausel keine eindeutige Aussage darüber treffe, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung ergeben. Somit konnte der Vermieter sich nicht von seiner Instandhaltungspflicht freizeichnen.

Ebenso könnte eine solche Klausel als überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB anzusehen oder als unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sein, wonach sie dann auch unwirksam wäre (so z. B. AG Besigheim, Urteil vom 22.06.2023 – 7 C 442/22)

Es gab jedoch auch schon eine Entscheidung, die eine solche Klausel als wirksam erachtete, sofern in der Klausel ausdrücklich formuliert ist, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für diese Gegenstände die Mieter:innen trifft (AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 – 18 C 182/17).

Vorsicht bei Leih-Klauseln

Falls Sie solche Klauseln verwenden, sollten Sie sich bewusst sein, dass das Ergebnis im Einzelfall völlig offen ist, falls der Streit über eine solche Klausel vor Gericht geht, da höchstrichterliche Rechtsprechung zu solchen „Leih-Klauseln“ im Mietvertrag noch nicht vorliegt.

Einen Überblick, worauf Sie beim Mietvertrag und auch im laufenden Mietverhältnis achten sollten, um Fallstricke zu vermeiden, erhalten Sie in unserem Webinar „Crashkurs Mietrecht“.

Zum Webinar

Viertes Bürokratieentlastungsgesetz - Entlastungen für die Immobilienwirtschaft?

Die Bundesregierung hat im März 2024 den Entwurf eines Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) beschlossen. Das erklärte Ziel lautet, administrative Prozesse zum Beispiel durch Digitalisierung zu vereinfachen, unnötigen bürokratischen Aufwand zu verringern und dadurch die Wirtschaft zu entlasten. Auch für die Immobilienbranche bringt das neue Gesetz wichtige Änderungen. Doch wird das Ziel einer spürbaren Entlastung auch für Vermieter von Wohn- und Gewerbeeinheiten erreicht?

Welche praxisrelevanten Änderungen gibt es bei Formvorschriften?

Ein bedeutender Aspekt des BEG IV ist die "Erleichterung" von Formvorgaben im Miet- und Pachtrecht. An vielen Stellen soll die derzeitige Schriftform durch die Textform ersetzt werden. Dadurch soll das "papierlose Büro" erleichtert und gefördert werden. Die Formänderungen greifen jedoch nur punktuell und bei Weitem nicht im gesamten Mietrecht. Um Fehler zu vermeiden, müssen Vermieter genau hinsehen und sich informieren.

Befristung bei der Gewerbemiete: Vertragsabschluss in Textform?

Künftig sollen Mietverträge über Geschäftsräume mit einer Befristung von mehr als einem Jahr auch in Textform geschlossen werden können. Bislang galt die Schriftform. Wie man einen schriftlichen Vertrag formgültig abschließt, ist klar. Alles andere als klar ist dies jedoch bei der Textform. Diese ist eigentlich auf einseitige Erklärungen, etwa Pflichtinformationen, zugeschnitten. Wie genau ein Vertragsschluss in Textform (zum Beispiel mit elektronischen Dokumenten) funktioniert, ist derzeit unklar. Muss ein einheitliches Dokument erstellt werden? Wer muss an der Erstellung des "Textes" mitwirken? Für die Praxis könnten diese Fragen eine jahrelange Rechtsunsicherheit bedeuten.

Erleichterung des Kündigungswiderspruchs: Für wen?

Auch die Formvorschrift für den Mieter-Einwand gegen eine Kündigung wird abgesenkt. Mieter können auf diese Weise nun leichter einen persönlichen Härtefall vortragen und die Beendigung des Mietverhältnisses auf diese Weise verzögern. Vermieter müssen sich nun darauf einstellen, dass Widersprüche formwirksam auch per E-Mail und Messenger eingehen, was organisatorische Vorkehrungen erforderlich machen kann. Zudem sind Kündigungs-Muster anzupassen.

Digitale Belegeinsicht: Viele Fragen offen.

Auch im Betriebs- und Heizkostenrecht soll sich etwas tun. Der Entwurf sieht die Einführung einer digitalen Belegeinsicht vor. Auch in diesem Zusammenhang stellen sich jedoch sehr viele Fragen, die der Gesetzentwurf offenlässt. Unklar ist zum Beispiel, welche technischen Standards bei der Digitalisierung von Belegen einzuhalten sind. Auch die Art und Weise, wie eine digitale Einsichtsgewährung vonstattenzugehen hat, beschreibt das Gesetz nicht näher. Unter welchen Umständen hat der Mieter etwa einen Anspruch auf Übersendung elektronischer Belege? Was ist mit dem Datenschutz? Es ist damit zu rechnen, dass die Rechtsprechung nähere Vorgaben entwickeln wird. Bis dahin ist die Rechtslage jedoch alles andere als klar.

Ab wann gelten die neuen Vorgaben?

Das Gesetz muss noch vom Bundestag beschlossen werden und anschließend den Bundesrat passieren. Die Änderungen könnten somit noch 2024 in Kraft treten.

Was sagt Philipp I. Lee, LL.M., Experte und Trainer bei Teamplan, dazu?

"Die vielen ungeklärten Fragen, zum Beispiel zum Vertragsschluss in Textform oder zur digitalen Belegeinsicht, könnten zu einer jahrelangen Rechtsunsicherheit führen. Vermieter sollten sich unbedingt mit den Änderungen durch das BEG IV vertraut machen. Denn diese erfordern einige Anpassungen der bisherigen Verfahren und Muster."

In unserem Webinar "Bürokratieentlastungsgesetz 2024 - echte „Entlastung“ für Vermieter?" haben Sie die Möglichkeit, einen Überblick über die Änderungen, die das BEG IV im BGB-Mietrecht bringt, zu erhalten und gemeinsam mit Philipp Lee über die Schlussfolgerungen für die immobilienwirtschaftliche Praxis zu diskutieren.

Zum Webinar

Das Thema dieser Woche: Kündigung wegen Hausfriedensstörung

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Hanau wurde festgestellt, dass das Übergießen der Vermieterin mit Wasser, ähnlich der "Ice-Bucket-Challenge", eine vorsätzliche Körperverletzung darstelle und eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (Beschl. v. 19.02.2024, Az. 34 C 92/23).

Der Fall betraf eine Mieterin, die zweimal einen Eimer Wasser aus ihrem Fenster in den Hof geschüttet hatte, wodurch ihre Vermieterin, die sich dort aufhielt, komplett durchnässt wurde. Ein Zeuge bestätigte später diesen Vorfall. Aufgrund dieses Verhaltens kündigte die Vermieterin der Mieterin ohne vorherige Abmahnung fristlos und klagte auf Räumung der Wohnung.

Das Gericht urteilte, dass die Handlungen der Mieterin eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB rechtfertigen. Das Schütten eines Eimers Wasser in den Hof stelle ein vertragswidriges Verhalten dar, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht störe. In diesem speziellen Fall habe die Mieterin zudem mindestens bedingt vorsätzlich gehandelt. Obwohl sie bestritt, ihre Vermieterin absichtlich getroffen zu haben, nahm das Gericht an, dass sie es zumindest billigend in Kauf genommen habe, um die Vermieterin daran zu hindern, ihr Fahrrad umzustellen.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für die Vermieterin aufgrund der Vorfälle unzumutbar. Das Gericht argumentierte, dass es sich hierbei um strafrechtlich relevante, vorsätzliche tätliche Angriffe und nicht um bloße Bagatellen wie unhöfliches Verhalten handle.

Da die Mieterin weitere ähnliche Aktionen angekündigt hatte, sei auch eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich gewesen. Das Gericht entschied, dass bereits ein einzelner Wasserguss eine vorsätzliche Körperverletzung im Sinne des § 223 StGB darstelle und eine Abmahnung daher nicht notwendig sei.

Vermieter sollten daher etwaige Störungen des Hausfriedens stets gut dokumentieren. Eine fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter wiederholt und absichtlich gegen den Hausfrieden verstößt. Eine Abmahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändern will und weitere Pflichtverletzungen androht. Dieses Urteil zeigt, dass Vermieter das Recht haben, bei schwerwiegenden Verstößen gegen den Hausfrieden fristlos zu kündigen, um den Hausfrieden und die Sicherheit aller Hausbewohner zu gewährleisten. Mieterinnen und Mieter sollten sich bewusst sein, dass grobe Pflichtverletzungen, wie das absichtliche Überschütten mit Wasser, erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.

Wie sie mit Hausfriedenstörungen und anderen Widrigkeiten im Mietverhältnis am besten umgehen, erläutern wir Ihn auch eingehend in unserem Präsenz-Seminar „Bitte nicht stören! Immer Ärger mit den Mietern...“. Dieses Thema bieten wir Ihnen auch als Webinar an.

Zum Seminar

Zum Webinar

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 20.06.2024 (67 S 83/24) entschieden, dass eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung unwirksam sei, wenn sie lediglich die Möglichkeit zur Mieterhöhung bei steigendem Index vorsieht, jedoch keine Regelung enthält, die es erlaubt, bei sinkendem Index eine Mietsenkung zu verlangen. Diese Entscheidung betrifft sowohl individuelle Vereinbarungen als auch Formularverträge.

Im vorliegenden Fall klagten die Mieter gegen den Vermieter auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Mieterhöhungsbeträge. Die Mieter hielten die im Mietvertrag enthaltene Indexklausel für unwirksam, da sie nicht explizit das Recht der Mieter regelte, die Miete bei einem fallenden Index zu senken. Das Amtsgericht gab der Klage vollumfänglich statt, woraufhin der Vermieter Berufung einlegte.

Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Vermieters zurück. Es stellte fest, dass nach § 557b Abs. 1 BGB eine Indexmietvereinbarung sowohl Mieterhöhungen als auch Mietsenkungen umfassen müsse. Zwar erwähnt der Gesetzeswortlaut die Möglichkeit der Mietsenkung nicht explizit, doch ergäbe sich aus der Gesetzesbegründung, dass eine Anpassung der Miete in beide Richtungen möglich sein muss. Eine Klausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung erlaubt, sei als eine sogenannte Einseitigkeitsklausel anzusehen und daher unwirksam, selbst wenn sie individuell vereinbart wurde.

Zusätzlich zur Unwirksamkeit als Individualvereinbarung erklärte das Gericht die Klausel auch als Allgemeine Geschäftsbedingung für unwirksam. Gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB benachteiligt eine solche Regelung den Mieter unangemessen. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB führte zudem zu einer kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel, was die Unwirksamkeit weiter unterstreiche. Das führe nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel.

Soweit Sie Indexklauseln verwenden, sollten Sie bei der Gestaltung von solchen Vereinbarungen daher sicherstellen, dass diese sowohl Erhöhungen als auch Senkungen des Mietzinses in Abhängigkeit vom Preisindex umfassen. Andernfalls riskieren Sie, dass die gesamte Klausel unwirksam wird, auch wenn eine erhebliche Senkung des Preisindex in der Praxis so gut wie nie vorkommt.

Welche Möglichkeiten es gibt, die Miete zu erhöhen und worauf Sie dabei alles achten sollten, erfahren Sie auch in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung“.

Zum Webinar

Was gilt bislang und was ändert sich?

Bisher konnten Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss eine Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen ermöglichen (sogenannte hybride Versammlungen). Die neue Gesetzesänderung führt nun zusätzlich die Möglichkeit ein, Versammlungen vollständig virtuell durchzuführen. Eigentümer können also künftig zwischen Präsenzversammlungen, hybriden Versammlungen und rein virtuellen Versammlungen wählen.

Welche Voraussetzungen gelten für eine virtuelle Versammlung?

Um rein virtuelle Versammlungen zu ermöglichen, müssen die Wohnungseigentümer dies mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen. Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Wie lang gilt ein Beschluss zur Durchführung von virtuellen Versammlungen?

Die Erlaubnis, virtuelle Versammlungen durchzuführen ist auf drei Jahre ab Beschlussfassung begrenzt. So sollen neue Wohnungserwerber nicht unbefristet an frühere Beschlüsse gebunden werden. Zudem berücksichtigt die Befristung mögliche Änderungen in den Einstellungen der Wohnungseigentümer zu virtuellen Versammlungen. Die Durchführung von virtuellen Versammlungen muss daher in regelmäßigen Abständen immer wieder neu beschlossen werden.

Kann man künftig auf Präsenzversammlungen ganz verzichten?

Bis Ende 2028 bleibt zunächst die Pflicht bestehen, mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt jedoch nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Ab wann gilt diese Änderung?

Das Gesetz bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats (nächste Sitzung am 27.9.2024) und muss dann im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Damit steht das Datum des Inkrafttretens noch nicht abschließend fest, aber es wird voraussichtlich wird im Herbst 2024 wirksam werden.

Umfassende Informationen zur neuen virtuellen Eigentümerversammlung und wie Sie am besten damit umgehen, erhalten Sie in unserem Webinar „Neues Gesetz: Die Virtuelle Eigentümerversammlung ist da!“.

Zum Webinar - Neues Gesetz: Die Virtuelle Eigentümerversammlung ist da!

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten und Mängel

Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Vermieter bei unzureichender Erbringung von Leistungen im Rahmen der Betriebskosten (wie z. B. Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege) mit Ansprüchen auf Mängelbeseitigung und Mietminderung durch die Mieter rechnen müssen (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2024 – 67 S 100/24). Dies gelte auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen.

Der Fall betraf eine Mieterin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung von Mängeln und die Rückzahlung überzahlten Mietzinses forderte. Grund waren erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen aufgrund unzureichender Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hatte die Klage zunächst abgewiesen, weil die Mieterin ihre Vorwürfe nicht ausreichend substantiiert und keine konkrete Mangelanzeige vorgelegt habe.

Das Landgericht Berlin hob das erstinstanzliche Urteil auf und stellte klar, dass die behaupteten Gebrauchsbeeinträchtigungen als Mängel der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 und § 536 Abs. 1 BGB zu betrachten seien. Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung sei dafür nicht erforderlich. Für Vermieter:innen bedeutet dies, dass sie auch ohne spezifische Abreden dafür sorgen müssten, dass die von ihnen oder beauftragten Dritten erbrachten Leistungen den üblichen Mindeststandards entsprechen.

Dabei sei sicherzustellen, dass alle Leistungen, die der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen, stets gründlich und nachhaltig erbracht werden. Dies umfasse insbesondere die Reinigung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Fahrstuhl und Müllraum sowie die Pflege der Gartenanlagen. Das gelte – auch unabhängig von der Höhe des Mietzinses – erst recht, wenn wie hier Kostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter als Betriebskosten abgewälzt werden.

Demnach sind Mieter:innen bei solchen Schlechtleistungen nicht nur auf betriebskostenrechtliche Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt, sondern auch direkte Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Mietminderung können geltend gemacht werden, wenn die Leistungen unzureichend sind und zu erheblichen Beeinträchtigungen führen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, wenn nachträglich Mängel beseitigt werden müssen oder Mietminderungen erfolgen. Diesbezüglich müsste dann aber eine Auseinandersetzung mit den Dienstleistern erfolgen, die die Schlechtleistung zu verantworten haben.
Alle Grundlagen zum Thema Betriebskosten lernen Sie in unserem Webinar „Betriebskostenrecht kompakt“.

Zum Webinar - Betriebskostenrecht kompakt

Wenn Sie tiefer in das Thema Betriebskosten einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen das Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.

Zum Webinar - Betriebskosten für Abrechnungsprofis

Zum Thema Mängel und Mietminderung empfehlen wir Ihnen unser Webinar „Mietminderung – berechtigt, überhöht, unberechtigt?“.

Zum Webinar - Mietminderung

In einer aktuellen Entscheidung entschied der Bundesgerichtshof, dass Schadensersatzforderungen auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB von der Mietkaution abgezogen werden dürfen (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23).

Der Fall betraf einen Streit zwischen einem Vermieter und seiner ehemaligen Mieterin. Nachdem ihr Mietvertrag beendet war, forderte die Mieterin die Rückzahlung ihrer Kaution. Der Vermieter hingegen stellte dann über ein halbes Jahr später noch Schadensersatzforderungen für vermeintliche Schäden an der Wohnung entgegen, die die Kaution überstiegen. Infolgedessen erhielt die Mieterin ihre Kaution nicht zurück und versuchte, ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Sie berief sich auf § 548 BGB, der besagt, dass Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Diese Frist war im Zeitpunkt des Aufrechnungsschreiben des Vermieters bereits verstrichen.

Die Vorinstanzen gaben der Mieterin Recht und erklärten die Forderungen des Vermieters als verjährt. Sie argumentierten, dass eine Aufrechnung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nur dann möglich sei, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der erstmaligen Aufrechnung noch nicht verjährt war. Da es jedoch an der notwendigen Gleichartigkeit der Forderungen nach § 387 BGB mangelte – die Rückforderung der Kaution ist eine Geldforderung, während der Schadensersatzanspruch zunächst auf Wiederherstellung, also Schadensbeseitigung abzielt –, sahen die Gerichte keinen Raum für eine Aufrechnung. Dies entsprach auch der bisher herrschenden Ansicht in der Rechtsprechung.

Der BGH widersprach dieser Auffassung nun und entschied, dass die Aufrechnung zulässig sei. Er stellte fest, dass die Interessenlage der Mietparteien eine Aufrechnung auch nach Ablauf der Verjährungsfrist rechtfertige. Die Kaution diene dazu, Ansprüche des Vermieters zu sichern, und er müsse die Möglichkeit haben, sich nach Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung mit der Kaution zu befriedigen. Der BGH argumentiert, dass der Vermieter nicht zwingend innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist den Geldbetrag statt der Wiederherstellung verlangen müsse, da dies lediglich ein formaler Schritt im Vorfeld der Kautionsabrechnung sei.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück, das nun prüfen muss, ob die Schadensersatzansprüche des Vermieters tatsächlich bestehen.

Alles Wissenswerte im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel, stellen wir Ihnen auch in unserem Webinar „Abnahme & Übergabe leicht gemacht – Rechtsicherheit für Praktiker vor Ort“ dar.

Zum Webinar

Am 04.07.2024 wurde im Bundestag ein Gesetz zu Balkonkraftwerken – oder „Steckersolargeräten“, wie sie im Gesetz genannt werden – verabschiedet.

Diese Gesetzesänderung zielt darauf ab, den Einsatz von erneuerbaren Energien in privaten Haushalten zu fördern und gleichzeitig klare rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter und Mieter sowie in Wohnungseigentümergemeinschaften zu schaffen.

Die Änderungen betrifft zum einen § 20 Abs. 2 WEG, wonach Wohnungseigentümer:innen angemessene bauliche Maßnahmen verlangen können, die sogenannte „privilegierte Maßnahmen“ darstellen (bislang behindertengerechter Umbau, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität). Hier soll nun auch die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte hinzukommen.

Eine entsprechende Änderung soll in § 554 BGB erfolgen. Demnach sollen Mieter:innen künftig einen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung zur Installation dieser Geräte haben.

Zur Art der Ausführung und dem Aufstellungsort enthält das Gesetz keine weiteren Vorgaben, so dass es nach aktuellem Stand dabei bleiben dürfte, dass die Zustimmung nur dann verweigert werden kann, wenn erhebliche Gründe vorliegen, die die Zumutbarkeit betreffen. Dazu gehören insbesondere gravierende Beeinträchtigungen des äußeren Erscheinungsbildes der Immobilie oder erhebliche unzumutbare Eingriffe in die Bausubstanz. Anlagen, die optisch unauffällig auf dem Balkonboden stehen und keine nennenswerten baulichen Veränderungen erfordern, durften nach der bisherigen Rechtsprechung schon in der Regel nicht abgelehnt werden. Inwieweit die Gesetzesänderung zu einer Änderung der Bewertung in der Rechtsprechung führen wird, bleibt abzuwarten.
Sämtliche Kosten für Anschaffung, Installation und Wartung der Balkonkraftwerke tragen – wie auch bei den anderen privilegierten Maßnahmen – die Mieter:innen bzw. die Wohnungseigentümer:innen, die die Anlage installieren wollen.

Allerdings kann im Mietverhältnis eine angemessene zusätzliche Mietsicherheit für eventuelle Rückbaukosten verlangen. Dies soll sicherstellen, dass nach Auszug keine finanziellen Belastungen durch den Rückbau der Anlage entstehen.

Da Gesetz ist aber noch nicht in Kraft, da es zunächst auch noch vom Bundesrat verabschiedet werden muss. Dies wird voraussichtlich Ende September 2024 erfolgen.

Alles, was Sie rund um das Thema Balkon im Mietverhältnis wissen müssen, erfahren Sie auch in unserem neuen Webinar „Der Balkon – was dürfen Mieter – und was nicht?“.

Zum Webinar - Der Balkon

Auch spannend und passend zum Thema: Unser Webinar "Balkonkraftwerk-Boom: Genehmigung & Betrieb aus Vermietersicht".

Zum Webinar - Balkonkraftwerk-Boom

Wenn Mieter zur Räumung verurteilt werden, kann das Gericht im Urteil gemäß eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren. Neigt sich eine solche Frist dem Ende, können die zur Räumung verurteilten Mieter gemäß § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Frist wegen einer ansonsten eintretenden besonderen Härte beantragen. Eine solche Härte kann auch darin liegen, dass den Mietern die Wohnungslosigkeit droht, weil Sie trotz intensiver Bemühungen keinen anderen Wohnraum finden konnten.

In einem aktuell vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, stellte das Gericht klar, dass hier hohe Anforderungen zu stellen sind (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23).

Das Amtsgericht hatte dem Antrag des Mieters auf Verlängerung der Räumungsfrist mit der Begründung der „gerichtsbekannt angespannten Wohnsituation in Berlin“ stattgegeben. Der Vermieter legte Beschwerde ein.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reiche zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. Wie das Landgericht bereits in einer kurz zuvor getroffenen Entscheidung ausgeführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 – 67 T 79/23), könne eine gerichtsbekannt angespannte Wohnlage allenfalls eine Beweiserleichterung für den Mieter darstellen, sie befreie den Mieter hingegen nicht davon, Beweise für seine ergebnislos gebliebenen Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vorzulegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Er muss also beweisen, dass es ihm nicht möglich war, anderen Wohnraum zu finden und dass er sich umfangreich um solchen bemüht hat. Die bloße Vorlage von Bewerbungsunterlagen erbringt für sich allein jedenfalls keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Der Mieter muss auch beweisen, dass er sich damit tatsächlich beworben hat.

Viele weitere wichtige Tipps zum Thema Räumung erhalten Sie auch in unserer Fortbildungsveranstaltung „Forderungsmanagement – das ganze Paket“, das wir Ihnen als Präsenz-Seminar und als Webinar anbieten.