Neue Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg
Mit Urteil vom 20. Januar 2026 (Az. 11 C 357/25) hat das Amtsgericht Schöneberg die Anforderungen an die Umlage von Versicherungskosten deutlich präzisiert. Im Zentrum steht das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten.
Eine Berliner Mieterin hatte sich gegen aus ihrer Sicht überhöhte Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge in den Abrechnungsjahren 2021 bis 2023 gewehrt – mit Erfolg. Die angesetzten Kosten zwischen 0,36 €/m² und 0,45 €/m² lagen erheblich über dem Berliner Durchschnittswert von 0,23 €/m² laut Betriebskostenspiegel. Das Gericht sprach der Mieterin die Differenz als Schadenersatz zu. Das Urteil ist rechtskräftig.
Großvermieter in besonderer Verantwortung
Streitgegenstand war eine konzernweite Sammelversicherung eines Großvermieters für seinen Berliner Wohn- und Gewerbebestand, die über eine Versicherungsmaklerin abgewickelt wurde. Auch Maklerkosten wurden umgelegt.
Das Gericht stellte klar: Gerade bei umfangreichen Beständen und entsprechender Marktmacht sind Vermieter gehalten, Vergleichsangebote einzuholen und marktübliche Konditionen sicherzustellen. Die Beklagte konnte nicht substantiiert darlegen, warum kein Vertrag zu durchschnittlichen Konditionen möglich gewesen wäre oder warum die gewählten Tarife zwingend erforderlich waren.
Bemerkenswert ist zudem der Hinweis des Gerichts, dass einzelne Versicherungsbestandteile möglicherweise nicht unmittelbar den Wohnraummietern zugutekamen. Mitversichert waren unter anderem z. B. auch Lawinen und Vulkanausbrüche. Auch dieser Aspekt floss in die Bewertung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses ein.
Bedeutung des Betriebskostenspiegels gestärkt
Das Urteil misst dem örtlichen Betriebskostenspiegel eine erhebliche Indizwirkung bei. Deutliche Abweichungen vom Durchschnitt können eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters auslösen. Das bedeutet: Bei signifikant überdurchschnittlichen Kosten muss nachvollziehbar erläutert werden, weshalb diese gleichwohl wirtschaftlich sind.
Für Vermieter erhöht sich damit das Prozessrisiko bei fehlender Dokumentation von Ausschreibungen, Angebotsvergleichen oder internen Entscheidungsgrundlagen.
Handlungsempfehlungen für die Praxis
Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist kein bloßer Programmsatz, sondern wird zunehmend konkret überprüft. Eine vorausschauende Vertrags- und Abrechnungspraxis reduziert nicht nur Rückforderungsrisiken, sondern stärkt auch die Verteidigungsposition im Streitfall.
Es bleibt jedoch dabei, dass Mieter die aus ihrer Sicht unangemessenen Kosten aktiv rügen müssen. Dies muss innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung geschehen.
Fazit
Die Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg verdeutlicht: Betriebskosten müssen nicht nur formal korrekt, sondern auch inhaltlich wirtschaftlich sein. Besonders bei großvolumigen Rahmen- oder Sammelverträgen ist eine belastbare Markt- und Angemessenheitsprüfung unerlässlich.
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