Neues von Teamplan

Aufgrund der massiv steigenden Energiepreise ist absehbar, dass sich bei den Heizkostenabrechnungen für den aktuell laufenden Abrechnungszeitraum große Nachforderungsbeträge zu Lasten der Mieter*innen ergeben werden.
Um dem vorzubeugen, scheint eine präventive Anpassung der Vorauszahlungen ratsam.

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist jedoch gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur auf Grundlage der letzten Abrechnung möglich. Unproblematisch ist daher, wenn die Anpassung des monatlichen Vorauszahlungsbetrages auf ein Zwöftel des letzten Abrechnungsergebnisses erfolgt.

Wenn eine höhere Anpassung erfolgen soll, ist laut BGH auch die Berücksichtigung anderer Umstände möglich, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Ein pauschaler „abstrakter Sicherheitszuschlag“ auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten unter Verweis auf eine bekannte massive Steigerung der Energiekosten ist aber unzulässig. Absehbare Preissteigerungen können dennoch eine Anpassung der Vorauszahlungen begründen, sind jedoch laut BGH anhand von vorhandenen Preisinformationen im Einzelnen konkret auszurechnen und zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 - VIII ZR 294/10; BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11).

Für eine Erhöhung der Vorauszahlungen im Hinblick auf die aktuellen Energiekostensteigerungen, müssen Vermieter*innen daher den Aufwand betreiben, anhand von darzulegenden Preissteigerungen für die einzelnen Mieter*innen konkret auszurechnen, wie sich deren jeweiligen Kosten voraussichtlich entwickeln werden, sowie diese Berechnung in der Erhöhungserklärung zu erläutern.

Mehr zu den Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich Betriebskosten erfahren Sie in unserem Seminar „Aktuelles Betriebskostenrecht“ oder auch im Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.

Eine Unterschreitung der im Vertrag bezeichneten Fläche kann bei der Miete von Wohnräumen wie auch von Gewerberäumen einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen.  
 
Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. 

Einer konkreten Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, kommt nach aktueller Rechtsprechung des BGH jedoch Vorrang zu (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20).  

Die für preisgebundenen Wohnraum geltende Berechnungsvorgaben ist für frei finanzierte Wohnungen nicht bindend. Die Vertragsparteien sind laut BGH daher grundsätzlich frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen und im Rahmen einer Vereinbarung die Anrechnung solcher Flächen vorzusehen, die nach der II. Berechnungs- oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen wären.  
 
In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden z. B. Kellerräume, die nicht uneingeschränkt als Wohnräume geeignet waren, als Wohnräume im Vertrag vereinbart. 

Dies gilt aber nur für die Frage, ob ein Mangel und damit ein Minderungsrecht des Mieters wegen zu geringer Fläche gegeben ist! Für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist jede mietvertragliche Wohnflächenangabe hingegen ohne Bedeutung, da eine abweichende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB insoweit unwirksam und damit unbeachtlich ist. Bei einer Mieterhöhung ist demnach weiterhin allein die tatsächliche – objektive – Wohnfläche und nicht die vereinbarte maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17). 

Viele weitere aktuelle Gerichtsentscheidungen, die für die tägliche Verwaltungspraxis wichtig sind, und wie Sie damit umgehen, erfahren Sie in unserem Seminar „Mietrecht 2022: Neues vom Gericht“. 

Manchmal wird eine Wohnung von Mieter*innen nicht in dem Zustand zurückgegeben, den Vermieter*innen sich wünschen. Hier sollte man als Vermieter*in dann nicht vorschnell die Rücknahme wegen des schlechten Zustands verweigern.

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass die Räume in verwahrlostem, beschädigtem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand zurücküberlassen werden, keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden kann. (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 – 3 W 125/19)

Für eine Rückgabe kommt es allein darauf an, dass sämtliche Schlüssel herausgegeben werden und die Wohnung von den Habseligkeiten der Mieter*innen geräumt ist, völlig unabhängig davon, wie beschädigt oder verdreckt die Wohnung auch sein mag. Folglich haben Vermieter*innen in diesen Fällen auch keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthalten der Mietsache nach § 546a BGB.

Vielmehr ist daher dazu zu raten, die Wohnung zurückzunehmen, egal in welchem Zustand diese sich bei Rückgabe befindet, und dann direkt Schadensersatz für die Beseitigung der Schäden und ggf. Mietausfallschaden wegen der erst später möglich werdenden Weitervermietung gegen die scheidenden Mieter*innen geltend zu machen. Es muss auch keine Nachfristsetzung zur Beseitigung der Schäden erfolgen.

Was es beim Mieterwechsel noch alles zu beachten gibt und wie Sie dies am besten umsetzen, erfahren Sie in unserem Seminar „Abnahme & Übergabe leicht gemacht“.

Wir kümmern uns in diesem neuen Webinar um das Thema "Wallboxen in der Wohneigentumsgemeinschaft" und geben Ihnen einen kompakten Überblick über die rechtlichen Anforderungen, die für die Installation einer Ladeinfrastruktur gemäß WEG maßgeblich sind.

Es kommt leider vor, dass bei allein lebenden, verstorbenen Mieter*innen die Leiche in der Wohnung nicht sofort, sondern erst nach Tagen entdeckt wird, was durch die Verwesungsprozesse zu Verunreinigungen, Gestank, Ungezieferbefall bis hin zu Substanzschädigungen in der Wohnung führen kann.

In diesem Zusammenhang fragen sich Vermieter*innen oft, wer für diese Schäden aufkommt und ob die vorhandene Kaution für die Beseitigung dieser Schäden verwendet werden darf.

Wenn der Mieter in der Wohnung verstirbt, stellt dies keine Pflichtverletzung im Mietverhältnis dar, so dass dem Vermieter daraus auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Erben zu stehen.

Dies musste auch eine Vermieterin in einem aktuell vom LG Berlin zu entscheidenden Fall erfahren, als diese die Auszahlung der Kaution an die Erben wegen der erheblichen Kosten der Schadensbeseitigung verweigerte, die durch das späte Entdecken der Leiche notwendig wurden. Das Gericht führte aus, dass der Tod eines Mieters ein außerhalb des vertraglichen Pflichtengefüges liegendes Ereignis sei (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021 – 66 S 7/21). Andere Gerichte urteilten schon mit gleichem Ergebnis, dass das Sterben in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre.

Demnach könne der Tod niemals eine schuldhafte Pflichtverletzung nach den Maßstäben des § 280 Abs. 1 BGB darstellen, so dass auch keine Ansprüche gegen die Erben als Rechtsnachfolger bestehen.

Dies gelte sogar dann, wenn der Mieter in der Wohnung Selbstmord begangen hat (VerfG Bbg, Beschluss vom 15.06.2017 - VfGBbg 67/16).

Folglich bleibt ein Vermieter leider grundsätzlich auf den Kosten sitzen, die durch eine zu spät entdeckte Leiche verursacht werden.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Seminar „Der Tod, der Vermieter & das Nachlassgericht“.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht Mieter:innnen ein Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution erst zu, wenn über die Kaution vermieterseits abgerechnet wurde.

Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann aber laut BGH auch durch schlüssiges Verhalten der Vermieter:innen, etwa durch eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden.

Durch Abrechnung, Aufrechnungserklärung oder Schadensersatzklage bringen Vermieter:innen, die einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt haben, für Mieter:innen erkennbar zum Ausdruck, dass sich das Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt (BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17).

Das heißt, dass eine Erklärung zur Kaution oder etwaigen Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses von der Rechtsprechung grundsätzlich als abschließend angesehen wird und alle nicht erwähnten Ansprüche danach im Zweifelsfall ausgeschlossen sind, sofern nicht ausdrücklich erklärt wurde, dass noch weitere Ansprüche vorbehalten bleiben.

Daher sollte vorsichtshalber immer ein entsprechender Vorbehalt erklärt werden, solange sich Vermieter:innen nicht ganz sicher sind, dass keine weiteren Ansprüche mehr bestehen.

Mehr dazu in unserem Webinar: „Die Kautions-Fragen - Anlegen, Aufrechnen, Abrechnen“.

Liebe Kundinnen und Kunden, 

suchen Sie sich zu Ostern aus unserem thematisch bunt gemischten, digitalen Korb Ihre Lieblingsveranstaltungen aus – aber Achtung: Es geht nicht nur um die „zarten“ Schokoladenseiten des Vermieterdaseins, sondern auch um die „bitteren“ Fälle Ihres Alltags, also z.B.:

• Ärger mit Mieter:innen und mietrechtliche Abwehr

• Psychisch kranke Mieter:innen und rechtliche Hinweise sowie praktische Hilfen

• Mieterhöhung und rechtssichere Einordnung der Miethöhe

• Modernisierungmaßnahmen und passende Musterschreiben

• Brennpunkt Baustelle und Lösungen für Spannungen im Mieter-Vermieter-Verhältnis

Übrigens: Auch unsere Präsenzveranstaltungen sind wieder auferstanden!
Hier finden Sie alle aktuellen Seminare.

Wir wünschen Ihnen ein frohes Osterfest und freuen uns, wenn Sie bei unseren Angeboten fündig werden.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Teamplaner

Vermieter:innen können eine Mieterhöhung wegen Modernisierung grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme erklären.

Sie sind jedoch nicht gehindert, eine Mieterhöhung für eine abgeschlossene Teilmaßnahme auszusprechen, auch wenn die Bauarbeiten insgesamt noch nicht beendet sind.
Dies hat der BGH in einem Urteil vom 28.04.2021 (Az: VIII ZR 5/20) klargestellt.

Es komme lediglich darauf an, ob es sich um eine tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahme handelt, diese also für sich allein als Modernisierung unabhängig von den restlichen Arbeiten durchgeführt werden und hierfür eine Erhöhung verlangt werden könnte. Dies gilt selbst dann, wenn mehrere Maßnahmen gemeinsam in einem Schreiben als eine Modernisierungsmaßnahme mit einer einheitlichen Gesamtdauer angekündigt wurden.
Wenn z. B. im Rahmen einer Modernisierung gleichzeitig die Wärmedämmung der Fassade und der Austausch der einfachen Klingelanlage durch eine moderne Videogegensprechanlage durchgeführt werden, kann nach Fertigstellung der Gegensprechanlage bereits die hierauf entfallende Mieterhöhung erklärt werden, auch wenn die Wärmedämmung noch längere Zeit in Anspruch nimmt.

Rund um das Thema Mieterhöhung geht es auch in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung“ und wie Sie bei einer Modernisierung rechtssicher formulieren erfahren Sie in unserem Webinar „Modernisierungs-Muster 2022“.

Eine brandaktuelle Information für alle WEG-Verwalter*innen: Wussten Sie schon, dass E-Autos durch einen WEG-Beschluss nicht verboten werden können?

Seit der WEG-Reform hat ein Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf bauliche Veränderungen zum Laden eines Elektrofahrzeugs (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
In einer Wohnungseigentümerversammlung in Wiesbaden wurde versucht, dies zu umgehen, indem durch einen Beschluss das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage verboten wurde. Zur Begründung wurde angeführt, dass von den Lithium-Ionen-Akkus in den Fahrzeugen eine erhöhte Brandgefahr ausgehe und der Brand eines solchen Fahrzeugs wesentlich schwieriger zu löschen sei als der eines benzinbetriebenen Autos.
Hierzu entschied das Amtsgericht Wiesbaden (Urteil vom 04.02.2022 - 92 C 2541/21), dass ein solcher Beschluss unwirksam ist, da er mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar sei. Denn dieser Beschluss mache den Rechtsanspruch eines Eigentümers auf Einbau einer Ladestation zunichte und verstoße damit gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform. Dabei sei auch egal, ob die Brandgefahr bei Elektrofahrzeugen tatsächlich größer ist als bei Fahrzeugen mit Verbrennungsmotor oder nicht.

Wie Sie als WEG-Verwalter rechtssicher mit dem Thema E-Mobilität umgehen, erfahren Sie in unserem neuen Webinar „Elektromobilität im WEG-Recht“.

Liebe Kundinnen und Kunden,

wir freuen uns sehr, Ihnen mitteilen zu können, dass wir Sie ab dem 18.04.2022 wieder bundesweit vor Ort begrüßen dürfen!

Wir haben ein vielfältiges Angebot für Sie aufbereitet – werfen Sie doch gerne mal einen Blick auf unsere Veranstaltungen.

Nur gemeinsam sind wir in der Lage, diese besondere Situation zu beherrschen. Bitte unterstützen Sie uns mit der Einhaltung unserer Hygienemaßnahmen.

Wir freuen uns auf Ihren Seminarbesuch!

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Teamplaner