Neues von Teamplan

Seit 1.10.2022 kann bei bestimmten Gaszentralheizungen eine gesetzliche Pflicht zu hydraulischem Abgleich bestehen. Die Pflicht folgt aus der neuen EnSimiMaV. Die Verordnung soll dazu beitragen, den Erdgasverbrauch in Deutschland zu reduzieren. Gebäudeeigentümer sind nun verpflichtet, Gasheizungen daraufhin zu überprüfen, ob Einsparpotenziale bestehen. Bestimmte Optimierungen müssen sehr zeitnah in die Tat umgesetzt werden.

Die neuen Vorgaben haben Auswirkungen auf Mietverhältnisse. Denn Mieter müssen die Maßnahmen in der Regel nicht nur dulden, sondern können bei Verstößen gegen die neuen EnSimiMaV-Pflichten mitunter sogar Rechte gegen den Vermieter haben.

Hydraulischer Abgleich – Optimierung einer Zentralheizung

Eine Zentralheizung besteht aus einem weitverzweigten Leitungsnetz. Einige Räume liegen nah an der Heizung dran, sodass der Wärmeträger, zum Beispiel heißes Wasser, nur eine kurze Distanz zu überbrücken hat. Andere Räume liegen weiter entfernt vom Heizkessel. Die Herausforderung besteht nun darin, alle Räume entsprechend ihres jeweiligen Wärmebedarfs gleichmäßig zu versorgen. Überheizungen und Unterversorgungen gilt es zu vermeiden.

Dazu dient ein hydraulischer Abgleich. Das zentrale Heizungssystem wird analysiert und so angepasst, dass eine gleichmäßige Wärmeversorgung mit möglichst wenig Energieeinsatz möglich wird. Ein hydraulischer Abgleich kann etwa eine Anpassung der Vorlauftemperatur oder den Einbau von Ventilen zur Regulation des Wärmeflusses beinhalten. Im Idealfall gelingt es, jeden Raum passgenau mit Wärme zu versorgen – und zwar mit möglichst wenig Energieverbrauch. Mit finanziellen Vorteilen für den Mieter, der sich dann über geringere Heizkosten freuen kann.

Mieter beschweren sich über Energiefresser-Heizung

Viele Mieter fragen sich deshalb: Kann ich von meinem Vermieter eigentlich verlangen, dass er die Gaszentralheizung durch einen Fachbetrieb hydraulisch abgleichen lässt? Schließlich schreibt die EnSimiMaV genau das für bestimmte, größer dimensionierte Gaszentralheizungen zwingend vor. Muss der Vermieter nicht wenigstens die überhöhten Heizkosten übernehmen, welche nur deswegen entstehen, weil die Zentralheizung schlecht eingestellt ist?

Das alles sind schwierige rechtliche Fragen, die zum Teil noch gar nicht abschließend geklärt sind.

Heizung muss vor allem ordentlich heiß werden

Eine mangelfreie Heizung muss in erster Linie diejenige Leistung erbringen, die nötig ist, um die Wohnung je nach Tages- bzw. Nachtzeit auf 18 bis 20 °C, die sogenannte „Behaglichkeitstemperatur“, zu bringen. Je nach Region setzen die Gerichte auch etwas niedrigere oder höhere Soll-Werte an.

Damit ist aber nicht gesagt, wie energieeffizient die Heizung wirklich arbeitet. Eine Uralt-Heizung im schlecht gedämmten Altbau verbrennt deutlich mehr Kilowattstunden Energie als ein feinjustiertes Wärmesystem, das im Jahr 2023 in einen Neubau nach KfW-Standard installiert wird.

BGH: Kein Anspruch des Mieters auf höchsten Standard

Die meisten Mietverhältnisse laufen natürlich im älteren Bestand. Kann ein Mieter dennoch in puncto Energieeffizienz den aktuellsten Neubau-Standard verlangen?

Die bisherige Rechtsprechung steht bei dieser Frage eher nicht auf der Seite des Mieters. Sie gewährt ihm kein Recht auf eine Heizung, die den höchsten technischen Standards entspricht, solange sie nur für angenehme Temperaturen in allen Räumen sorgt.

Das ist eigentlich klar: Wer einen 60er-Jahre-Bau mietet, kann keine High-Tech-Heizung erwarten. Ausgangspunkt ist der Baustandard, der bei Errichtung des Gebäudes galt. Diesen schuldet der Vermieter mindestens. Hat sich der übliche Standard innerhalb einer Baualtersklasse seitdem erhöht, so muss der Vermieter ebenfalls mitziehen. Wenn also die meisten 60er-Jahre-Gebäude mittlerweile eine Erneuerung der Heizungsanlage hinter sich haben, erhöht das den heute geschuldeten Standard entsprechend.

Kurz: Der Vermieter schuldet, was die Energieeffizienz angeht, in vielen Fällen nur den baualterstypischen Standard.

Mieter hätte theoretisch Anspruch auf baualterstypischen Standard

Ein Mieter könnte sich also eigentlich mit guten Chancen auf den baualterstypischen Standard berufen. Die Gretchenfrage lautet dann aber: Welcher Standard ist denn für dieses Mietobjekt baualterstypisch? Das wird nicht nur allein an der Jahreszahl der Errichtung festzumachen sein, sondern es kommt auf weitere Faktoren an wie die Art und Lage des Gebäudes. Ein Hamburger Hochhaus aus den 60er-Jahren ist nicht vergleichbar mit einem Einfamilienhaus im Allgäuer Land, welches ebenfalls in den 60ern errichtet wurde. Den einen, allgemeingültig üblichen Standard für ein bestimmtes Baujahr gibt es eben nicht.

Und selbst wenn der baualterstypische Standard sich theoretisch herleiten ließe – in der juristischen Praxis wird es nur in seltenen Ausnahmefällen gelingen, diesen gerichtsfest zu belegen. Abgesehen von augenfälligen Ausreißern entsprechen die meisten Gebäude eben dem baualterstypischen Standard – sonst wäre jener Standard ja definitionsgemäß nicht baualterstypisch.

Gerade beim hydraulischen Abgleich sind die Erfolgschancen vor Gericht deshalb eher gering. In Einzelfällen mag es vorkommen, dass die Heizungsanlage dermaßen schlecht eingestellt ist, dass sie nicht der vertragsgemäßen Soll-Beschaffenheit entspricht. Gelingt es dem Mieter, einen solchen Mangel nachzuweisen, so kann das Gericht ihm durchaus einen Anspruch auf Verbesserung der Heizung zusprechen.

Kostenfalle Wirtschaftlichkeitsgebot: Was „schlafenden“ Vermietern droht

Sich zurückzulehnen und untätig zu bleiben, ist dennoch keine Option. Für Vermieter mit professionellem Selbstverständnis ist die Einhaltung geltenden Rechts nicht nur unter dem Aspekt der Compliance und daran anknüpfender Haftung eine Selbstverständlichkeit. Darüber hinaus drohen konkrete finanzielle Risiken. Vermieter, die sich „schlafen legen“, kann es spätestens beim nächsten Streit um die Höhe der Heizkosten kalt erwischen.

Das Stichwort heißt: „Wirtschaftlichkeitsgebot“. Der Vermieter muss wirtschaftlich vernünftig handeln, weil er das Mietobjekt quasi auf Rechnung des Mieters bewirtschaftet. Sonst verstößt der Vermieter gegen seine Vertragspflichten und muss darauf beruhende finanzielle Schäden ersetzen.

Die Rechtsprechung des BGH ist zwar auch bei dieser Frage zunächst gnädig: Der Weiterbetrieb einer nicht energieeffizienten Sub-Standard-Heizung ist an sich nicht unvernünftig, weshalb der Vermieter damit allein noch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Das gilt allerdings nur solange, wie der Heizungsbetrieb im Einklang mit geltendem Recht steht.

Heizkostenkürzung des Mieters wegen EnSimiMaV-Verstoß

Hier befindet sich ein Einfallstor für berechtigte Heizkostenkürzungen des Mieters in Fällen, in denen der Vermieter die Fristen zum hydraulischen Abgleich ungenutzt verstreichen lässt. Der Vorwurf lautet dann: Die Heizkosten sind nur deswegen so hoch, weil der Vermieter die EnSimiMaV-Pflichten gesetzeswidrig nicht erfüllt hat. Folge ist, dass der Mieter die Heizkosten-Mehrbelastung kürzen kann, die bei ordnungsgemäß optimierter Heizung vermeidbar gewesen wäre.

Steht ein solcher Gesetzesverstoß fest, so helfen einige Gerichte dem Mieter sogar bei der Feststellung des entgangenen finanziellen Sparpotenzials. Teilweise wird dann nämlich der Vermieter dafür zuständig gesehen, ein plausibles Rechenwerk aufzustellen, welches zur Ermittlung des konkreten Schadensbetrages nötig ist. Dem Mieter sei das technische Kleinklein hypothetischer Vergleichsbetrachtungen nicht zumutbar.

Unser Experte für Heizungsmietrecht, Philipp I. Lee (LL.M.), erläutert im aktuellen Webinar „Vermieterpflicht: Heizungsoptimierung & hydraulischer Abgleich“ die Vorgaben der EnSimiMaV und gibt einen Ausblick auf die GEG-Novelle zu dieser Thematik.

Der Handel mit Drogen und auch deren Besitz ist in Deutschland nach dem Betäubungsmittelgesetz grundsätzlich strafbar.
Die Rechtsprechung ist sich einig, dass der Handel mit Drogen von der Mietwohnung aus eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. In diesem Falle kann ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden (AG Pinneberg, Urteil vom 29.08.2002 - 68 C 23/02).
Dies gilt auch, wenn der eigentliche Handel nicht in der Wohnung stattfindet, sondern die Wohnung nur als Lagerstätte für die gehandelten Drogen dient (AG Hamburg, Urteil vom 23.03.2021 - 43b C 168/20).
Ebenso rechtfertigt der Anbau von Cannabis in der Wohnung regelmäßig eine fristlose Kündigung (AG Köln Urt. v. 25.3.2008 – 219 C 554/07; LG Ravensburg Urt. v. 6.9.2001 – 4 S 127/01).
Wenn nicht die Mietvertragspartei selbst dealt, sondern Mitbewohner oder Mitbewohnerinnen (Untermietverhältnis oder auch erwachsene Kinder) den Drogenhandel betreiben, soll in der Regel das Gleiche gelten. Teilweise wird jedoch zusätzlich verlangt, dass die Mietpartei zumindest Kenntnis davon haben müsse. So vertrat das LG Berlin (Hinweisbeschluss vom 09.06.2022 – 67 S 90/22) in einem Fall, dass die Pflichtverstöße des Kindes für die Eltern nicht erkenn- oder beherrschbar gewesen seien, so dass zumindest vorher hätte abgemahnt werden müssen. Die meisten anderen Gericht machen hier jedoch keine Unterscheidung und rechnen das schwerwiegende Fehlverhalten grundsätzlich der Mietpartei zu (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 11.07.2019 – 2-11 S 64/19; LG München I Beschluss vom 03.07.2022 – 14 T 7020/22).
Beim reinen Drogenbesitz ohne Anzeichen für einen Handel kann auch ein Kündigungsgrund gegeben sein. So entschied der BGH bereits, dass die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sei, wenn in der Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt werden (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16). Einschränkend könnte dies jedoch zu betrachten sein, wenn es sich um geringe Mengen zum Eigenverbrauch handelt und ansonsten keine Störungen des Mietverhältnisses (z.B. starke Gerüche) vorliegen (AG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.2.2019 – 33 C 2802/18).
Hier könnte es durch die beabsichtigten Gesetzesänderungen zur Legalisierung von Cannabis jedoch zu einer Änderung der Bewertung kommen. Geplant ist die Erlaubnis des Besitzes von 25 Gramm und der Eigenanbau in geringem Umfang.

Viele weitere Infos zum Thema Kriminalität im Mietverhältnis erhalten Sie in unserem Webinar

Bis 2030 soll in Deutschland 80 Prozent des Stroms aus erneuerbaren Energiequellen kommen.
Eine große Rolle spielt dabei die Photovoltaik. Das Wirtschaftministerium drückt jetzt aufs Tempo.

Mit der neuen Photovoltaik-Strategie soll auch die Nutzung von Balkonkraftwerken für Mieterinnen und Mieter erleichtert werden (Stand Mai 2023).

Balkonkraftwerke bzw. – technisch korrekt „Steckersolargeräte“ – bieten den Mieterinnen und Mietern eine einfache Option, sich an der Energiewende zu beteiligen. Um die bestehenden Regelungen weiter zu vereinfachen, zeigt die PV-Strategie Maßnahmen auf, etwa die Meldepflichten zu verschlanken, eine Privilegierung im Wohnungseigentums- und Mietrecht festzulegen sowie im Rahmen der technischen Normung den Schukostecker als „Energiesteckvorrichtung“ zuzulassen und die Leistungsschwelle anzuheben.

Sie bekommen es in der Wohnungsverwaltung immer häufiger mit Anfragen zur Installation von Balkonkraftwerken zu tun und in der Folge stellen sich für Sie viele neue Fragen.
In unserem Webinar "Balkonkraftwerk-Boom" kümmern wir uns um sämtliche rechtliche Aspekte, die im Zusammenhang mit PV-Anlagen an Ihren Mietobjekten aufkommen können und besprechen konkrete Fragestellungen, wie z.B. die Inhalte der Genehmigungsschreiben.


 

In einem vom OLG Frankfurt aktuell entschiedenen Fall ging es um nackte Tatsachen als Mietmangel (OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 – 2 U 43/22).

Die Gewerbemieterin einer Büroetage machte dabei u. a. Minderung der Miete geltend, weil der Vermieter sich nackt im Hof des Grundstücks sonnte. Der Vermieter bewohnte dabei selbst eine Wohnung in dem Mietobjekt. Bei schönem Wetter legte sich der Vermieter nackt auf eine Sonnenliege im Hof. Dies empfand die Mieterin der Büroetage als anstößig.

Das Gericht entschied hierzu, dass die Verletzung eines rein subjektiven ästhetischen Empfindens nicht ausreiche, um einen Mietmangel zu begründen. Vielmehr müsse eine grob ungehörige Handlung im Sinne des § 118 OWiG vorliegen, die geeignet ist, die Allgemeinheit zu belästigen. Der Vermieter habe hier nicht provozieren wollen. Mangels einer gezielten Einwirkung auf die Mietsache durch den Vermieter läge kein Minderungsgrund vor. Hinzu kam auch, dass der Liegeplatz des Vermieters von der Büroetage der Mieterin aus nur dann sichtbar war, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeugte. Dies stehe einer gezielten Einwirkung ebenfalls entgegen.

Auch wenn Sie sich vermutlich eher selten nackt in einen Innenhof Ihrer Mietobjekte legen, dürfte sich der Fall jedoch auch auf nachbarschaftliche Streitigkeiten im Mietobjekt übertragen lassen. Wenn eine Mietpartei sich auf dem eigenen Balkon oder der Terrasse nackt sonnt, dürfte dies also kein Beschwerdegrund für andere im Haus sein, jedenfalls wenn diese nicht ohne weiteres einsehbar sind. Wenn jedoch nackt durchs Treppenhaus gelaufen oder sich direkt vor die Fenster der Nachbarwohnungen platziert wird, könnte dies hingegen anders zu werten sein. Am Ende wird eine solche Situation immer im Einzelfall zu würdigen sein. So wurde in einem anderen Fall schon einmal entschieden, dass eine Störung des Hausfriedens nicht vorliege, wenn sich eine Mieterin im Garten nackt sonnt, auch wenn die Nachbarn hieran Anstoß nehmen (AG Merzig, Urteil vom 05.08.2005 - 23 C 1282/04). Bei sexuellen Handlungen auf dem Balkon dürfte die Grenze zum „grob ungehörigen Verhalten“ jedoch überschritten sein (AG Bonn, Urteil vom 17.05.2006 – 8 C 209/05).

Alle wichtigen – wenn auch weniger pikanten – aktuellen Urteile aus der Rechtsprechung erfahren Sie wie gewohnt in unserem Webinar.

Die Emissionsangaben im Energieausweis können zurzeit bestenfalls eine Annäherung an den spezifischen Kohlendioxidausstoß geben. Die Werte sind jedoch nicht deckungsgleich, sondern sie unterscheiden sich.
Ein Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) enthält ohnehin nur einen berechneten Energiebedarf und weist nicht den konkreten heizbezogenen Verbrauch aus.
Doch auch die Emissionswerte eines Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG) eignen sich nicht für eine nahtlose Übertragung. Nicht nur sind die Bezugsflächen andere, auch sind mitunter pauschale Zuschläge für eine vorhandene Raumluftkühlung miteinbezogen. Vor allem aber enthält dieser Ausweis nur witterungsbereinigte Durchschnittswerte, die alle 10 Jahre zu aktualisieren sind, nicht hingegen die aktuellen, raumbezogenen Verbrauchsdaten für den konkreten Abrechnungszeitraum, auf die es für den spezifischen Kohlendioxidausstoß ankäme.
Ein Energieausweis taugt für einen überschlägigen Vergleich von energetischen Gebäudeeigenschaften, eignet sich derzeit aber noch nicht als Anknüpfungspunkt für die Kostenaufteilung, so heißt es in der Gesetzesbegründung. Deshalb ist in § 10 S. 2 Nr. 3 CO2KostAufG lediglich eine Prüfung für die Zukunft vorgesehen, ob auch eine Kostenaufteilung auf Grundlage von Angaben im Energieausweis zweckmäßig und praktikabel sein könnte.

In sehr vielen Formular-Mietverträgen ist in der Schönheitsreparaturklausel eine Formulierung enthalten, die so oder so ähnlich lautet: „Zu den Schönheitsreparaturen gehören […] das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Dies entspricht auch der ausdrücklichen gesetzlichen Formulierung in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV.

Das Amtsgericht Hamburg vertritt nun die Auffassung, dass diese Formulierung unwirksam sei, weil dabei nicht hinreichend klar sei, ob sich der Begriff „von innen“ auch auf die Fenster oder nur auf die Außentüren beziehen soll. Da nach der BGH-Rechtsprechung bei AGB immer von der „kundenfeindlichsten“ Auslegung auszugehen ist, sei die gesamte Klausel somit unwirksam, weil ein Streichen der Fenster von außen nicht in einer Schönheitsreparaturklausel verlangt werden darf. Es bestehe auch keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV nach AGB-Recht nicht zu beanstanden wäre (AG Hamburg, Urt. 21.12.2022 – 49 C 265/22).

Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Ansicht deutschlandweit durchsetzt. Sollte dies der Fall sein, wäre dies ein weiterer massiver Nachteil für die Vermieter, da diese Formulierung jedenfalls in sehr vielen älteren Verträgen enthalten ist und teilweise sogar heute noch verwendet wird. Vorsichtshalber sollten die Formulierungen jedenfalls für künftige Verträge wohl entsprechend angepasst werden.

Was Sie zum Thema Schönheitsreparaturen alles wissen müssen, erfahren Sie in unserem Seminar Renovierung: Wer muss wann ran? oder auch in unseren Webinaren Mieterwechsel: Abnahme, Schönheit, Schaden & Co. und Abnahme & Übergabe leicht gemacht.

Das Thema dieser Woche: Mieter im Sozialleistungsbezug

Bei der Frage, welche Miethöhen vom Jobcenter zu übernehmen sind, werden amtliche Höchstgrenzen von den Jobcentern festgelegt. Laut den Vorgaben des Bundessozialgerichts müssen diese Obergrenzen anhand der üblichen Mieten im unteren Preissegment für den jeweiligen Wohnungsmarkt ermittelt werden.

Laut einer aktuellen Entscheidung des LSG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 30.03.2023 - L 32 AS 1888/17) setze die Wirksamkeit von Obergrenzen aber auch die Verfügbarkeit von Wohnungen in diesem Preissegment voraus. In Berlin sei laut Bericht des Berliner Senats eine massive Angebotslücke von 345.000 Wohnungen allein im Bereich der Wohnungen für Einpersonenhaushalte gegeben. Da selbst die Mietkosten für öffentlich geförderte Sozialwohnungen häufig über den vorgegebenen Grenzen lägen, könnten die Vorgaben des Bundessozialgerichts bei einer solch angespannten Wohnungsmarktlage gar nicht angewandt werden, wenn es faktisch unmöglich ist, eine Wohnung innerhalb der vorgegebenen Höchstgrenzen zu finden.

Diese Argumentation der fehlenden Verfügbarkeit dürfte für sehr viele angespannte Wohnungsmärkte in Deutschland anwendbar sein.

Insofern bleibt abzuwarten, wie das Bundessozialgericht zu dieser Frage entscheiden wird.

Was Sie zum neuen Bürgergeld alles wissen müssen, erfahren Sie in unserem Webinar Neues Bürgergeld, Wohngeldreform & Co.

Verhindern Mieterinnen und Mieter die Mängelbeseitigung, verlieren sie damit nach ständiger Rechtsprechung ihr Minderungsrecht ab dem Zeitpunkt, ab dem die Mängelbeseitigung ohne die Verweigerung voraussichtlich erfolgt wäre.

Übernehmen Mieterinnen und Mieter die Terminkoordination mit den Handwerkern und melden sich nach einem gescheiterten Termin trotz der Zusage, einen neuen Termin vorzuschlagen, nicht mehr, verhindern sie damit genauso mutwillig die Mängelbeseitigung, so dass das Minderungsrecht dann auch entfällt.

So entschied es das LG Freiburg (Urteil vom 23.02.2022 - 9 S 15/21).

Alles weitere zum Thema „Mängel und Minderung“ erfahren Sie in unserem Webinar Mietminderung – berechtigt, überhöht, unberechtigt? 

Wie der BGH zuletzt entschieden hat, gilt die Mietpreisbremse nur für die Anfangsmiete und nicht für eine später nach Mietbeginn erfolgte Vereinbarung einer Mieterhöhung (BGH, Urteil v. 28.09.2022, VIII ZR 300/21).

Gleiches entschied danach auch das Amtsgericht Berlin-Mitte im Falle einer Mieterhöhung im Rahmen einer Indexmietvereinbarung. Bei Einzug betrug die Miete nicht mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und erfüllte damit die Voraussetzung der Mietpreisbremse. Bei einer Indexmiete ist die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Eine später erfolgte Erhöhung der Miete wegen eines entsprechend gestiegenen Index ist grundsätzlich möglich, auch wenn sich dadurch die Miete auf mehr als 10 % der ortsüblichen Miete erhöht (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 02.11.2022, Az. 123 C 77/22). 

Mehr zum Thema Mieterhöhung erfahren Sie in unseren Webinaren Mieterhöhung kompakt - Ortsübliche Vergleichsmiete erfolgreich nutzen oder Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung.