Neues von Teamplan

Der Gesetzgeber hat mit Wirkung ab 01.09.2022 eine neue Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) erlassen.  

In § 9 EnSikuMaV ist geregelt, dass Gas- und Wärmelieferanten für alle Wohngebäude bis zum 30.09.2022 Informationen u.a. über die zu erwartenden Energiekosten für das Gebäude und über das Einsparpotenzial bei einer Absenkung der durchschnittlichen Raumtemperatur um 1 Grad an die Eigentümer übersenden müssen.  

Ebenso ist darin u.a. vorgeschrieben, dass Vermieter*innen anhand dieser Informationen allen Mieter*innen ihre zu erwartenden individuellen Energiekosten und das individuelle Einsparpotenzial mitzuteilen haben. Diese Pflicht ist bis zum 31.10.2022 zu erfüllen. Es muss also quasi eine fiktive Heizkostenabrechnung verschickt werden.  

Wie Sie mit der Energiekostensteigerung im Mietverhältnis umgehen und welche aktuellen gesetzlichen Vorgaben es hierzu gibt, erfahren Sie in unserem Webinar „Achtung: Explosionsgefahr bei den Heizkosten“.   

Mieterstrom: Das ist Strom, der in Solaranlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und an Letztverbraucher (z.B. Mieter*innen) in diesem Gebäude oder im selben Quartier ohne Netzdurchleitung geliefert wird. Dieses interessante Thema und weitere aktuelle Themen der Energiewende, wie z.B. die Elektromobilität greifen wir in unserem neuen Webinar mit RA Marai Schlatermund auf.

Lernen Sie die mietrechtlichen Auswirkungen der Energiewende kennen und nehmen Sie Handlungsempfehlungen für den Umgang mit Ihren Mieter*innen bei praktischen Umsetzungsproblemen mit.

Mieter*innen können nach § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gegen Vermieter*innen haben, wenn sie einen Teil der Wohnung untervermieten wollen. Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung besteht hingegen kein Anspruch auf Zustimmung. 

Nach aktueller Entscheidung des LG Berlin soll auch bei einer 1-Zimmer-Wohnung eine teilweise Untervermietung und damit Anspruch auf Zustimmung möglich sein (Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22).

Der Kläger machte in dem Fall geltend, dass er im Zeitraum von Juni 2021 bis November 2022 im Ausland arbeiten und währenddessen die Wohnung untervermieten wolle. Seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände seien im Wohnzimmer in einem Bauernschrank und einer Kommode, ferner in einem 1x1 m großen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm nutzbaren Bereich am Ende des Flurs der Wohnung gelagert. Er blieb auch weiter im Besitz eines Schlüssels für die Wohnung. 

Nach dem LG Berlin sei hier ein hinreichendes Überlassungskonzept vorhanden, wonach die Wohnung nicht vollständig zum Gebrauch überlassen werde. Es genüge, wenn Mieter*innen einen Bereich in der Wohnung behalten, in dem sie ihre in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagern, erst recht, wenn zudem noch ein Schlüssel im Besitz bleibe. 

Mehr zum Thema Untervermietung erfahren Sie in unseren Webinaren Full House – Hochbetrieb in der Wohnung und Alltags-Ärger mit dem Mieter.

Sehen Vermieter*innen davon ab, gegen ihren Willen zurückgelassene Einbauten der scheidenden Mieter*innen auszubauen, und wird die Wohnung mitsamt den Einbauten an Nachmieter*innen weitervermietet, so besteht nicht ohne Weiteres ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten. Ein Interesse von Vermieter*innen, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber den scheidenden Mieter*innen aber die Kosten der erst später beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, ist nicht schützenswert.  

Dies bestätigte das Landgericht Berlin zuletzt mit Urteil vom 21.06.2021 (64 S 219/20). 

Wenn der Zustand der Wohnung mit den Einbauten als vertragsgemäßer Zustand für das nachfolgende Mietverhältnis definiert wurde, fallen keine (auch keine fiktiven) Kosten für den Rückbau an. 

Alles Wissenswerte rund um dieses Thema erfahren Sie in unserem Webinar „Einbauten und Umbauten – wenn Mieter Hand anlegen…“.  

Für Vermieter und Hausverwaltungen ist das Erhöhungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von hoher Relevanz.

Unser Trainer, Richter Philipp I. Lee LL.M., gibt Ihnen deshalb einen kompakten Überblick über die Möglichkeiten der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und deren Durchsetzung.
Freuen Sie sich auf eine klare Struktur und praxisbezogene Lösungsansätze anhand von plastischen Beispielen und Formulierungsvorschlägen.

Bereits vor zwei Jahren hatte die 66. Kammer des LG Berlin entschieden, dass im Falle einer Schonfristzahlung nicht nur die die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sondern auch eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam werde (Urteil vom 30.03.2020 – 66 S 293/19). 

Der BGH hatte diese Entscheidung aufgehoben und klargestellt, dass eine Schonfristzahlung nicht für die ordentliche Kündigung gilt, da der Gesetzeswortlaut hier eindeutig sei (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) und bestätigt damit seine ständige Rechtsprechung hierzu. Es müsse vielmehr im jeweiligen Einzelfall bewertet werden, ob bei einem zeitnahen Ausgleich der Mietrückstände ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig zu werten sei. 

Der vorsitzende Richter der 66. Kammer am LG Berlin gibt jedoch nicht auf und hat aktuell erneut entschieden, dass es vorzugswürdig sei, die Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung direkt anzuwenden und die gesetzlichen Regelungen dem nicht entgegenstünden (Urteil vom 01.07.2022 – 66 S 200/21). 

Voraussichtlich wird der BGH auch diese Entscheidung wieder aufheben. 

Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber hierzu irgendwann einmal eine eindeutige Klarstellung im Gesetz schaffen wird um in der Praxis einfacher mit der Schonfristzahlung bei einer ordentlichen Kündigung umgehen zu können. 

Alles zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Webinar: „Abmahnung als Chance – Kündigung als Ausweg“. 

Vermieter*innen sind berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen nachträglich – z. B. mit der späteren Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558 Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung bedarf es hierfür nicht.  

Dies entschied der BGH aktuell (Urteil vom 06.04.2022 – VIII ZR 219/20).  

Vermieter*innen können also ein formal ordnungsgemäßes, aber eventuell überhöhtes Verlangen im Rahmen der Zustimmungsklage begrenzen, um das Prozessrisiko zu minimieren. Umgekehrt können Mieter*innen auch mit einer Teilzustimmung bis zur angemessenen Höhe auf ein überhöhtes Verlangen reagieren und sind somit nicht durch eine spätere Ermäßigung durch den Vermieter im Klageverfahren benachteiligt.  

Wollen Vermieter*innen jedoch nachträglich eine höhere Miete verlangen, als diese im ursprünglichen Mieterhöhungsschreiben ausgewiesen war, bedarf es hingegen eines komplett neuen Mieterhöhungsverlangens mit neuen Fristen. Dies ist natürlich nur so lange möglich, wie das ursprüngliche Verlangen nicht bereits wirksam seitens der Mieter*innen angenommen wurde, da ansonsten § 558 Abs. 1 S. 2 BGB entgegen stünde, wonach die Miete sich im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nur alle 15 Monate ändern darf.  

Viel mehr zu diesem Thema gibt es in unserem brandneuen Webinar mit Richter Philipp I. Lee, LL.M: "Mieterhöhung kompakt".  

Die "Heizungs-Aussichten" sind derzeit nicht gerade rosig...

...klar, weder Ihre Mieter*innen noch Sie - als Vermieter - haben das hohe Energiepreisniveau zu verantworten.

Fakt ist aber, dass beiden Seiten mit dieser relativ unplanbaren und schwierigen Situation der aktuelle Energiekrise umgehen müssen.

Aber wie wie können Sie mit den dramatisch ansteigenden Heizkosten klarkommen und Ihren Mieter*innen ggf. auch helfen diese Krise zu bewältigen? Und wie verhindern Sie, dass Sie am Ende auf den explodierenden Kosten sitzenbleiben?

In unserem brandaktuellen Webinar setzen Sie sich mit der Problematik der dramatisch steigenden Energiekosten auseinander und lernen die Handlungsmöglichkeiten von Vermietern im Bereich des Betriebskosten- und Forderungsmanagements kennen - sorgen Sie vor!

Der BGH hat entschieden, dass Mieter*innen, die angeblich den Hausfrieden stören, Anspruch auf Auskunft haben können, von welchen Nachbar*innen die Beschwerden stammen (BGH, Urteil vom 22.02.2022 – Az. VI ZR 14/21). 

Vermieter*innen als Verantwortliche haben dabei eine eingehende Interessenabwägung vorzunehmen zwischen dem Auskunftsinteresse auf der einen Seite und dem Geheimhaltungsinteresse auf der anderen Seite.  

Hierbei dürfte wohl in der Regel, dass Auskunftsinteresse überwiegen und die Datenweitergabe rechtmäßig sein, wenn keine besonderen Umstände vorliegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung im Einzelfall die Verweigerung der begehrten Auskunft über die Person der Hinweisgeber*innen rechtfertigen sollen, trägt der/die Verantwortliche, also die Vermieter*innen. 

Allein der Einwand, den Hinweisgeber*innen Vertraulichkeit zugesichert zu haben, führe laut BGH für sich nicht zum Recht, den Auskunftsersuchenden die Information zu verweigern, ebenso wenig ein pauschaler Verweis auf das Schutzbedürfnis der Hinweisgeber*innen und darauf, dass der/die Verantwortliche auf deren Hinweise angewiesen sei. 

Das Interesse an der Geheimhaltung der Hinweisgeber*innen habe gegenüber dem Auskunftsinteresse insbesondere dann zurückzutreten, wenn die Hinweisgeber*innen wider besseres Wissen oder leichtfertig unrichtige Angaben zu personenbezogenen Daten der betroffenen Person gemacht haben. 

Alles zum Thema Datenschutz erfahren Sie in unseren Webinaren „Datenschutz 2022 - Auffrischen und Updaten für die Verwaltungspraxis “ und „Update: Datenschutz für Datenschutzbeauftragte “. 

Die Beschränkung der Vertretungsbefugnis kann in der Teilungserklärung durch Vereinbarung zulässigerweise auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt werden.

In Ausnahmefällen ist es aber den Wohnungseigentümer*innen nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die vereinbarte Vertretungsklausel zu berufen, nämlich dann, wenn die Vertretungsbeschränkung für den oder die betroffenen Eigentümer*innen aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall nicht tragbar ist. So entschied zumindest kürzlich das AG Bottrop (Urteil vom 08.06.2022 - 20 C
30/21).

Im vorliegenden Fall war die Vertretungsbefugnis laut Teilungserklärung auf „Verwalter, Ehegatten oder Miteigentümer“ beschränkt.

Ein hochbetagter, schwerkranker Eigentümer, der selbst nicht an der Versammlung teilnehmen kann, dürfe sich dennoch durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere, wenn aus verschiedenen Vorverfahren gerichtsbekannt ist, dass die Rechtsauffassungen des Klägers von denen der anderen Eigentümer*innen abweichen und die Beeinflussung der Meinungsbildung bei einer Vertretung durch andere Eigentümer*innen oder Verwalter daher wenig Erfolg versprochen hätte.

Die unter Nichtzulassung des Vertreters in der Versammlung gefassten Beschlüsse seien daher für ungültig zu erklären.

Unsere WEG-Veranstaltungen finden Sie hier.