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Neues Webinar: Heizungstechnik – Wissen für die Vermietungspraxis

Das Thema Heizen ist heiß!

Bis Mitte 2024 sollen 65% aller neuen Heizungen mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Ziel ist es, das Heizen sparsamer und klimafreundlicher zu gestalten und damit Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen und Klimaneutralität zu gewährleisten. Denn: Zurzeit laufen bestehende Heizungen in Deutschland zu 75% mit Gas oder Öl!

Im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entstehen für Vermieter neue Herausforderungen. Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es für den Austausch von Bestandsheizungen? Welche Optionen erfüllen die 65%-Vorgabe? Wie sehen Übergangsregelungen aus? Was bedeutet hydraulischer Abgleich?

Im Hinblick auf die komplexe Rechtslage ist es für jeden Vermieter sinnvoll, ein praxisrelevantes Grundverständnis des Betriebs und der Modernisierung von Heizungsanlagen zu erlangen. Das technische Know-How ermöglicht ökonomische und effiziente zukunftsorientierte Entscheidungsprozesse. Die Optimierung von Heizungseinstellungen allein eröffnet oftmals bereits Einsparpotenziale. Als Vermieter sollten Sie wissen, wie der Primärenergiebedarf reduziert werden und wie die Umstellung auf regenerative Energien funktionieren kann. Was ist die Heizungstechnik der Zukunft und sind Smart-Home-Konzepte der Goldstandard der Heizungssteuerung?

Unser Heizungstechnik-Experte, Christian Grote M.Sc., gibt Einblicke in alle technisch relevanten Fragestellungen moderner und zukunftssicherer Heizungssysteme in unserem Webinar „Heizungstechnik – Wissen für die Vermietungspraxis“.

Alles Wissenswerte und einen systematischen Überblick über das GEG als solches gibt es in unserem Webinar „Heizungsgesetz und GEG 2024“.

Die Modernisierung der Heizung geht unter anderem mit der Möglichkeit einher, Kosten auf den Mieter umzulegen, was wiederum neue Fragestellungen aufwirft. Was sind die Voraussetzungen, welche baulichen Einzelmaßnahmen fallen darunter und wie unterscheidet sich das GEG-Modernisierungsrecht vom allgemeinen? Antworten auf diese Fragen werden in unserem Webinar „Neues Modernisierungsmietrecht 2024“ gegeben.

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Hohe Anforderungen bei Verlängerung einer Räumungsfrist wegen Härtefall

Das Thema dieser Woche: Räumungsvollstreckung

Wenn Mieter zur Räumung verurteilt werden, kann das Gericht im Urteil gemäß eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren. Neigt sich eine solche Frist dem Ende, können die zur Räumung verurteilten Mieter gemäß § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Frist wegen einer ansonsten eintretenden besonderen Härte beantragen. Eine solche Härte kann auch darin liegen, dass den Mietern die Wohnungslosigkeit droht, weil Sie trotz intensiver Bemühungen keinen anderen Wohnraum finden konnten.

In einem aktuell vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, stellte das Gericht klar, dass hier hohe Anforderungen zu stellen sind (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23).

Das Amtsgericht hatte dem Antrag des Mieters auf Verlängerung der Räumungsfrist mit der Begründung der „gerichtsbekannt angespannten Wohnsituation in Berlin“ stattgegeben. Der Vermieter legte Beschwerde ein.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reiche zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. Wie das Landgericht bereits in einer kurz zuvor getroffenen Entscheidung ausgeführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 – 67 T 79/23), könne eine gerichtsbekannt angespannte Wohnlage allenfalls eine Beweiserleichterung für den Mieter darstellen, sie befreie den Mieter hingegen nicht davon, Beweise für seine ergebnislos gebliebenen Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vorzulegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Er muss also beweisen, dass es ihm nicht möglich war, anderen Wohnraum zu finden und dass er sich umfangreich um solchen bemüht hat. Die bloße Vorlage von Bewerbungsunterlagen erbringt für sich allein jedenfalls keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Der Mieter muss auch beweisen, dass er sich damit tatsächlich beworben hat.

Viele weitere wichtige Tipps zum Thema Räumung erhalten Sie auch in unserer Fortbildungsveranstaltung „Forderungsmanagement – das ganze Paket“, das wir Ihnen als Präsenz-Seminar und als Webinar anbieten.

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Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses allein kein Kündigungsgrund

Das Thema der Woche: Kündigung

Es gibt Mietverhältnisse, bei denen sich die Kommunikation in einer Abwärtsspirale befindet und sich zunehmend schwierig gestaltet, bis diese ggf. nur noch im Austausch gegenseitiger Vorwürfe und Anschuldigungen bis hin zu gegenseitigen Strafanzeigen besteht. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches Mietverhältnis irgendwann so zerrüttet ist, dass eine Fortsetzung nicht mehr zumutbar erscheint und deswegen eine Kündigung möglich ist.

Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses darstellt, war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten.

Der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts in der Vergangenheit bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge eines (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08).

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun bestätigt, dass dies auch genauso im Wohnraummietrecht gilt (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VII ZR 211/22).

Auch wenn ein Mietverhältnis unstreitig und nachhaltig zerrüttet ist, müsse demnach zu der Zerrüttung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners stamme. Insofern müsse in jedem Fall immer ein nachweisliches, pflichtwidriges Verhalten seitens der Mieter vorliegen, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat.

Es bedarf somit immer einer nachweislichen Pflichtverletzung seitens der Mieter als Grundlage für eine Kündigung.

Damit es mit Ihren Mietern in der Kommunikation nicht so weit kommt, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare „Klar kommunizieren - Selbstsicher und schlagfertig!“ und „Anruf Mieter - Lösungen für heikle Gesprächssituationen der Vermietungspraxis“ sowie unser Präsenz-Workshop „Kommunikations-Werkstatt“.

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Überwachungspflicht des WEG-Verwalters wie ein Bauherr

Das Thema der Woche: WEG

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall hatte eine WEG eine Dachsanierung beschlossen und beauftragt. Die Dacharbeiten wurden dann vorzeitig abgebrochen und ein Gutachten ergab, dass die bisherigen Arbeiten des Dachdeckers unbrauchbar waren und alles wieder abgerissen werden musste. Der WEG-Verwalter hatte jedoch bereits über 100.000 € auf Abschlagsrechnungen des Dachdeckers vom WEG-Konto gezahlt. Die WEG nahm den Verwalter deswegen auf Haftung und Rückzahlung in Anspruch.

Der BGH entschied, dass ein WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und in Rechnung gestellte Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen müsse, so dass ein Verwalter bei pflichtwidriger Zahlung von unberechtigten Abschlägen schadensersatzpflichtig sei. Selbst wenn der Verwalter die Rechnung entsprechend geprüft, aber nicht die nötigen Fachkenntnisse gehabt habe, um etwaige Mängel der erbrachten Arbeiten zu erkennen, könne eine Haftung in Betracht kommen, weil er die WEG darauf nicht hingewiesen habe (BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22).

Für die Schadensermittlung weist der BGH darauf hin, dass nicht allein der vom WEG-Konto gezahlte Betrag relevant sei. Maßgeblich sei auch, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden und damit werthaltig sind. Der BGH begründet dies mit dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen. Ein Schaden liege daher lediglich dann vor, wenn die gezahlten Abschläge die dem beauftragten Handwerker für seine bisherigen Arbeiten tatsächlich zustehende Vergütung übersteigen. Die Beweislast dafür, dass geringwertigere oder keine werthaltigen Leistungen vorhanden sind, liege bei der WEG.

Eine Haftung des WEG-Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen komme aber nicht Betracht, solange vom Handwerker noch (Nach-)Erfüllung verlangt werden könne. Nur wenn eine (Nach-)Erfüllung nicht mehr möglich ist, hafte der WEG-Verwalter. Im Falle der Inanspruchnahme durch die WEG habe der Verwalter dann jedoch einen Gegenanspruch auf Abtretung der Rückzahlungsansprüche der WEG gegen den Handwerker.

Was Sie in der WEG-Verwaltung bei baulichen Maßnahmen alles beachten müssen, erfahren Sie in unserem Webinar „Bauliche Maßnahmen in der WEG“.

Als Rundum-Paket können wir Ihnen hierzu auch sehr unseren „Crashkurs WEG-Recht 2024 – Haftungsfallen, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, bauliche Maßnahmen & Co.“ empfehlen, den wir für Sie als Webinar und auch als Präsenzseminar an verschiedenen Standorten in Deutschland anbieten.

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Keine Nutzungsentschädigung ohne Rückerlangungswillen des Vermieters

Das Thema der Woche: Entschädigung bei verspäteter Rückgabe

Wenn Mieter ein Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses weiternutzen, können Vermieter grundsätzlich wegen der Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen oder auch in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen.

In der Rechtsprechung wird hierzu jedoch vertreten, dass Vermieter auch einen Rückerlangungswillen an der Wohnung haben müsse, um einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu haben. An einem solchen Willen fehle es, wenn der Vermieter eine mieterseitige Kündigung nicht akzeptiert und davon ausgeht, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet ist. Dies gelte selbst dann, wenn der Mieter nachweislich zur Rückgabe des Mietobjektes außerstande war und er diese Unmöglichkeit selbst verursacht hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017 – VIII ZR 214/16).

Wird eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung seitens des Vermieters als unwirksam angesehen, besteht also grundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, selbst wenn eine Rückgabe des Mietobjektes nicht erfolgt. Sollte sich im Nachhinein, insbesondere durch ein entsprechendes Gerichtsverfahren herausstellen, dass die Kündigung doch wirksam war und dadurch das Mietverhältnis beendet ist, hat der Vermieter in der Zeit, in der das Mietobjekt vom Mieter weiter genutzt wurde, aber auch keine Ansprüche auf Mietzahlung, da kein Mietverhältnis mehr besteht.

Hier bleibt dann lediglich ein Anspruch auf Ersatz des tatsächlich vom Mieter gezogenen Nutzungswertes wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB.

In einem vom Landgericht Hanau aktuell entschiedenen Fall hatte der Mieter gekündigt und nach Mietende noch eine Einbauküche und weitere Möbel in der Wohnung belassen. Da der Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung des Mieters geltend machte, wurde auch dort ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung mangels Rückerlangungswillens vom Gericht verneint. Da der Mieter die Wohnung jedoch noch weiter genutzt habe, um seine Möbel darin zu lagern, müsse man für die Berechnung des Nutzungswertersatzes auf die geschätzten Kosten für vergleichbaren Lagerraum abstellen, der in dem Falle mit 120 EUR pro Monat vom Gericht angesetzt wurde. Hätte der Mieter die Wohnung jedoch nicht weiter genutzt und keine Möbel darin belassen, hätte der Vermieter gar keinen Anspruch gehabt (LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023).

Insofern ist höchste Vorsicht und eine eingehende rechtliche Prüfung geboten, bevor eine mieterseitige Kündigung als unwirksam zurückgewiesen wird.

Alle wichtigen Entscheidungen aus der aktuellen Rechtsprechung präsentieren wir Ihnen auch in unserem Webinar "Aktuelles Mietrecht: Neues vom Gericht".

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Geringe Anforderungen an das berechtigte Interesse an einer Untervermietung

Das Thema dieser Woche: Untermiete

Wenn Mieter eine Wohnung untervermieten wollen, bedarf dies gemäß § 540 BGB grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Gemäß § 553 BGB haben Mieter einen Anspruch auf diese Zustimmung, wenn sie die Wohnung selbst zum Teil noch weiter nutzen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, sofern dies dem Vermieter nicht unzumutbar ist (z. B. weil der Untermieter mit großer Wahrscheinlichkeit zu erheblichen Störungen führen wird oder es dadurch zu einer Überbelegung käme).

An das berechtigte Interesse werden in der Rechtsprechung nur geringe Anforderungen gestellt. So hat der BGH kürzlich entschieden, dass jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis als berechtigtes Interesse ausreiche. Es sei nicht relevant, ob der Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens auf die Einnahmen angewiesen ist oder das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen könne (BGH, Urteil 27.09.2023 – VIII ZR 88/22). Dies gelte laut dieser Entscheidung sogar dann, wenn es sich bei der betreffenden Wohnung nicht um den Hauptwohnsitz des Mieters handele. Selbst wenn der Mieter die Wohnung ursprünglich aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung angemietet hatte und diese beruflichen Gründe später wegfallen, könne er an der Nutzung der Wohnung festhalten und aus finanziellen Gründen die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung beanspruchen.

Das berechtigte Interesse muss auch nicht bei allen Mietern vorliegen. Wenn eine von mehreren Mietparteien auszieht, reicht jedenfalls das Interesse der verbleibenden Mieter aus, wenn durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024 – 67 S 184/23).

Doch auch der bloße Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann bereits ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17).

Wie Sie rechtssicher mit Untervermietungsanfragen umgehen, erfahren Sie in unserem Webinar „Der Untermieter - Tipps und rechtliches Know-how für den praktischen Umgang“.

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Wie oft darf man die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anpassen?

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten

Soweit in einem Mietvertrag Vorauszahlungen für die anfallenden Betriebskosten vereinbart sind, können diese im Laufe des Mietverhältnisses angepasst werden. Die gesetzliche Regelung in § 560 Abs. 4 BGB lautet hierzu:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Die Möglichkeit der Anpassung ist somit nach einer Betriebskostenabrechnung gegeben. Das Gesetz sagt aber nicht ausdrücklich, ob dies auch mehrfach zwischen zwei Abrechnungen möglich ist.

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgericht Köln wurde entschieden, dass stets nur einmal pro Abrechnung eine Änderung möglich sei (AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 – 203 C 73/23). In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin eine Erhöhung der Vorauszahlungen wegen der aufgrund des Ukrainekriegs stark gestiegenen Energiepreise verlangt, nachdem zuvor bereits eine Änderung der Vorauszahlungen erfolgt war und zwischenzeitlich keine neue Abrechnung erfolgte.

Dies entspricht auch der überwiegend vertretenen Ansicht. Die Frage, ob die letzte turnusmäßige Abrechnung die Grundlage nur einer oder mehrerer Anpassungen der Vorauszahlungen je Abrechnungsperiode bilden kann, ist höchstrichterlich jedoch noch nicht entschieden.

Wie die zuletzt erlebte Energiekrise gezeigt hat, entspricht dies nicht den Bedürfnissen in der Realität, da plötzlich erheblich steigende Preise jedenfalls möglich sind, die dann der Vermieter im Zweifel bis zur nächsten Abrechnung vorfinanzieren müsste.

Insofern kann es auch ratsam sein, sich in Mietverträgen durch eine zusätzliche Klausel, ein (mehrfaches) beiderseitiges Anpassungsrecht bei Kostenänderungen der Bezugspreise für die Zukunft vorzubehalten. Eine mehr als einmalige Änderung der Vorschüsse nach einer Abrechnung wurde auf Grundlage einer solchen Vereinbarung jedenfalls bereits für zulässig erachtet (AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 – 49 C 13/22).

Alle Grundlagen zum Thema Betriebskosten lernen Sie in unserem Webinar „Betriebskostenrecht kompakt“.

Wenn Sie tiefer in das Thema Betriebskosten einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen das Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.

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Vermieter muss Höhe der Vormiete nur mitteilen, nicht prüfen

Das Thema der Woche: Mietpreisbremse

In Gebieten in denen per Verordnung die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete für eine Wohnung bei Neuvermietung gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lag die Miete im vorangegangenen Mietverhältnis für ein Wohnung jedoch bereits über diesem Betrag, dürfen Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB bei der Neuvermietung die bisherige Miete ansetzen. In diesem Fall müssen Vermieter dann jedoch vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren (§ 556g Abs. 1 a Nr. 1 BGB).

Hierzu hat aktuell der BGH entschieden, dass Vermieter hierbei lediglich verpflichtet sind die Höhe der vereinbarten Vormiete mitzuteilen. Es besteht jedoch keine Verpflichtung die Rechtmäßigkeit der Höhe der Vormiete zu prüfen oder zur Zulässigkeit der Vormiete Angaben zu machen (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23).

In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin lediglich die Vormiete (822 €) mitgeteilt, die auch schon gegen die Mietpreisbremse verstieß und unzulässig hoch war. Auch die Miete in dem davorliegenden Mietverhältnis („Vor-Vormiete“ in Höhe von 700 €) war höher als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, was 398 € entsprach. Die Vor-Vormiete in Höhe von 700 € war jedoch wirksam vereinbart worden, da zu dem Zeitpunkt noch keine Verordnung über die Mietpreisbremse galt.

Der aktuelle Mieter machte geltend, dass die Vermieterin sich nicht auf die unzulässige Vormiete hätte berufen dürfen und damit gegen ihre Auskunftspflicht verstoßen habe. Der Mieter meinte daher nur 10 % über der ortsüblichen Miete (398 €) zu schulden. Dem erteilte der BGH eine Abfuhr.

Wie der BGH zuvor in einem anderen Fall schon entschieden hatte, gilt dann die zuletzt zulässige Miethöhe aus einem der vorangegangenen Mietverhältnisse (hier 700 €) als Obergrenze. Mehr als die Miete aus dem letzten Mietverhältnis mitzuteilen, müsse ein Vermieter hier jedenfalls nicht tun, um seine Auskunftspflicht zu erfüllen, auch wenn diese Miete unzulässig hoch war.

Viele weitere wichtige Infos zur Mietpreisbremse und zur Mietpreisbildung insgesamt erhalten Sie auch in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung“.

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Miethöhe bei nachträglicher Einschränkung von Gemeinschaftsflächen

Das Thema dieser Woche: Abgrenzung von Mietminderung und Mieterhöhung

In einem vom BGH entschiedenen Fall stritt eine Vermieterin mit einem Wohnungsmieter in einem 20-Parteien-Haus wegen der Verkleinerung eines gemeinschaftlichen Fahrradkellers. Zu Beginn des Wohnungsmietverhältnisses mit dem Mieter maß der Fahrradkeller großzügige 49 Quadratmeter. Der Fahrradkeller wurde dann im Zuge von Modernisierungsarbeiten, bei denen unter anderem eine Zentralheizung installiert wurde, auf sieben Quadratmeter verkleinert.

In der Zeit nach der Verkleinerung des Fahrradkellers hatte die Vermieterin eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt und hierbei auch für den Vergleich der Ausstattungsmerkmale und die Berechnung der Vergleichsmiete die neue Größe des Fahrradkellers berücksichtigt. Zur Zustimmung dieser Mieterhöhung wurde der Mieter in einem entsprechenden Klageverfahren auch verurteilt.

Im Gegenzug hatte der Mieter jedoch eine Mietminderung wegen des verkleinerten Fahrradkellers geltend gemacht. Die Vorinstanzen hatten dem Mieter nach Maßgabe eines eingeholten Sachverständigengutachtens eine Minderung von 4,8 % zugesprochen.

Dies wurde vom BGH bestätigt (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VIIIZR 51/20). Die Mitbenutzung des Fahrradkellers in der ursprünglichen Größe sei durch die Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll Inhalt des Mietvertrages und dem Mieter nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden. Diese vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers sei auch nicht dadurch geändert worden, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen, die zu der Verkleinerung geführt haben, geduldet habe bzw. dulden musste. Auch wenn es nur ein Mitbenutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche betrifft, wirkt sich dies nicht unerheblich auf den Gebrauch der Wohnung aus.

Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass im Rahmen der zwischenzeitlichen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag für die verkleinerte Größe des Fahrradkellers berücksichtig worden war. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Frage, ob ein Mangel vorliegt, seien grundsätzlich getrennt zu beurteilen. Während sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den tatsächlichen, aktuellen Verhältnissen richte, sei für die Frage, ob eine Minderung gerechtfertigt ist, die vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache bei Mietbeginn maßgeblich.

Viele weitere wichtige Tipps zum Thema Mieterhöhung bekommen Sie in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell – die rechtssichere Anleitung“.

Was Sie zum Thema Mietminderung wissen sollten, erfahren Sie in unserem Webinar „Mietminderung – berechtigt, überhöht, unberechtigt?“.

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„Allgemeinstrom“ als Betriebskosten nicht umlegbar

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten

Hausstrom oder Allgemeinstrom in der Betriebskostenverordnung

In vielen Betriebskostenabrechnungen finden sich Positionen mit Namen „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“. Dies ist jedoch sehr kritisch zu bewerten. Als Betriebskosten dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind. „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“ sind dort jedoch nicht genannt.

Korrekte Positionen der Betriebskosten

Nach § 2 Nr. 11 BetrKV sind z. B. die Kosten der Beleuchtung umlagefähig. Ferner können die Stromkosten für den Betrieb eines Aufzugs gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV und für den Betrieb der Heizung gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV umgelegt werden. Diese sind jedoch unter den jeweiligen Positionen abzurechnen, zu denen sie gehören.

So könnten z. B. auch Stromkosten einer Entlüftungsanlage unzulässigerweise enthalten sein. Die Kosten einer Entlüftungsanlage, lassen sich jedoch allenfalls unter sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV fassen. Die Umlage solcher sonstigen Betriebskosten muss jedoch ausdrücklich unter konkreter Benennung der Kosten mietvertraglich vereinbart werden, um wirksam erfolgen zu können.

Daher sollte wegen der abweichenden Wortwahl auf eine Umlage der Positionen „Hausstrom“ oder „Allgemeinstrom“ verzichtet werden, da dies dem Wortlaut nach nicht mit den vorgenannten Positionen deckungsgleich ist. Vor allem dürfen auch keine Stromkosten, die zu unterschiedlichen Kostenpositionen gehören in einer Position „Allgemeinstrom“ zusammengefasst werden.

Aktuelle Rechtsprechung

So wird in der Rechtsprechung die Benennung einer Position „Allgemeinstrom Haus“ jedenfalls als formell unwirksam angesehen und insoweit von einer Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ausgegangen (LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2013 – 316 S 90/12).

Entsprechendes wurde auch schon im WEG-Recht entschieden (BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15), wonach die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage zwingend getrennt vom übrigen Allgemeinstrom (notfalls geschätzt) ausgewiesen und abgerechnet werden müssen.

Unsere Empfehlung

Um weitere Fallstricke bei der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare:
 

Betriebskosten für Abrechnungsprofis
Aktuelle Rechtsprechung und neue Problemlösungen

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Betriebskosten & Heizkosten 2024 - Aktuelle Praxisfragen
Neue Gesetze, geänderte Verordnungen und relevante Rechtsprechung

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