BGH: Keine Pflicht zur Information über Möglichkeit der Online-Teilnahme

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Verwalter in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung nicht auf die Möglichkeit einer Online-Teilnahme hinweisen muss (BGH, Urt. v. 20.09.2024 – V ZR 123/23). Dies gilt auch dann, wenn ein Beschluss zur Durchführung sogenannter Hybridversammlungen vorliegt.

Laut dem BGH müssen Wohnungseigentümer selbst aktiv werden, wenn sie an einer Versammlung online teilnehmen möchten. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, unaufgefordert eine Online-Teilnahme anzubieten – auch nicht, wenn ein Eigentümer ihn darüber informiert, dass er aufgrund bestimmter Umstände nicht physisch teilnehmen kann. Der Verwalter darf abwarten, bis ein Eigentümer gezielt die Online-Teilnahme beantragt.

Technische Details in der Einladung

Nach geltendem Recht (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG) können Wohnungseigentümer beschließen, dass Eigentümerversammlungen als Hybridversammlungen stattfinden, bei denen eine Online-Teilnahme möglich ist. Dieser Beschluss allein verpflichtet den Verwalter jedoch nicht dazu, bereits in der Einladung technische Details wie Einwahldaten mitzuteilen.

Keine Anfechtung wegen fehlendem Hinweis durch Vermieter

Ein Hinweis auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme oder deren technische Voraussetzungen gehört laut BGH nicht zum notwendigen Inhalt einer Einladung. Das Berufungsgericht hatte zuvor einen Ladungsmangel angenommen, weil die Verwalterin diesen Hinweis unterlassen hatte. Der BGH stellte jedoch klar, dass ein solcher Mangel nicht vorliegt.

Bedeutung für die Praxis

Der BGH schafft mit diesem Urteil Klarheit: Verwalter müssen weder von sich aus Online-Teilnahmen anbieten noch entsprechende Hinweise in der Einladung zur Versammlung aufnehmen. Wohnungseigentümer sollten daher rechtzeitig prüfen, ob sie online teilnehmen möchten, und dies dem Verwalter mitteilen.

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Hintergrund des Falls

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, welche Konsequenzen es hat, wenn ein Vermieter gegenüber einem Mieter fälschlicherweise eine umfassende Modernisierung angibt. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, für die eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro vereinbart wurde. Im Mietvertrag war festgehalten, dass die Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werde. Später stellte sich jedoch heraus, dass die durchgeführten Maßnahmen nicht den gesetzlichen Anforderungen einer umfassenden Modernisierung entsprachen. Die Mieterin forderte daraufhin eine Mietrückzahlung, da ihrer Meinung nach die Mietpreisbremse hätte greifen müssen.

Rechtliche Streitpunkte

Die Mieterin beauftragte eine Inkassodienstleisterin, um Ansprüche aus der sogenannten „Mietpreisbremse“ geltend zu machen. Es stellte sich heraus, dass keine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f BGB durchgeführt worden war. Die Mieterin forderte daher eine Rückzahlung der überhöhten Miete sowie der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil sie der Auffassung waren, dass die falsche Auskunft des Vermieters nicht automatisch dazu führt, dass die gesamte Mietpreisbeschränkung greift. Die Klägerin legte daraufhin Revision ein.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied, dass der Vermieter sich nicht auf die Regelung zur umfassenden Modernisierung berufen kann, wenn diese tatsächlich nicht vorlag. Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter die gesamte Mietpreisbremse einhalten muss. Vielmehr darf er sich weiterhin auf eine einfache Modernisierung stützen, sofern diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn erfolgt ist. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die entsprechenden Angaben zur Modernisierung gemacht hat. Die Auskunft „umfassende Modernisierung“ reicht demnach aus, um auch eine einfache Modernisierung geltend zu machen.

Folgen für Vermieter

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei der Angabe von Modernisierungsmaßnahmen im Mietvertrag besonders sorgfältig vorgehen müssen. Eine falsche Einstufung als „umfassende Modernisierung“ kann dazu führen, dass der Vermieter sich nicht auf eine uneingeschränkte Mietanpassung berufen kann. Allerdings stellt der BGH klar, dass eine unzutreffende Angabe nicht automatisch bedeutet, dass nur die reguläre Mietpreisbremse gilt. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Vermieter ihre Modernisierungsmaßnahmen detailliert dokumentieren und die Angaben im Mietvertrag präzise formulieren.

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Schadensersatz für Malerkosten nach Mietende?

Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass ein Vermieter trotz bunter Wände keine Schadensersatzansprüche für Malerkosten nach Mietende geltend machen kann, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist (AG Hanau, Urt. v. 29.11.2024 – 32 C 265/23).

Unwirksame Klausel – Renovierungspflicht beim Vermieter

Der Kläger, ehemaliger Vermieter, forderte von seinen Mietern 4.724,30 € für einen Neuanstrich der Wohnung sowie 750,00 € für Mietausfall, da der Nachmieter die farbig gestrichene Wohnung nicht sofort übernehmen wollte. Das Gericht stellte jedoch fest: Die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen (3/5/7 Jahre) sind unzulässig. Dies führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, sodass die Renovierungspflicht nicht auf die Mieter übergeht, sondern beim Vermieter verbleibt.

Keine Pflicht zur Rückgabe in neutralen Farben

Der Vermieter argumentierte, dass die bunten Wände eine Weitervermietung erschwerten. Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter nur dann zur Rückgabe in neutralen Farben verpflichtet sind, wenn sie die Wohnung auch in diesem Zustand übernommen haben. Da dies nicht belegt wurde und die Mieter die Wände bei Einzug selbst streichen mussten, bestand keine Pflicht zur farblichen Anpassung bei Rückgabe.

Anrechnung ersparter Renovierungskosten

Selbst wenn eine Pflicht zur Rückgabe in neutralen Farben bestanden hätte, müsste sich der Vermieter laut Gericht die ersparten Renovierungskosten anrechnen lassen. Denn im Hinblick auf die unwirksame Schönheitsreparaturklausel war eigentlich der Vermieter verpflichtet im Laufe des Mietverhältnisses die regelmäßig erforderlichen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Berechnungen des Gerichts ergaben, dass diese ersparten Renovierungskosten den hier vom Vermieter wegen einer nicht vertragsgemäßen Rückgabe als Schadensersatz geforderten Betrag deutlich übersteigen, so dass in jedem Fall kein Anspruch bestehen würde.

Entscheidung und Bedeutung

Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab. Die Entscheidung zeigt, dass unwirksame Mietklauseln nicht zu Lasten der Mieter gehen und Vermieter sich auf die eigene Instandhaltungspflicht verweisen lassen müssen. Neu ist hierbei der Ansatz, dass sich ein Vermieter ersparte Renovierungskosten bei einem etwaigen Schadensersatzanspruch bei Mietende anrechnen lassen müsse.

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AG München entscheidet über Nachbarschaftsstreit

Das Amtsgericht München entschied in einem Nachbarschaftsstreit, dass wiederholtes Klopfen gegen die Wohnungsdecke keine Notwehr darstellt, sondern selbst eine Lärmbelästigung ist (AG München, Urt. v. 18.08.2023 – 173 C 11834/23). Die Beklagte wurde zur Unterlassung und Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 300 € verurteilt.

Lärmvorwürfe und Klopfattacken

In einem Mehrfamilienhaus in München beschwerte sich eine Mieterin darüber, dass ihre Nachbarin über Monate hinweg in mindestens 500 Fällen mit einem Gegenstand gegen die Decke klopfte. Dies habe sie und ihren Ehemann erheblich gestört und zu stressbedingten Beschwerden geführt. Neben der Unterlassung des Klopfens verlangte sie, dass die Beklagte nicht weiterverbreitet, sie würde mit einer Industrienähmaschine Lärm verursachen. Zudem forderte sie 1.000 € Schmerzensgeld.

Die Beklagte rechtfertigte ihr Verhalten mit Notwehr. Sie habe sich durch die angeblichen Lärmbelästigungen der Klägerin gestört gefühlt und deshalb gegen die Decke geklopft. Bereits im Sommer 2022 hatte sie sich bei der Gemeinde als Vermieterin des Hauses beschwert. Eine Wohnungsbegehung durch Gemeindemitarbeiter ergab jedoch, dass keine Geräusche der Nähmaschine wahrnehmbar waren. Trotzdem entfernte die Klägerin das Gerät kurz darauf aus ihrer Wohnung.

Gerichtliche Entscheidung

Das Gericht stellte fest, dass das regelmäßige Klopfen die Klägerin in ihrer Nachtruhe erheblich beeinträchtigte. Eine Notwehrlage lag nicht vor. Auch wenn Geräusche aus der Wohnung der Klägerin gedrungen sein sollten, hätte die Beklagte nicht mit Klopfen reagieren dürfen. Auf Lärm darf nicht mit Lärm reagiert werden. Das Gericht stellt klar, dass die Beklagte stattdessen den Rechtsweg hätte beschreiten müssen, um gegen die behaupteten Störungen vorzugehen.

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Mehr als nur soziale Kompetenzen

Soft Skills werden im Deutschen oftmals auch als „soziale Kompetenzen“ definiert. Sie umfassen fachübergreifende Fähigkeiten, Eigenschaften und Einstellungen. Genau wie Hard Skills, also fachliche Kompetenzen im Sinne beruflicher Qualifikationen, sind sie trainierbar und im Rahmen der persönlichen und professionellen Entwicklung von entscheidender Bedeutung.

Die wichtigsten Soft Skills auf der beruflichen Ebene werden auch Business Skills genannt. Diese beeinflussen das eigene Arbeitsverhalten positiv und sorgen für ein produktives sowie harmonisches Miteinander. Hier sind einige Beispiele:

• Teamfähigkeit – die Fähigkeit, effektiv mit anderen zusammenzuarbeiten und gemeinsam Ziele zu erreichen
• Diversitätskompetenz – die Offenheit, anderen Menschen mit Empathie, Aufgeschlossenheit und Respekt gegenüberzutreten
• Belastbarkeit und Resilienz – die Fähigkeit Herausforderungen zu bewältigen
• Adaptionsfähigkeit und Flexibilität – die Bereitschaft, sich schnell auf Situationen und Anforderungen einzustellen
• Entwicklungsfähigkeit – die Fähigkeit, sich kontinuierlich weiterzuentwickeln und Neues zu lernen
• Problemlösefähigkeit – die Kompetenz, kreative und effiziente Lösungen und Ideen zu finden

Studien zeigen: Diese Fähigkeiten werden immer wichtiger

Eine Studie der Bertelsmann Stiftung (2024) zum Thema „Future Skills – Kompetenzen für morgen“ hebt besonders die Bedeutung von Einfühlungsvermögen, Teamfähigkeit, Anpassungsfähigkeit, Selbstständigkeit sowie kritischem und kreativem Denken als Soft Skills hervor. Das Netzwerk LinkedIn verweist in seiner Untersuchung der „meistnachgefragten Skills 2024“ auf die Kommunikation, die Kundenbetreuung und die Führungsqualitäten, wobei der größte Anstieg in der Relevanz ebenfalls die Anpassungsfähigkeit verzeichnet.

Sich im Rahmen des schnellen (technologischen) Wandels der Arbeitswelt an Veränderungen anzupassen, sich weiterzubilden und gelassen mit neuen Herausforderungen umzugehen, gilt in den nächsten Jahren für Unternehmen als unverzichtbar. 

Fachwissen allein reicht nicht – Die Kombination zählt

Selbstverständlich bildet immobilienspezifisches Fachwissen die Grundlage für nachhaltigen Erfolg in unserer Branche, doch es ist die Kombination mit sozialen und persönlichen Kompetenzen, die über Kundenorientierung, Servicequalität und Teamdynamik entscheidet.

Auch in der Wohnungswirtschaft lohnt sich also die Investition in Soft Skills. Wenn Sie ebenfalls kommunikationsstärker, stressresistenter oder anpassungsfähiger werden wollen, werfen Sie doch gerne mal einen Blick auf unsere Weiterbildungen in diesen Bereichen:

Kommunikation und Kundenkontakt

Führung, Teamarbeit und Arbeitsorganisation

KI, Digitalisierung und Datenschutz

Kammergericht zur Anmietung von Wohnraum durch eine juristische Person

In einer aktuellen Entscheidung des Kammergerichts (KG) wurde klargestellt, dass die Anmietung von Wohnraum durch eine juristische Person – selbst wenn dieser Wohnraum an deren Arbeitnehmer überlassen wird – in der Regel als Gewerberaummiete zu qualifizieren ist (Beschl. v. 18.09.2024, Az. 8 U 40/24). Damit unterliegt der Vertrag nicht den besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (§§ 573 ff. BGB), sondern den Regelungen der Geschäftsraummiete (§ 578 BGB).

Streitfall Arbeitnehmerwohnungen

Der Fall betraf eine juristische Person, die Wohnraum angemietet und diesen ihren Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt hatte. Diese Nutzung erfolgte als sogenannte Sachleistung im Rahmen des Arbeitsverhältnisses, das heißt, die Überlassung der Wohnung wurde mit dem Lohn der Mitarbeiter verrechnet. Als der Vermieter das Mietverhältnis kündigte, stellte sich die Frage, ob die Kündigung den strengeren Anforderungen des Wohnraummietrechts genügen musste.

Zweck der Anmietung entscheidet

Das KG entschied, dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts hier keine Anwendung finden. Entscheidend sei nicht die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken, sondern der Zweck der Anmietung. Da juristische Personen weder selbst wohnen noch Familienangehörige haben können, kann der Anmietungszweck nicht der Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse dienen. Stattdessen verfolgt die juristische Person wirtschaftliche Zwecke – in diesem Fall die Bereitstellung von Wohnraum für Arbeitnehmer. Eine solche Nutzung falle unter das Geschäftsraummietrecht. Die Verwendung eines Formularvertrags für Wohnraummietverträge ändere daran nichts, da allein die Wahl des Formulars keine rechtswirksame Vereinbarung darstellt.

Formularverträge wirkungslos?

Das Gericht stellte außerdem klar, dass eine Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auch nicht durch eine konkludente Einigung der Vertragsparteien herbeigeführt wurde. Die Annahme, dass durch die Verwendung eines Formularvertrags für Wohnraummietverträge automatisch die Anwendung des Wohnraummietrechts vereinbart wurde, sei unzutreffend. Selbst wenn beide Parteien irrtümlich davon ausgegangen sein sollten, dass der Vertrag dem Wohnraummietrecht unterfalle, fehle es an einem entsprechenden Parteiwillen.

Praxisrelevanz: Wie sich Vermieter vor Kündigungshürden schützen

Dieses Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei Mietverhältnissen mit juristischen Personen darauf achten sollten, den Vertragszweck klar zu definieren. Selbst die faktische Nutzung als Wohnraum durch Arbeitnehmer der juristischen Person führt nicht automatisch dazu, dass der Mietvertrag dem Wohnraummietrecht unterliegt. Vermieter genießen daher größere Flexibilität bei der Vertragsgestaltung und sind nicht an die strengen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts gebunden.

Unsere Empfehlung

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LG Berlin: Vermieter muss Mieter über Verkauf informieren

Das Landgericht Berlin entschied in einem aktuellen Beschluss (LG Berlin, 04.07.2024 – 67 T 37/24), dass ein Vermieter seine Mieter über den Verkauf der vermieteten Immobilie informieren muss. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, trägt er im Streitfall die Prozesskosten. Die Entscheidung stützt sich auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie eine analoge Anwendung von § 566e Abs. 1 BGB.

Mieter fordert Kaution zurück

Im zugrunde liegenden Fall forderte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung seiner Kaution vom bisherigen Vermieter. Dieser hatte das Grundstück jedoch bereits an Dritte verkauft, ohne die Mieter zu informieren. Gemäß § 566a BGB tritt der Erwerber des Mietobjektes als Rechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten hinsichtlich der geleisteten Kaution ein. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage daher zunächst ab, da der ehemalige Vermieter nicht mehr zur Kautionsrückzahlung verpflichtet sei und legte dem Mieter die Kosten des Verfahrens auf.

Landgericht Berlin hebt Entscheidung auf

Auf die Beschwerde des Mieters änderte das Landgericht Berlin die Entscheidung hinsichtlich der Kostentragung ab und verpflichtete den ursprünglichen Vermieter zur Übernahme der Prozesskosten. Die Begründung: Der Mieter durfte davon ausgehen, dass der bisherige Vermieter weiterhin für die Kaution verantwortlich sei, da keine Mitteilung über den Verkauf erfolgte. Eine Pflicht zur Einsicht ins Grundbuch bestand für den Mieter nicht. Auch wenn die Klage tatsächlich aussichtslos war, da der ehemalige Vermieter hier nicht mehr der richtige Adressat war, müsse er aber die Kosten des Verfahrens tragen, weil er durch seine unterlassene Information über den Eigentumswechsel die entstandenen Prozesskosten verschuldet habe.

Informationspflicht

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern. Vermieter müssen Mieter aktiv über einen Eigentümerwechsel informieren, um Missverständnisse und unnötige Prozesse zu vermeiden. Andernfalls tragen sie das finanzielle Risiko. Für Mieter bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit – sie müssen nicht selbst nachforschen, ob sich der Eigentümer zwischenzeitlich geändert hat.

Unsere Empfehlung

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Kündigungsdoppel bei Zahlungsverzug

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) seine bisherige Rechtsprechung zur sogenannten „Kündigungsdoppel“-Regelung bekräftigt. Danach führt die Begleichung von Mietrückständen innerhalb der gesetzlichen Schonfrist lediglich zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hingegen bestehen. Damit bestätigt der BGH seine frühere Entscheidung und folgt der gesetzgeberischen Intention.

Mietrückstand und Kündigung

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter einer Berliner Wohnung die Miete für mehrere Monate nicht gezahlt. Die Vermieterin sprach daraufhin sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Kurz darauf beglichen die Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist. Während das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg die Räumungsklage wegen der ordentlichen Kündigung guthieß, wies das Landgericht Berlin die Klage ab.

Der BGH hob dieses Urteil auf und stellte klar, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft. Eine ordentliche Kündigung bleibt unabhängig davon wirksam, wenn der Zahlungsverzug einen „nicht unerheblichen Pflichtverstoß“ darstellt.

Bisherige Rechtsprechung

Bereits in früheren Urteilen hat der BGH klargestellt, dass eineSchonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft und keine direkte Auswirkungen auf einezusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigunghat. Mehrere Instanzgerichte, insbesondere dasLandgericht Berlin, hatten dies anders gesehen und argumentiert, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung hinfällig machen sollte. Der BGH hat diese Auffassung jedoch klar verworfen.

Gesetzliche Grundlage

Der BGH stellte fest, dass der Gesetzgeber bewusst nur die fristlose Kündigung von einer Schonfristzahlung abhängig gemacht hat. Eine richterliche Erweiterung dieser Regelung sei unzulässig. Die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände heilt die Pflichtverletzung nicht automatisch.

Ob eine ordentliche Kündigung im Einzelfall als treuwidrig anzusehen ist, muss durch eine Gesamtbewertung der Umstände erfolgen. Das Landgericht wird sich nun erneut mit der Sache befassen müssen.

Unsere Empfehlung

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Rechtliche Grundlage

Eine Nachzahlungsforderung aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.
Zwar gehören Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht ohne Weiteres zur laufend zu zahlenden Miete, sodass ein Zahlungsverzug aus einer Nebenkostenabrechnung nach überwiegender Rechtsprechung keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechtfertigt. Jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen. So entschied es zuletzt das AG Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024 – 33 C 33/24)

Mieter gerät in Schuldenfalle

Der Beklagte leistete auf die Forderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2020 bis 2022 keine Zahlungen. Nach einer Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung durch den Kläger reagierte der Beklagte nicht. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich.
Für die Nachzahlungsforderungen der Jahre 2020 und 2021 wurde zusätzlich ein Vollstreckungsbescheid erwirkt. Auch daraufhin erfolgten keine Zahlungen des Beklagten. Der Kläger wiederholte seine Kündigung außergerichtlich und später auch nach Klageerhebung.

Das Urteil: Gericht setzt klare Grenzen

Das Amtsgericht Brandenburg gab der Klage statt. Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis durch mehrere Kündigungen wirksam beendet wurde.

Das Gericht argumentierte, dass Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bei entsprechender Höhe eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können. Entscheidend sei, dass eine erhebliche Rückstandshöhe vorliege, die mindestens zwei Monatsmieten entsprach.
Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die die fristlose Kündigung hätte abwenden können, erfolgte nicht.

Bedeutung für die Praxis

Zu berücksichtigen ist, dass eine fristlose Kündigung nicht immer sofort gerechtfertigt ist. Vermieter, die über Jahre hinweg nicht abrechnen und dann hohe Nachzahlungsforderungen stellen, sollten sorgfältig abwägen, ob eine fristlose Kündigung angemessen ist.

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LG Neuruppin entscheidet über Wirksamkeit von Klauseln

Das Landgericht Neuruppin hat entschieden, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam ist, wenn sie unklar formuliert ist (LG Neuruppin, Urt. v. 30.10.2024 – 4 S 30/24). Unklarheiten, die den Mieter möglicherweise verpflichten, Fenster auch von außen zu streichen, stellen eine unangemessene Benachteiligung dar.

Klausel zu unpräzise formuliert

In dem Mietvertrag war geregelt: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Dies entspricht damit vom Wortlaut her im Wesentlichen der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Das Gericht erklärte die Formulierung dennoch für problematisch: Aus Sicht eines Mieters sei nicht eindeutig erkennbar, dass sich der Zusatz „von innen“ auf alle genannten Bauteile bezieht. Bei der genannten Formulierung sei jedenfalls unklar, ob sich der Begriff „von innen“ auch auf die Fenster beziehe oder nur auf die Außentüren. Nach dem vom BGH vorgegebenen Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung, wird der Klausel die Interpretation zugrunde gelegt, die für den Mieter am nachteiligsten ist. Daher sei die Klausel gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Formulierung so auch im Gesetz in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV stehe.

LG Berlin bestätigt: Übertragung darf Mieter nicht überfordern

Eine ähnliche Entscheidung fällte das LG Berlin (Urt. v. 09.03.2017 – 67 S 7/17). Auch in dieser Entscheidung wurde die Klausel als zu unklar bewertet, die den Mieter scheinbar dazu verpflichten sollte Fenster und Balkontüren von außen zu streichen. Das Gericht stellte klar, dass Klauseln präzise formuliert sein müssen, um dem Mieter deutlich zu machen, dass er nur für den Innenbereich zuständig ist

LG Hamburg: Keine nachträglichen Anpassungen

Auch das LG Hamburg stellte klar, dass unpräzise Schönheitsreparaturklauseln nicht nachträglich eingeschränkt oder angepasst werden können (Beschl. v. 05.08.2020 – 49 C 456/19). Eine nachträgliche Auslegung, wonach nur der Innenanstrich geschuldet sei, ist unzulässig. Der Mieter muss sich darauf verlassen können, dass die vertraglichen Regelungen eindeutig sind – Gerichte dürfen unklare Klauseln nicht im Sinne des Vermieters korrigieren.

Bedeutung der Urteile

Die Entscheidungen verdeutlichen, dass Schönheitsreparaturklauseln eindeutig formuliert sein müssen. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters, im Zweifel sogar dann, wenn eine Formulierung für eine AGB-Klausel aus dem Gesetz abgeschrieben wird.

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