Sofern für ein Gebiet eine Mietpreisbremsenverordnung gilt, darf die in einem neuen Mietvertrag vereinbarte Miete dort höchsten 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, sofern keine der gesetzlichen Ausnahmeregelungen vorliegen (Neubau, grundlegende Modernisierung, höhere Vormiete).
Zu der Frage, was alles zur vereinbarten Miete zählt, hat sich der BGH aktuell in einem Fall geäußert, in dem ein Keller mit einem separaten Mietvertrag zusätzlich zur Wohnung angemietet wurde.
Hier entschied der BGH, dass bei der Berechnung der höchst zulässigen Wohnraumiete nach §§ 556d ff. BGB die Miete des Kellers nicht berücksichtigt wird, wenn beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages und eines Kellernutzungsvertrages von zwei rechtlich selbstständigen Verträgen auszugehen ist (BGH, Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21).
Der Umstand, dass beide Verträge am selben Tag von denselben Parteien abgeschlossen wurden und dass sich der Keller und die Wohnung im selben Gebäude befinden, führe nicht zur Annahme eines einheitlichen Wohnraummietvertrages, wenn die Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen und unterschiedliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, so der BGH.
Entsprechendes dürfte somit auch für einen separaten Garagen- oder Stellplatzmietvertrag gelten.
Ist ein Keller oder ein Stellplatz hingegen im Wohnraummietvertrag enthalten, ist die gesamte Miete für die Bewertung der Mietpreisbremse heranzuziehen, auch wenn die Entgelte im Mietvertrag separat ausgewiesen werden. Gleiches dürfte gelten, wenn zwar separate Verträge vorliegen, aber vereinbart wird, dass die Verträge nicht unabhängig voneinander gekündigt werden können, so jedenfalls das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2023, 64 S 230/22).
Insofern kommt es auf die Vertragsgestaltung an, die aber regelmäßig von den Vermietern bestimmt werden. Somit werden die Grenzen der Mietpreisbremse und der vom Gesetzgeber gewünschte Schutzzweck der Regelungen vom BGH hier verwässert und erleichtert es unredlichen Vermietern ungewünschte Umgehungsgeschäfte abzuschließen.
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