LG Berlin II: Keine Räumungspflicht bei Modernisierung

Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 22.10.2024 (65 S 139/24) klargestellt, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, seine Wohnung vorübergehend zu räumen, um Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen, solange diese nicht zwingend einen Auszug erfordern. Die Vermieterin hatte den Beklagten, einen 85-jährigen Mieter, zur Räumung aufgefordert, um umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Nachdem dieser die Räumung verweigerte und damit die geplanten Arbeiten verhindere, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos als auch hilfsweise fristgerecht. Das Gericht entschied jedoch, dass eine solche allgemeine Verpflichtung zur Räumung bei Modernisierungsmaßnahmen über die gesetzlich geregelte Duldungspflicht hinausgehe und nur in Ausnahmefällen in Betracht komme.

Duldungspflicht und Rücksichtnahme

Nach § 555d BGB umfasst die Duldungspflicht des Mieters lediglich das passive Zulassen von Arbeiten und die Gewährung von Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung. Eine aktive Mitwirkung wie das Verlassen der Wohnung oder die Räumung ist nur in Ausnahmefällen erforderlich, z. B. bei unbewohnbarer Bausubstanz. In diesem Fall konnte die Vermieterin jedoch weder eine Baufälligkeit der Immobilie noch zwingende Gründe für die Unbewohnbarkeit während der Arbeiten nachweisen.

Fehlende Rücksichtnahme

Das Gericht rügte, dass die Vermieterin ihre Planung nicht an den individuellen Belangen des betagten Mieters ausgerichtet hatte. Insbesondere hatte sie die gesundheitlichen Einschränkungen des Mieters und seine tiefgreifende Verwurzelung im Wohnumfeld ignoriert. Gemäß § 241 Abs. 2 BGB ist der Vermieter jedoch verpflichtet, auf die persönlichen Umstände des Mieters Rücksicht zu nehmen.

Keine Grundlage für Kündigungen

Die Kündigungen der Vermieterin – sowohl fristlos als auch fristgerecht – wurden folglich als unzulässig zurückgewiesen. Es lag keine Pflichtverletzung des Mieters vor, da dieser lediglich seine gesetzlichen Rechte wahrgenommen hatte. Auch der Vorwurf mangelnder Kooperationsbereitschaft konnte das Gericht nicht überzeugen, da Verzögerungen im Verfahren primär auf das Verhalten der Vermieterin zurückzuführen waren.

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Gesundheitsbedenken stoppen Kündigung nicht

Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 01.03.2024 (2 S 118/23) die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses bestätigt, obwohl die Mieterin gesundheitliche Härtegründe geltend gemacht hatte. Im Streit stand die Räumung einer Wohnung wegen Zahlungsverzugs und fortgesetzter Störung des Hausfriedens. Die Vermieter hatten die fristlose und fristgerechte Kündigung ausgesprochen, nachdem die Mieterin zwei Monatsmieten nicht gezahlt hatte, wiederholt Mitbewohner beleidigte und randalierte.

Gefahr erst bei Räumung hindert Kündigung nicht

Die Mieterin, die unter einer paranoiden Schizophrenie leidet, argumentierte, dass ihr Verhalten krankheitsbedingt sei und eine Räumung ihre Gesundheit massiv gefährden könnte. Ein vorgelegtes ärztliches Attest bescheinigte jedoch keine unmittelbare Suizidgefahr. Das Gericht stellte klar, dass eine gesundheitliche Gefährdung, die sich erst im Falle der Räumung verwirklichen könnte, lediglich bei der Vollstreckung relevant sei, nicht jedoch bei der Entscheidung über die Kündigung.

Vermieterinteressen überwogen trotz Härtefall

Die fristgerechte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wurde als rechtmäßig anerkannt, aufgrund der unstreitigen Mietrückstände. Die nachträgliche Begleichung der Mietschulden änderte nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Auch der Härteeinwand nach § 574 BGB wurde abgelehnt, da wegen den andauernden Störungen des Hausfriedens das Interesse der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses überwog.

Räumungsfrist gewährt

Trotz der Bestätigung der Kündigung gewährte das Gericht der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2024, um ihrer angespannten persönlichen Situation Rechnung zu tragen. Das Gericht betonte jedoch, dass das Verhalten der Beklagten, darunter wiederholte Beleidigungen und Sachbeschädigungen, ein legitimes Interesse der Vermieter an der Räumung begründet.

Abgrenzung zu unmittelbarer Suizidgefahr durch Räumungsurteil

Das Gericht grenzt hier sehr klar ab, wann sich die Gefahr eines etwaigen Suizids verwirklichen könnte. Insoweit hat der BGH früher schon einmal entschieden, dass eine fristlose Kündigung nicht möglich sei, wenn ein Sachverständigengutachten feststellt, dass schon aufgrund eines Räumungsurteil mit psychischen Reaktionen zu rechnen sei, wobei die konkrete Möglichkeit einer Selbsttötung oder eines sog. "Totstellreflexes" mit apathischem Verhalten und Verweigerung der Nahrungsaufnahme besteht. Unter diesen Umständen könne die betroffene Person trotz erheblicher Hausfriedensstörungen nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden (BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03).

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LG Berlin zur Frage einer Gebrauchswertverbesserung

Das LG Berlin entschied in einem Hinweisbeschluss (LG Berlin vom 6.11.2023 – 64 S 123/22), dass der Einbau eines Aufzugs gemäß § 555b Nr. 4 BGB nur dann eine Gebrauchswerterhöhung darstellt, wenn die Wohnung dadurch besser, schneller oder barrierefrei erreichbar wird. Der Aufzug im vorliegenden Fall hielt lediglich in Zwischengeschossen, wodurch die Mieterin weiterhin 11 Stufen bis zu ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss überwinden musste. Sie klagte erfolgreich gegen die Mieterhöhung, die der Vermieter nach der Modernisierung verlangte.

Kein objektiver Vorteil für die Mieterin

Der Vermieter argumentierte, dass durch den Aufzug schwere Lasten, wie Einkaufskörbe, einfacher zu transportieren seien. Das LG Berlin wies jedoch darauf hin, dass eine Gebrauchswerterhöhung objektiv spürbar sein muss. Da die Wohnung weder barrierefrei erreichbar ist noch eine relevante Zeitersparnis erzielt wird, konnte kein hinreichender Vorteil festgestellt werden. Insbesondere sei das Erreichen der Wohnung für Gehbehinderte, Rollstuhlnutzer oder Eltern mit Kinderwagen nicht wesentlich erleichtert worden.

Erleichterungen nur für Dritte zählen nicht

Zudem stellte das Gericht klar, dass die erleichterte Erreichbarkeit für Besucher oder Nachbarn in höheren Etagen keinen spezifischen Gebrauchsvorteil für die Mieterin der betroffenen Wohnung darstellt. Die Tatsache, dass sie 10 Stufen weniger überwinden muss, sei nicht ausreichend, um eine „bessere Erreichbarkeit“ zu bejahen.

Objektive Umstände des Einzelfalls entscheiden

In der Fachliteratur wird diese Sichtweise teilweise kritisch gesehen. Objektiv betrachtet, verbessert ein Aufzug, selbst wenn er nur in Zwischengeschossen hält, die Erreichbarkeit von Wohnungen. Dies gelte besonders, wenn durch den Einbau Treppenstufen eingespart werden. Dennoch betonte das Gericht, dass es stets auf den Einzelfall und objektive Kriterien ankommt, wie die Anzahl der verbleibenden Stufen und die Wohnwertverbesserung für die spezifische Wohnung.

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Umstrittene Frage

In der mietrechtlichen Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob eine Betriebskostennachforderung zu einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand führen kann. Diese Frage ist umstritten und in der Rechtsprechung finden sich unterschiedliche Auffassungen. Während einige Gerichte Betriebskostennachforderungen als anrechenbaren Teil des Mietzahlungsrückstandes sehen, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte, lehnen andere dies mit Verweis auf den Gesetzeswortlaut ab.

Betriebskostennachforderung als kündigungsrelevanter Rückstand?

Einige Gerichte argumentieren, dass Betriebskosten, die auf Grundlage des Mietvertrages abgerechnet und später nachgefordert werden, genauso wie die laufende Miete als fällige (Miet-)Zahlungen zu betrachten sein. Demnach könnte ein Rückstand bei Betriebskostennachzahlungen zu einem kündigungsrelevanten Rückstand führen. Dies begründen sie damit, dass Mieter verpflichtet sind, die tatsächlich entstandenen Kosten zu tragen, wenn die Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt, zumal Betriebskostenvorauszahlungen als Teil der laufenden Miete unstreitig bei der Berechnung eines Zahlungsrückstandes zu berücksichtigen sind.

Die Gegenposition in der überwiegenden Rechtsprechung

Die überwiegende Ansicht vertritt jedoch, dass Betriebskostennachforderungen nicht bei der Rückstandberechnung einer Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berücksichtigt werden dürften, da das Gesetz hier allein auf die Entrichtung der (laufenden) Miete abstelle.

BGH lässt Frage weiterhin bewusst offen

In einem aktuellen Beschluss vom 13.08.2024 (Az: VIII ZR 255/21) hat der Bundesgerichtshof diese Frage leider weiterhin bewusst offengelassen. Der BGH führte zwar aus, dass es sich hierbei tatsächlich um eine Rechtsfrage von grundlegender Bedeutung handele. Diese durfte er aber, wie der BGH ausführt, in dem dortigen Fall nicht entscheiden, da es sich lediglich um eine Kostenentscheidung handelte, nachdem der Mieter freiwillig ausgezogen war, während die Sache beim BGH anhängig war, und der Streit über den Räumungsanspruch deswegen für erledigt erklärt wurde. Der BGH durfte deswegen in der Kostenentscheidung keine inhaltliche Entscheidung durch die Hintertür vornehmen. Er betonte aber, dass beide Ansichten in Betracht kämen und entschied daher die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben (also dass jeder seine Kosten selbst trägt und die Gerichtskosten hälftig zu tragen sind).

Unsicherheit bleibt

Für Vermieter bleibt somit weiterhin unklar, ob eine Betriebskostennachforderung bei der Rückstandsberechnung als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug geltend gemacht werden kann. Im Streitfall kann daher nach wie vor keine Aussage getroffen werden, ob ein Räumungsverfahren auf dieser Grundlage erfolgversprechend ist.

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Entscheidung des Landgerichts Berlin

Das Landgericht Berlin hat eine Vermieterin zu einer Entschädigung von 11.000 € nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) wegen Diskriminierung eines Mieters mit Behinderung verurteilt (LG Berlin II v. 30.09.2024 – 66 S 24/24). Der Mieter, der auf einen Rollstuhl angewiesen ist, hatte von der Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe gefordert, um Zugang zum Haus zu erhalten, in dem seine Wohnung liegt. Die Vermieterin verweigerte dies jedoch über einen Zeitraum von zwei Jahren, bis auf eine entsprechende Klage des Mieters schließlich gerichtlich in zweiter Instanz entschieden wurde, dass die Vermieterin die Zustimmung erteilen müsse.

Forderung nach Entschädigung

Der Mieter verlangte daneben aber auch zusätzlich eine Entschädigung wegen Diskriminierung. Während das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg diese Forderung in erster Instanz zunächst ablehnte, hob das Landgericht die Entscheidung in der Berufung auf. Es stellte fest, dass die Weigerung der Vermieterin, die Rampe zu genehmigen, eine unmittelbare Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 3 Abs. 1 AGG darstelle.

Verpflichtung der Vermieterin nach dem AGG

Das Gericht betonte, dass die Vermieterin aufgrund der Behinderung des Mieters nach § 5 AGG verpflichtet gewesen sei, durch positive Maßnahmen, wie die Erteilung der Zustimmung zum Bau der Rampe, bestehende Nachteile zu beseitigen. Da die Vermieterin diese Handlungspflicht vernachlässigte, sah das Gericht die Diskriminierung nach AGG als gegeben an.

Festlegung der Entschädigungshöhe

Die Höhe der Entschädigung wurde aufgrund der schwerwiegenden Einschränkungen des Mieters und der unnachgiebigen Haltung der Vermieterin über einen langen Zeitraum von zwei Jahren festgelegt. Der Mieter konnte seine Wohnung ohne fremde Hilfe nicht verlassen oder betreten, was seine Lebensqualität erheblich beeinträchtigte. Zudem sah das Gericht das Verhalten der Vermieterin als nicht problemorientiert und pauschal abweisend, was die Schwere der Diskriminierung verstärkte.

Gesetzlicher Anspruch auf behindertengerechte Umbauten

Gemäß § 554 BGB besteht ausdrücklich ein gesetzlicher Anspruch auf die Zustimmung zu einem für eine behindertengerechte Nutzung erforderlichen Umbau. Eine solche kann nur verweigert werden, wenn die bauliche Veränderung unzumutbar ist. Die Anforderungen an die Unzumutbarkeit werden in der Rechtsprechung jedoch recht hoch angesetzt. Hierzu dürften allenfalls Fälle zählen, wie massive Beeinträchtigung der anderen Nachbarn, fehlende Rückbaufähigkeit oder hohes Kostenrisiko eines Rückbaus, wenn der Mieter keine zusätzliche Mietsicherheit gewährt.

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Für den WEG-Bereich empfehlen wir Ihnen in diesem Bereich unser Webinar: Bauliche Maßnahmen in der WEG.

BGH-Klarstellung: Zutrittspflicht des Mieters

Der Bundesgerichtshof stellte in einem Hinweisbeschluss (BGH vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23) klar, dass ein Mieter verpflichtet sei, seiner Vermieterin Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn sie eine Mieterhöhung plant und ein Sachverständiger die Wohnung begutachten soll. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass das Gutachten auch ohne Besichtigung erstellt werden könnte. Diese Verpflichtung ergibt sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), um eine rechtssichere Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen zu schaffen. Das Interesse des Vermieters, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen, überwiegt das Recht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung.

Mieter verweigert den Zutritt

Im zugrundeliegenden Fall verweigerte der Mieter den Zutritt zu einer Doppelhaushälfte, obwohl die Vermieterin mehrfach den Zutritt erbat. Zur Begründung teilte sie mit, dass sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen wolle und zur Vorbereitung der Mieterhöhung einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragt habe. Die Instanzgerichte stellten fest, dass die Vermieterin einen sachlichen Grund für den Zutritt habe, da der Zustand der Räume für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sei. Ohne Besichtigung könne der Sachverständige den Erhaltungszustand der Wohnung nicht angemessen bewerten. Dies bestätigte der BGH.

Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB sind für die ortsübliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört nach Ansicht des BGH auch der Erhaltungszustand der Mietsache, der nur durch eine Besichtigung der Mieträume geklärt werden könne.

Der BGH betonte, dass der geringe Eingriff in die Rechte des Mieters durch das Eigentumsrecht des Vermieters gerechtfertigt sei. Eine Wohnungsbesichtigung trage dazu bei, Streitigkeiten vorzubeugen und die Mieterhöhung rechtlich abzusichern.

Besichtigungsrecht bei fehlender Wohnflächenberechnung

Entsprechendes dürfte auch gelten, wenn der Zutritt der Wohnung erforderlich ist, um die Wohnung zu vermessen, wenn keine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung vorliegt. Denn der BGH hatte in der Vergangenheit schon klargestellt, dass die Berechnung der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete immer anhand der tatsächlichen Quadratmeter zu erfolgen hat, unabhängig davon, welche Quadratmeterangabe im Mietvertrag steht (BGH vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

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Das Gesetz sieht in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB u.a. vor, dass ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, wenn Vermieter:innen die Wohnung für Familienangehörige benötigen.

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, was unter dem Begriff "Familienangehörige" in diesem Zusammenhang zu verstehen ist (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). Der Begriff sei laut BGH klar definiert. Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift sind nur solche Personen, die aufgrund ihrer engen familiären Beziehung ein persönliches Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO oder § 52 StPO haben.

Zu den Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht in diesem Sinne gehören:

• Verlobte
• Eingetragene Lebenspartner
• Ehegatten sowie deren (Ur-)Großeltern, Eltern, Geschwister, Kinder, Enkel (auch wenn die Ehe inzwischen geschieden ist)
• (Ur-)Großeltern, Eltern, Geschwister, Kinder, (Ur-)Enkel sowie deren Ehegatten (auch wenn die Ehe inzwischen geschieden ist)
• Onkel, Tanten, Neffen, Nichten

Entferntere Verwandte, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall z.B. Cousins, zählen daher nicht zu den "Familienangehörigen" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, selbst wenn eine persönliche Nähe oder enge Beziehung besteht. Der BGH betont, dass der Gesetzgeber den Begriff der "Familienangehörigen" im Rahmen der Eigenbedarfskündigung bewusst auf einen Personenkreis beschränkt hat, der aufgrund familiärer Bindungen eine besondere soziale Nähe und Solidarität aufweise.

Enge persönliche Beziehung irrelevant

Der Gesetzgeber hat hierbei die familiäre Nähe als objektives Kriterium gewählt, das sich nach dem Grad der Verwandtschaft richtet. Somit kommt es nicht darauf an, ob die persönliche Beziehung zwischen Verwandten sehr eng ist, um den Status eines "Familienangehörigen" nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu erlangen, wenn das Verwandtschaftsverhältnis nicht in den Schutzbereich des Zeugnisverweigerungsrechts fällt.

Auch wenn es nicht unbedingt einleuchten mag, warum die Großeltern des geschiedenen Ehegatten zu den Familienangehörigen in diesem Sinne zählen sollen, ein Cousin aber nicht, so ist die gesetzliche Aufzählung jedenfalls abschließend und auf diese stellt der BGH ab.

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Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH vom 19.07.2024 - V ZR 139/23) entschieden, dass auch ein obsiegender Kläger in einem Beschlussklageverfahren anteilig die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mittragen muss. Seit dem 1. Dezember 2020 gelten solche Kosten als Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind, sofern keine abweichende Regelung getroffen wurde.

BGH hob Entscheidung wieder auf

Im konkreten Fall klagten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Beschluss der Gemeinschaft. Obwohl die Kläger mit ihrer Klage erfolgreich waren, wurden sie anschließend durch eine Sonderumlage zur Mitfinanzierung der Verfahrenskosten herangezogen. Die Kläger wehrten sich gegen diesen Beschluss, hatten jedoch vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Das Landgericht gab ihrer Berufung statt, doch der BGH hob diese Entscheidung wieder auf.

Prozesskosten als Verwaltungskosten zu betrachten

Der BGH führt aus, dass die Umlage der Kosten auf alle Eigentümer, einschließlich der obsiegenden Kläger, der geltenden Rechtslage entspreche. Nach dem seit 01.12.2020 geltenden Recht seien Beschlussklagen nunmehr gegen die GdWE zu richten. Die Kosten, die der GdWE in einem Prozess auferlegt werden, seien dann als Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 WEG zu betrachten, die nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt werden müssen. Eine Abweichung hiervon erfordere einen gesonderten Beschluss, der jedoch vor der Erhebung einer Sonderumlage gefasst werden müsse. Ob ein Anspruch auf einen solchen Beschluss besteht, hält der BGH für zweifelhaft. Dies dürfte wohl nur der Fall sein, wenn ein Festhalten an der Kostenbeteiligung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung des Einzelfalls unbillig erscheint.

Abweichende Beschlüsse möglich

Die Entscheidung des BGH stellt klar, dass auch obsiegende Kläger die Kosten eines Beschlussanfechtungsverfahrens anteilig tragen müssen, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt vorab eine abweichende Regelung. Dies entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung und vermeidet, dass einzelne Eigentümer übermäßig belastet werden. Solange keine andere Kostenverteilung beschlossen wird, bleibt der allgemeine Schlüssel maßgeblich.

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Neuer Rechtsanspruch auf Balkonkraftwerke

Am 27.09.2024 hat der Bundesrat den Gesetzentwurf des Bundestages zur Änderung des § 554 BGB bestätigt. Demnach werden die sog. Balkonkraftwerke (im Gesetz: „Steckersolargeräte“) zusätzlich zu den bisherigen privilegierten Maßnahmen (behindertengerechter Umbau, Einbruchschutz und E-Ladesäulen) ergänzt. Damit sind Sie dann künftig verpflichtet, deren Aufstellung und Installation zu genehmigen, sofern dies nicht unzumutbar ist.

Bislang galt ein entgegenstehender Denkmalschutz noch als Argument im Rahmen der Zumutbarkeitsabwägung, ob eine Maßnahme genehmigt werden muss.

Aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Koblenz

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Koblenz sei eine Stadt aber verpflichtet, dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohnhauses die Errichtung eines Solarzauns auf seinem Grundstück zu gestatten. Dies entschied es mit Verweis auf das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), welches dem Ausbau und Betrieb von Solaranlagen ein herausragendes öffentliches Interesse zuschreibt (OVG Koblenz, Urteil vom 15.08.2024 – 1 A 10604/23).

In dem entschiedenen Fall stand das betreffende Wohnhaus seit 1998 unter Denkmalschutz. Der Eigentümer plante entlang der Grundstücksmauer an der Straße einen Solarzaun zu errichten. Dafür stellte er einen Antrag auf eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung, die von der Stadt jedoch abgelehnt wurde. In zweiter Instanz erhielt der Eigentümer jedoch Recht: Das OVG verpflichtete die Stadt zur Erteilung der Genehmigung.

Wie das Gericht entschied, unterliege das Vorhaben zwar der Genehmigungspflicht nach dem Denkmalschutzrecht, jedoch überwiege das öffentliche Interesse an der Förderung erneuerbarer Energien, wie es im EEG verankert sei. Der Gesetzgeber bewertet den Bau solcher Anlagen als von überragendem öffentlichem Interesse und im Dienste der öffentlichen Sicherheit. Das Ziel, das äußere Erscheinungsbild des Denkmals zu bewahren, müsse daher zurückstehen, insbesondere da auf dem Grundstück keine alternative Fläche zur Errichtung der Solaranlage vorhanden sei, die den Denkmalschutz besser berücksichtigen könnte.

Diese Entscheidung könnte daher auch bei der Frage, inwieweit Sie Balkonkraftwerke von Mieter:innen genehmigen und eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für diese erwirken müssen, relevant werden.

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Alles, was zum Thema Balkonkraftwerke noch wissen müssen, erfahren Sie in unserem Webinar „Balkonkraftwerk-Boom - Genehmigung & Betrieb aus Vermietersicht“.

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Aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtshofs München

Der Verwaltungsgerichtshof München hat in seinem Urteil vom 15.07.2024 (12 B 23.2195) eine wichtige Entscheidung zur Abgrenzung von Wohnnutzung und gewerblicher Fremdenbeherbergung, die eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, getroffen. Das Gericht stellte klar, dass eine Wohnnutzung auch dann vorliegt, wenn die Nutzung der Wohnung nur vorübergehend ist und nicht auf Dauer angelegt, sofern die Bewohner über private Rückzugsmöglichkeiten verfügen und die gemeinschaftlichen Räume wie Küche und Bad gemeinsam genutzt werden.

Relevanz für das Mietrecht

Dies ist von Bedeutung, da in solchen Fällen keine Zweckentfremdung des Wohnraums vorliegt.

In dem konkreten Fall hob der VGH München den Bescheid der Stadt München auf, der die Nutzung der Wohnung zu Fremdenbeherbergungszwecken untersagte.

Es ging dabei um das Konzept des "Co-Living", bei dem Wohnungen zimmerweise an Personen vermietet werden, die sich aus beruflichen oder anderen Gründen vorübergehend in der Stadt aufhalten. Diese Nutzung wurde nicht als unzulässige Fremdenbeherbergung eingestuft, sondern als Wohnen, da die Bewohner während ihres Aufenthalts in der Wohnung einen (wenn auch nur kurzzeitigen) Lebensmittelpunkt schaffen und nicht lediglich provisorisch unterkommen. Die Wohnung würde vorliegend dennoch zu Wohnzwecken genutzt und die Mietverträge, auch wenn sie teilweise nur für kurze Zeiträume abgeschlossen wurden, würden keine typische Fremdenbeherbergung darstellen.

Das Gericht betonte, dass das Zweckentfremdungsrecht darauf abziele, den Bestand von Wohnraum zu schützen, jedoch nicht bestimmte Wohnformen abwerten oder diskriminieren darf. Auch höhere Mieten oder das Anbieten von Serviceleistungen wie Reinigungsdienste ändere nichts an der Qualifikation als Wohnnutzung, sofern die grundsätzliche häusliche Selbstständigkeit der Mieter gewährleistet bleibe.

Auch wenn es sich hier nicht um eine mietrechtliche, sondern um eine verwaltungsrechtliche Entscheidung handelt, könnte sie jedoch auch im Mietrecht Bedeutung haben.

Untervermietung und rechtliche Rahmenbedingungen

Wenn Mieter:innen eine Wohnung untervermieten wollen, müssen sie gemäß § 540 BGB grundsätzlich vorher die Zustimmung einholen. Gemäß § 553 BGB besteht ein Anspruch auf diese Zustimmung, wenn sie die Wohnung selbst zum Teil noch weiter nutzen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, sofern dies den Vermieter:innen nicht unzumutbar ist. Folgt man der Argumentation des VGH München, steht dem Anspruch auf wiederholte Zustimmung jedenfalls nicht entgegen, wenn häufig nur für kürzere Zeit untervermietet wird, solange die Untermieter:innen für diese Zeit – z. B. wegen eines Arbeitseinsatzes und anders als bei einem touristischen Aufenthalt – jeweils vorübergehend einen Lebensmittelpunkt begründen.

Expertenwissen im Webinar

Um versiert und sicher mit dem Thema Untermiete umgehen können, sollten Sie sich unser Webinar „Der Untermieter - Tipps und rechtliches Know-how für den praktischen Umgang“ nicht entgehen lassen.

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