Neues von Teamplan

BGH zu Formalien und Rückforderungsrecht bei Modernisierungsmieterhöhungen

Das Thema dieser Woche: Mieterhöhung nach Modernisierung

Mit Entscheidungen vom 20.7.2022 und 28.9.2022 hat der BGH (Az: VIII ZR 361/21 und VIII ZR 336/21) entschieden, dass in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung zu stellen seien. Vielmehr genüge es, wenn der Grund und der Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehbar ist. Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung genüge regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Die Aufschlüsselung nach bestimmten Gewerken innerhalb einer Maßnahme müsse nicht erfolgen. 

In diesen Entscheidungen hat der BGH aber auch klargestellt, dass Mieterinnen und Mieter, die aufgrund einer fehlerhaften Erhöhungserklärung geleisteten Beträge zurückverlangen können. Dem steht aus Sicht des BGH nicht entgegen, dass in den vorliegenden Fällen bereits 19 bzw. 47 Monate lang der erhöhte Betrag gezahlt wurde. Denn es lägen weder Willenserklärungen vor, die auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die geforderte Mieterhöhung schließen ließen, noch hätten die Mieterinnen und Mieter mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Bei einer (einseitigen) Erhöhungsklärung sei vielmehr klar, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede ausgingen, so dass weder dem Erhöhungsschreiben noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung im Sinne von Angebot und Annahme beigemessen werden könne. 

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Kaution von mehr als einer Jahresmiete bei Gewerbe zulässig

Das Thema dieser Woche: Mietsicherheit im Gewerbemietvertrag

Während im Wohnraummietrecht gemäß § 551 BGB als Kaution nicht mehr als drei Nettomieten verlangt werden dürfen, gilt diese strenge Regelung im Gewerbemietrecht nicht. So wurde in der Vergangenheit bereits mehrfach entschieden, dass auch höhere Beträge bei Gewerbemietverhältnissen zulässig sind (z. B. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.05.2009, Az.: I-10 U 2/09: 5 Mieten; OLG Frankfurt, Urteil v. 27.10.2004, Az.: 2 U 194/03: 6 Mieten; OLG Brandenburg, Beschluss v. 04.09.2006, Az.: 3 U 78/06: 7 Mieten).

In seiner Entscheidung vom 22.12.2021 hat das OLG Köln (Az: 22 U 13/20) ausgeführt, dass auch eine Kaution von fast 14 Monatsmieten im Gewerberaummietvertrag im Einzelfall zulässig sein kann. 

Zu berücksichtigen sei dabei laut OLG Köln die vereinbarte Dauer des Mietvertrags und die Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Kaution auch Schadensersatzansprüche und Ansprüche nach dem Ende des Mietvertrags bis zur Rückgabe des Mietobjekts erfasst (Nutzungsentschädigung, Prozesskosten, Räumungskosten usw.). Vor diesem Hintergrund erscheine die hier mit mehr als 13 Monatsmieten recht hoch angesetzte Kaution als noch gerechtfertigt. Denn gerade bei einem Gewerbemietverhältnis können bei einer fristlosen Kündigung und Streit über deren Berechtigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache zwölf Monate durchaus vergehen; hinzu komme bei einem Zeitmietvertrag der etwaige Kündigungsfolgeschaden bis zu einer Neuvermietung.

Weitere aktuelle Entscheidungen zum Gewerbemietrecht erfahren Sie in unserem Webinar Gewerbemiete aktuell und unseren Präsenzseminaren Gewerberaummietrecht - aktuell, intensiv, kompakt. 

Über alles Wissenswerte zum Thema Kaution informieren wir Sie in unserem Webinar Die Kautions-Fragen - Anlegen, Aufrechnen, Abrechnen.

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Jobcenter zahlt nach Tod weiter die volle Miete

Das Thema dieser Woche: Das neue Bürgergeld

Die Höhe der angemessenen Miete, die vom Jobcenter übernommen wird, richtet sich nach der Anzahl der Personen, die in der Wohnung in einem Haushalt zusammenleben.

Stirbt eine von diesen Personen, ändert sich dadurch die Anzahl der Bewohner*innen und dadurch auch die Angemessenheitsgrenze. Dadurch wird dann die Wohnung für die überlebenden Mitbewohner*innen häufig zu teuer, weil das Jobcenter nicht mehr die volle Miete übernehmen will.

Jetzt hat das Jobcenter jedoch die Miete für mindestens ein weiteres Jahr in voller Höhe weiter zu übernehmen, auch wenn die Miete für die neue, geringere Anzahl von Personen in der Wohnung unangemessen hoch sein sollte. Wenn die verstorbene Person allein gelebt hat, gilt dies jedoch nicht.

Dies ist eine von vielen neuen Regelungen, die durch das Bürgergeld-Gesetz zum 01.01.2023 eingeführt wurden.

Welche neuen Regelungen zum Bürgergeld Sie noch alle kennen sollten, erfahren Sie in unserem brandaktuellen Webinar Neues Bürgergeld, Wohngeldreform & Co. 

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Treuwidrige Kündigung bei kurzfristiger Nachzahlung

Das Thema dieser Woche: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug…

Laut ständiger BGH-Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden, wenn Mieterinnen und Mieter sich mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang im Verzug befinden (BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12).

Bei einer ordentlichen Kündigung ist ein Verschulden der Mieterinnen und Mieter erforderlich, das bei Zahlungsverzug vermutet wird, aber im Einzelfall widerlegt werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn Mieterinnen und Mieter den Rückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch begleichen und dieser Umstand das Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“ (BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04).

In einem Fall, der kürzlich vom Landgericht Itzehoe entschieden wurde, bestanden über mehrere Jahre Streitigkeiten über Betriebskostennachzahlungen. Dabei griffen die Einwände der Mieterinnen und Mieter nur teilweise und es bestanden schließlich titulierte Forderungen in Höhe von über 3.000 €. Die Mieterinnen und Mieter fragten eine Ratenzahlung an. Die Vermietenden lehnten diese ab und kündigten ordentlich. Daraufhin glichen die Mieterinnen und Mieter den Rückstand zwei Tage später aus. Die dennoch eingereichte Räumungsklage wurde abgewiesen. 

Zu berücksichtigen sei, dass die Mieterinnen und Mieter jedenfalls partiell stichhaltige Einwendungen gegen die hier in Rede stehenden Abrechnungen erhoben hatten und, dass es sich hier um ein langes Mietverhältnis handle, in dem sich mit Ausnahme der Betriebskostenstreitigkeiten in der Vergangenheit keine größeren Störungen zugetragen hatten. Das lasse ein weiteres Festhalten an der ordentlichen Kündigung nach dem zeitnahen Ausgleich des Rückstandes als treuwidrig erscheinen (LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 - 9 S 38/21).

Weitere hilfreiche Tipps zum Thema Zahlungsverzug und Kündigung erhalten Sie in unseren Webinaren: Forderungsmanagement - das ganze Paket und Abmahnung als Chance – Kündigung als Ausweg

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Mietverhältnisse bei Suizidgefahr

Das Thema dieser Woche: Kündigung und Härtefall…

Besteht bei psy­chisch kran­ken Mie­terinnen und Mietern für den Fall einer Räu­mung eine kon­kre­te Sui­zid­ab­sicht, muss das Miet­ver­hält­nis bei Feh­len zu­mut­ba­rer Al­ter­na­ti­ven laut aktueller Entscheidung des BGH auf un­be­stimm­te Zeit fort­ge­setzt wer­den (BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21). Dabei ist im Ein­zel­fall zu klä­ren, ob sich die Fol­gen eines Um­zugs durch fa­mi­liä­re oder ärzt­li­che Hilfe min­dern las­sen. Lehnen Mieterinnen und Mieter sowohl eine The­ra­pie man­gels krank­heits­be­ding­ter Ein­sichts­fä­hig­keit als auch eine Er­satz­woh­nung ab, führe dies dennoch nicht zwangs­wei­se zur Ab­leh­nung eines Här­te­falls. 

Eine schematische Interessenabwägung dahingehend, dass die Ablehnung einer Therapie oder einer Ersatzwohnung stets zugunsten des Vermietenden zu berücksichtigen sei und dazu führe, dass Mieterinnen und Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen können, verbiete sich. Es seien stets alle Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.

Entscheidend war hier, dass nach gutachterlicher Feststellung eine sehr hohe Suizidgefahr bestand und die Mieterin in dem Fall aufgrund ihrer krankheitsbedingt fehlenden Einsicht und der extremen Fixierung auf die Wohnung weder eine stationäre Therapie noch das Angebot einer Ersatzwohnung wahrnehmen konnte. 

Viele weitere neue Entscheidungen, die Sie für Ihre tägliche Arbeit brauchen, erfahren Sie in unserem Webinar Aktuelles Mietrecht: Neues vom Gericht

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Neues Webinar: Bürgergeld, Wohngeldreform & Co.

Die Reformen bringen einige Auswirkungen für die Vermietung und Verwaltung mit sich...

Zum Jahresanfang heißt es jetzt Bürgergeld statt Hartz IV- und außerdem ist die Wohngeldreform da! 

Etwa fünf Millionen Menschen - und natürlich auch viele Mieter*innen und Mieter - sind von dem Bürgergeld direkt betroffen.
Zum Jahresanfang haben sich durch das neue Bürgergeld auch im Bereich des Wohnens und im Umgang mit den Heizkosten einige Veränderungen ergeben, die in der Vermietung von Bedeutung sind.

Zudem haben wir zum 1. Januar 2023 die größte Wohngeldreform in der Geschichte Deutschlands.
Damit können rund zwei Millionen Haushalte das neue „Wohngeld Plus“ bekommen.
Bisher erhalten rund 600.000 Haushalte das Wohngeld.
Allein rund 1,4 Million Haushalte erhalten durch die Reform erstmals oder wieder einen Anspruch auf Wohngeld.

Wir beantworten ins unserem neuen Webinar alle Fragen rund um die Reformen und Ihre Vermietungs- und Verwaltungspraxis.

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Keine Mietpreisbremse bei nachträglichen Vereinbarungen

Das Thema dieser Woche: Mieterhöhungsvereinbarung…

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die eine Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter nur eine Miethöhe bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren, sofern keine Ausnahme vorliegt wie z. B. bei Neubauten.

Wie der BGH jetzt klargestellt hat, bezieht sich dies jedoch nur auf den Mietvertragsabschluss und findet im laufenden Mietverhältnis insoweit keine Anwendung. Stimmen Mieterinnen und Mieter nach Vertragsabschluss einer Mieterhöhung zu, findet die Mietpreisbremse hierauf daher keine Anwendung. Eine nachträgliche Änderung der Mieterhöhe kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Mieterinnen und Mieter haben dann nach der Zustimmung keine Möglichkeit, sich auf eine Überhöhung der Miete gemäß §§ §§ 556d ff. BGB zu berufen.

Mehr zum zu Thema Mieterhöhung erfahren Sie in unserem Webinar: Mieterhöhung kompakt.

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Weihnachtsgrüße von Teamplan

Mit den besten Wünschen für das neue Jahr...

Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Kundinnen und Kunden,
liebe Freundinnen und Freunde unseres Hauses,

es ist das „Wasser“, das mit seiner heilenden, fruchtspendenden Kraft,
wohlreguliert in und aus der Hand des Menschen, über Grenzen hinweg
segensreich wirken kann - wenn es nicht durch ideologische und
nationalistische Verblendung daran gehindert wird.

Mit unserer traditionellen Aktion „Spenden statt persönlicher Geschenke“
unterstützen wir wiederum das „CaFée mit Herz“, eine Begegnungsstätte
für arme, obdachlose und einsame Menschen im Stadtteil St. Pauli sowie
das DESWOS-Projekt zur Verbesserung der Lebensbedingungen armer
Kleinbauern-Familien im Süden Malawis.

Mit den besten Wünschen für das neue Jahr.

Ihre Teamplaner
Helmut und Lennart Ekelund

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Kosten der Müllkontrolle und des „Behältermanagements“

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten…

Der BGH entschied aktuell, dass die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der Vorgaben für die Mülltrennung als auch die Kosten der bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgenden Nachsortierung von Hand als Kosten der Müllbeseitigung gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf die Mieter*innen umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21).

Zwar seien die Kosten eines solchen sogenannten „Behältermanagements“ nicht in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV sei laut BGH jedoch weit auszulegen und umfasse auch den privat veranlassten Aufwand von Vermieter*innen für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichteten Tätigkeiten eines externen Dienstleisters.

Alles weitere, was Sie zum Thema Betriebskosten wissen müssen, erfahren Sie in unserem Crashkurs Betriebskosten im Januar 2023.

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Schimmel-Aktionsplan

Durch die Energiekrise drohen die Schimmelfälle stark anzusteigen - wir haben einen Plan für den Umgang...

In Zeiten der Energiekrise wird vielerorts in Deutschland die Heizung runter gedreht.

Egal ob seitens der Mieterinnen und Mieter oder auch durch Sie - den Vermieter: Die beste Energie ist zwar die, die gar nicht verbraucht wird, aber zu kalt sollte die Heizung nicht eingestellt werden, sonst droht Schimmelbefall in den Wohnungen!

Viele Experten sind sich bereits einig, dass wir durch das nicht ausreichende Heizen ein massives Schimmelproblem bekommen werden.

Für diesen Fall möchten wir gerne vorbeugen und bieten Ihnen die Möglichkeit, mit Hilfe eines - auf Ihr Unternehmen abgestimmten - Aktionsplanes und dazugehörigen Dokumenten auch hohe Fallzahlen in den Griff zu bekommen.

 

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