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BGH stärkt Dreijahresregelung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die sogenannte Dreijahresregelung zur ergänzenden Vertragsauslegung weiterentwickelt (BGH, Urt. v. 25.09.2024 – VIII ZR 165/21). Diese besagt, dass Kunden Preiserhöhungen eines Energieversorgers nur dann rückwirkend beanstanden können, wenn sie dies innerhalb von drei Jahren nach der jeweiligen Jahresabrechnung tun. Der BGH stellte nun klar, dass ein Widerspruch gegen eine Preiserhöhung nicht unbegrenzt wirkt. Wird dieser innerhalb weiterer drei Jahre nicht erneut bekräftigt, verliert er seine Wirkung.

Hintergrund: Streit um Preisanpassung im „Neuen Schweizer Viertel“

In Berlin beliefert ein Energieversorger Kunden im Wohngebiet „Neues Schweizer Viertel“ mit Fernwärme. Die jährlichen Abrechnungen basierten auf einer vertraglich vereinbarten Preisanpassungsklausel. Diese orientierte sich an Lohn- und Erzeugerpreisindices. Nachdem die Preisanpassungsklausel vom Kammergericht Berlin als intransparent und damit unwirksam eingestuft wurde, forderten Kunden Rückzahlungen. Ein frühzeitig erhobener Widerspruch der Kunden gegen die Preiserhöhung blieb zunächst ohne weitere Maßnahmen. Der Versorger setzte weiterhin die angepassten Preise an.

BGH: Widerspruch verliert nach drei Jahren ohne Bekräftigung seine Wirkung

Der BGH stellte klar, dass ein innerhalb von drei Jahren nach Zugang der ersten Jahresabrechnung erhobener Widerspruch gegen Preisanpassungen seine Wirkung verliert, wenn der Kunde ihn nicht innerhalb von weiteren drei Jahren bekräftigt. Diese Regelung, die zunächst für Strom- und Gaslieferverträge entwickelt wurde, sei auch auf Fernwärmelieferverträge anwendbar. Der Grund: Fernwärmeversorger tätigen hohe Investitionen und benötigen stabile Vertragsbeziehungen über lange Zeiträume. Eine langjährige Unklarheit über Preisansprüche würde das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung erheblich stören.

Anspruch auf Planungssicherheit

Das Gericht betonte, dass die Fernwärmeversorgung eine langfristige Bindung erfordert. Eine rückwirkende Rückforderung von Entgelten, ohne dass der Widerspruch aktiv weiterverfolgt wurde, wäre eine unzumutbare Belastung für den Versorger. Die Dreijahresregelung ermöglicht es dem Kunden dennoch, seine Rechte geltend zu machen, solange er den Widerspruch rechtzeitig erneuert. Eine Bekräftigung kann etwa durch einen erneuten Widerspruch oder die Ankündigung von Zahlungen unter Vorbehalt erfolgen.

Bedeutung der Entscheidung

Das Urteil bringt Rechtssicherheit für beide Seiten. Versorger können sich auf stabile Einnahmen verlassen, während Kunden weiterhin die Möglichkeit haben, unzulässige Preiserhöhungen anzufechten – jedoch nur bei aktiver Verfolgung ihrer Einwände.

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Der Wille der Vertragsparteien

Das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urt. v. 02.05.2024 – 318a C 115/24) entschied, dass ein Stellplatzmietvertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann. Maßgeblich sei der Wille der Vertragsparteien.

Hintergrund des Falls

Die Mieterin mietete 2006 eine Wohnung sowie einen Tiefgaragenstellplatz im selben Gebäudekomplex. Beide Verträge wurden gleichzeitig abgeschlossen, jedoch auf separaten Vertragsdokumenten. Als die Mieterin später in eine andere Wohnung zog, wurde nur der Wohnungsmietvertrag erneuert, der Stellplatzmietvertrag blieb unverändert. Nachdem die Mieterin unerlaubt eine Dachbox angebracht hatte, kündigte die Vermieterin den Stellplatzmietvertrag und vermietete ihn anderweitig. Der Stellplatzmietvertrag enthielt eine eigenständige Kündigungsklausel (§ 2 Abs. 2). Dennoch argumentierte die Mieterin, die Verträge seien untrennbar verbunden und nicht separat kündbar. Die Mieterin beantragte eine einstweilige Verfügung gegen die Neuvermietung.

Gerichtliche Entscheidung

Das Amtsgericht wies den Antrag ab. Es bestehe eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge, wegen der separaten Urkunden. Die gleichzeitige Unterzeichnung beider Verträge belege nicht automatisch, dass eine rechtliche Einheit beabsichtigt war. Auch der Umstand, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet, ändere daran nichts. Entscheidend sei, dass der Stellplatzvertrag ausdrücklich eine separate Kündigungsmöglichkeit vorsieht. Die Mieterin könne sich daher nicht auf eine untrennbare Verbindung der Verträge berufen.

Praxishinweis

Ähnlich entschied auch schon der BGH (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20). Dort hielt der BGH zwar fest, dass die Tatsache, dass Wohnung und Stellplatz im selben Gebäude liegen und die Mietverträge zeitgleich geschlossen wurden, regelmäßig die Annahme einer rechtlichen Einheit rechtfertigen, so dass dann ein Stellplatz nicht separat gekündigt werden kann. Zwingend sei dies jedoch nicht. sofern konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die für separate Verträge sprechen. In dem Fall ging der BGH auch von getrennten Verträgen aus, da die Verträge nicht aufeinander Bezug nahmen und unterschiedliche Regelungen zur Kündigung enthielten.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie durch eine klare Vertragsgestaltung Streitigkeiten vermeiden können. Wer Stellplätze oder Nebenräume getrennt vom Wohnraummietvertrag vermieten möchte, sollte dies ausdrücklich klarstellen und darauf achten, dass eigenständige Kündigungsmöglichkeiten bestehen.

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Alte Regel, neue Gefahr?

Viele Vermieter haben sich inzwischen mit der „Mietpreisbremse“ arrangiert. Doch wussten Sie, dass es eine noch ältere Regel gibt, die Sie teuer zu stehen kommen kann? Der wenig bekannte § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) existiert schon seit den 1960er-Jahren und kann Bußgelder von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen – unabhängig von der Mietpreisbremse. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Frankfurt am Main nehmen die Behörden das Gesetz wieder verstärkt ins Visier.

Mietpreisüberhöhung

Nach § 5 WiStrG liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn die verlangte Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter dabei die angespannte Wohnsituation ausnutzt. Dabei geht es nicht nur um klassische Mietwohnungen! Auch unkonventionelle Wohnformen wie Wohnwagen, Garagen oder sogar Hühnerställe können betroffen sein, wenn sie zur Wohnnutzung vermietet werden. Entscheidend ist, dass die Räume tatsächlich zum Wohnen genutzt werden können – egal wie luxuriös oder einfach sie sind.

Wer haftet?

Im Unterschied zur Mietpreisbremse, die Mieter selbst durchsetzen müssen, kümmern sich hier die Behörden um Verstöße. Dabei können nicht nur private Vermieter, sondern auch Hausverwaltungen, Makler und sogar Unternehmenschefs in die Verantwortung genommen werden. Wer sich nicht an die Regeln hält, muss mit empfindlichen Strafen rechnen – und die erste Welle an Verfahren zeigt, dass die Behörden es ernst meinen.

Aktuelle Bußgeldverfahren

In den letzten Jahren wurde das Gesetz kaum angewendet, doch jetzt stehen Bußgeldverfahren wieder auf der Tagesordnung. Gerade für Vermieter in gefragten Städten lohnt es sich, ein Auge auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu haben. Und auch wenn aktuell keine Gesetzesverschärfung in Sicht ist – wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sein Mietpreisniveau im Blick behalten, bevor es teuer wird.

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