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Seminare – Webinare – Trainings – Workshops – Organisationsberatung

Wir sind ein führendes, seit 1986 deutschlandweit tätiges Trainings- und Beratungsunternehmen mit dem besonderen Fokus auf wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Fragen.

Unser Team aus Ökonom:innen, Jurist:innen, Psycholog:innen, Pädagog:innen, Ingenieur:innen und IT-Spezialist:innen verfügt über umfangreiche immobilienwirtschaftliche Kenntnisse und Führungserfahrung in der Praxis.

Als unabhängiger Anbieter qualifizierter Weiterbildungsmaßnahmen sind wir für mehr als 5.000 Unternehmen mit unseren offenen Seminaren und Webinaren sowie passgenauen Inhouse-Veranstaltungen im Einsatz.

Weiterhin beauftragen uns viele Kunden mit Strategie-, Reorganisations- und Teamentwicklungsprojekten, bei denen wir gerne Ihre Wegbegleiter sind, d.h. mit Ihnen gemeinsam weiter bewegen und für Umsetzung sorgen.

Neues von Teamplan

schon gewusst

Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses allein kein Kündigungsgrund

Das Thema der Woche: Kündigung

Es gibt Mietverhältnisse, bei denen sich die Kommunikation in einer Abwärtsspirale befindet und sich zunehmend schwierig gestaltet, bis diese ggf. nur noch im Austausch gegenseitiger Vorwürfe und Anschuldigungen bis hin zu gegenseitigen Strafanzeigen besteht. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches Mietverhältnis irgendwann so zerrüttet ist, dass eine Fortsetzung nicht mehr zumutbar erscheint und deswegen eine Kündigung möglich ist.

Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses darstellt, war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten.

Der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts in der Vergangenheit bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge eines (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08).

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun bestätigt, dass dies auch genauso im Wohnraummietrecht gilt (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VII ZR 211/22).

Auch wenn ein Mietverhältnis unstreitig und nachhaltig zerrüttet ist, müsse demnach zu der Zerrüttung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners stamme. Insofern müsse in jedem Fall immer ein nachweisliches, pflichtwidriges Verhalten seitens der Mieter vorliegen, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat.

Es bedarf somit immer einer nachweislichen Pflichtverletzung seitens der Mieter als Grundlage für eine Kündigung.

Damit es mit Ihren Mietern in der Kommunikation nicht so weit kommt, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare „Klar kommunizieren - Selbstsicher und schlagfertig!“ und „Anruf Mieter - Lösungen für heikle Gesprächssituationen der Vermietungspraxis“ sowie unser Präsenz-Workshop „Kommunikations-Werkstatt“.

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schon gewusst

Überwachungspflicht des WEG-Verwalters wie ein Bauherr

Das Thema der Woche: WEG

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall hatte eine WEG eine Dachsanierung beschlossen und beauftragt. Die Dacharbeiten wurden dann vorzeitig abgebrochen und ein Gutachten ergab, dass die bisherigen Arbeiten des Dachdeckers unbrauchbar waren und alles wieder abgerissen werden musste. Der WEG-Verwalter hatte jedoch bereits über 100.000 € auf Abschlagsrechnungen des Dachdeckers vom WEG-Konto gezahlt. Die WEG nahm den Verwalter deswegen auf Haftung und Rückzahlung in Anspruch.

Der BGH entschied, dass ein WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und in Rechnung gestellte Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen müsse, so dass ein Verwalter bei pflichtwidriger Zahlung von unberechtigten Abschlägen schadensersatzpflichtig sei. Selbst wenn der Verwalter die Rechnung entsprechend geprüft, aber nicht die nötigen Fachkenntnisse gehabt habe, um etwaige Mängel der erbrachten Arbeiten zu erkennen, könne eine Haftung in Betracht kommen, weil er die WEG darauf nicht hingewiesen habe (BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22).

Für die Schadensermittlung weist der BGH darauf hin, dass nicht allein der vom WEG-Konto gezahlte Betrag relevant sei. Maßgeblich sei auch, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden und damit werthaltig sind. Der BGH begründet dies mit dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen. Ein Schaden liege daher lediglich dann vor, wenn die gezahlten Abschläge die dem beauftragten Handwerker für seine bisherigen Arbeiten tatsächlich zustehende Vergütung übersteigen. Die Beweislast dafür, dass geringwertigere oder keine werthaltigen Leistungen vorhanden sind, liege bei der WEG.

Eine Haftung des WEG-Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen komme aber nicht Betracht, solange vom Handwerker noch (Nach-)Erfüllung verlangt werden könne. Nur wenn eine (Nach-)Erfüllung nicht mehr möglich ist, hafte der WEG-Verwalter. Im Falle der Inanspruchnahme durch die WEG habe der Verwalter dann jedoch einen Gegenanspruch auf Abtretung der Rückzahlungsansprüche der WEG gegen den Handwerker.

Was Sie in der WEG-Verwaltung bei baulichen Maßnahmen alles beachten müssen, erfahren Sie in unserem Webinar „Bauliche Maßnahmen in der WEG“.

Als Rundum-Paket können wir Ihnen hierzu auch sehr unseren „Crashkurs WEG-Recht 2024 – Haftungsfallen, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, bauliche Maßnahmen & Co.“ empfehlen, den wir für Sie als Webinar und auch als Präsenzseminar an verschiedenen Standorten in Deutschland anbieten.

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Keine Nutzungsentschädigung ohne Rückerlangungswillen des Vermieters

Das Thema der Woche: Entschädigung bei verspäteter Rückgabe

Wenn Mieter ein Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses weiternutzen, können Vermieter grundsätzlich wegen der Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen oder auch in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen.

In der Rechtsprechung wird hierzu jedoch vertreten, dass Vermieter auch einen Rückerlangungswillen an der Wohnung haben müsse, um einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu haben. An einem solchen Willen fehle es, wenn der Vermieter eine mieterseitige Kündigung nicht akzeptiert und davon ausgeht, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet ist. Dies gelte selbst dann, wenn der Mieter nachweislich zur Rückgabe des Mietobjektes außerstande war und er diese Unmöglichkeit selbst verursacht hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017 – VIII ZR 214/16).

Wird eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung seitens des Vermieters als unwirksam angesehen, besteht also grundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, selbst wenn eine Rückgabe des Mietobjektes nicht erfolgt. Sollte sich im Nachhinein, insbesondere durch ein entsprechendes Gerichtsverfahren herausstellen, dass die Kündigung doch wirksam war und dadurch das Mietverhältnis beendet ist, hat der Vermieter in der Zeit, in der das Mietobjekt vom Mieter weiter genutzt wurde, aber auch keine Ansprüche auf Mietzahlung, da kein Mietverhältnis mehr besteht.

Hier bleibt dann lediglich ein Anspruch auf Ersatz des tatsächlich vom Mieter gezogenen Nutzungswertes wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB.

In einem vom Landgericht Hanau aktuell entschiedenen Fall hatte der Mieter gekündigt und nach Mietende noch eine Einbauküche und weitere Möbel in der Wohnung belassen. Da der Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung des Mieters geltend machte, wurde auch dort ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung mangels Rückerlangungswillens vom Gericht verneint. Da der Mieter die Wohnung jedoch noch weiter genutzt habe, um seine Möbel darin zu lagern, müsse man für die Berechnung des Nutzungswertersatzes auf die geschätzten Kosten für vergleichbaren Lagerraum abstellen, der in dem Falle mit 120 EUR pro Monat vom Gericht angesetzt wurde. Hätte der Mieter die Wohnung jedoch nicht weiter genutzt und keine Möbel darin belassen, hätte der Vermieter gar keinen Anspruch gehabt (LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023).

Insofern ist höchste Vorsicht und eine eingehende rechtliche Prüfung geboten, bevor eine mieterseitige Kündigung als unwirksam zurückgewiesen wird.

Alle wichtigen Entscheidungen aus der aktuellen Rechtsprechung präsentieren wir Ihnen auch in unserem Webinar "Aktuelles Mietrecht: Neues vom Gericht".

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