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AG München: Kein Beschluss ohne Kostengrenze

Das Amtsgericht München hat klargestellt, dass Beschlüsse über bauliche Veränderungen oder Erhaltungsmaßnahmen ohne Angabe eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (AG München, Urt. v. 13.03.2025 – 1294 C 22650/24 WEG). Die Entscheidung stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer und betont deren Anspruch auf wirtschaftlich fundierte Entscheidungsgrundlagen.

Hintergrund: Streit um Hofumgestaltung

In einer Eigentümerversammlung beschloss die Gemeinschaft eine Umgestaltung der Hofbepflanzung. Zwar wurden Gestaltungskonzepte vorgestellt und die Verwaltung beauftragt, Angebote einzuholen – ein konkreter Kostenrahmen oder eine Obergrenze fehlte jedoch. Eine Eigentümerin focht den Beschluss an mit der Begründung, dass die finanzielle Belastung für sie und die anderen Eigentümer nicht abschätzbar sei.

Gericht: Kostenangaben zwingend erforderlich

Das Gericht gab der Klägerin Recht: Ein Beschluss sei nur dann wirksam, wenn die Eigentümer vorab über die zu erwartenden Kosten informiert werden. Dies gelte auch bei sogenannten Grundlagenbeschlüssen – also vorbereitenden Beschlüssen ohne direkte Auftragsvergabe. Denn auch hier müsse bereits erkennbar sein, ob die Maßnahme überhaupt finanzierbar ist und welche Belastung auf die einzelnen Mitglieder zukommt.

Anschluss an BGH-Rechtsprechung

Die Entscheidung orientiert sich an der Linie des Bundesgerichtshofs, wonach Eigentümer nur auf Grundlage einer tragfähigen Tatsachengrundlage entscheiden dürfen. Dazu zählt insbesondere eine transparente Kostenschätzung. Auch bei mehrstufigen Projekten – etwa mit Architekten – sind die Kosten jeder Phase offenzulegen.

Bedeutung der Entscheidung

Für Verwalter und Eigentümer bedeutet das Urteil erhöhte Sorgfalt bei der Beschlussfassung. Ohne klare Kostenvorgaben droht die Anfechtung – selbst bei noch nicht konkreten Maßnahmen.

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Eigentümer ignoriert marodes Dach

Das Verwaltungsgericht Neustadt (VG Neustadt, Urt. v. 09.01.2025 – 4 K 412/24.NW) stellte klar, dass ein Hauseigentümer für die Kosten einer behördlich angeordneten Dachsicherung aufkommen muss. Die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Pirmasens hatte die Maßnahme veranlasst, nachdem der Eigentümer trotz mehrfacher Aufforderung keine ausreichende Sicherung vorgenommen hatte.

Behördliche Sicherungsverfügung

Bereits 2021 stellte die Bauaufsicht fest, dass das Dach des betreffenden Gebäudes erhebliche Mängel aufwies: lose und fehlende Ziegel sowie ein herabhängendes Ortgangblech. Der Eigentümer wurde mehrfach aufgefordert, das Dach instand zu setzen. Obwohl er im Mai 2022 erklärte, die Mängel beseitigt zu haben, ergab eine Kontrolle, dass weiterhin Gefahr bestand.

Daraufhin erließ die Behörde eine Sicherungsverfügung gemäß § 59 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO), mit der Auflage, das Dach verkehrssicher instand zu setzen. Andernfalls wurde eine Ersatzvornahme angedroht. Der Eigentümer widersprach, bestritt eine Gefahr und verwies auf seine fachliche Qualifikation als Bauingenieur.

Behörde nimmt Ersatz vor

Nachdem im März 2023 herabfallende Dachteile gemeldet wurden, ließ die Bauaufsicht den Gehweg sperren und einen Dachdeckerbetrieb mit der Sicherung beauftragen. Die Arbeiten bestätigten den schlechten Zustand des Dachs und die Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung. Die Kosten der Maßnahme wurden dem Eigentümer mit Bescheid vom 17.05.2023 in Rechnung gestellt.

Gerichtliche Entscheidung

Das VG Neustadt wies die Klage gegen den Bescheid ab. Die Sicherungsverfügung sei rechtmäßig, verhältnismäßig und ermessensgerecht. Die Bauaufsicht habe nach pflichtgemäßem Ermessen gehandelt. Dass die Ersatzvornahme erst neun Monate nach der Verfügung erfolgte, sei unerheblich.

Die Kosten der Maßnahme sind vom Eigentümer in voller Höhe zu tragen.

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Kein Anspruch auf Übersendung von Verwaltungsunterlagen der WEG per E-Mail

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf die Übersendung von Verwaltungsunterlagen per E-Mail haben (LG Frankfurt a. M., Urt. v. 28.11.2024 – 2-13 S 27/24). Ein solcher Anspruch besteht auch dann nicht, wenn die Unterlagen in digitaler Form bei der Bank abgerufen werden könnten.

Einsichtsrecht im Büro des Verwalters

Gemäß § 18 Abs. 4 WEG haben Wohnungseigentümer lediglich ein Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen. Das bedeutet, dass sie diese Unterlagen im Büro des Verwalters einsehen dürfen. Ein Anspruch auf Zusendung, sei es per Post oder per E-Mail, ist nicht vorgesehen. Selbst wenn der Eigentümer die anfallenden Kosten übernehmen möchte, bleibt der Anspruch auf Einsichtnahme beschränkt.

Kein Anspruch auf digitale Kopien

Im vorliegenden Fall wollte der Kläger Kontoauszüge in digitaler Form (als PDF) erhalten. Das Gericht stellte klar, dass die Verwaltung keine Pflicht hat, Unterlagen in digitaler Form zu beschaffen, wenn diese nur in Papierform vorliegen. Auch wenn Kontoauszüge bei der Bank digital abrufbar sind, gilt dies nicht als Bestandteil der Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft, solange sie nicht aktiv abgerufen und gespeichert wurden.

Datenschutzbedenken beim E-Mail-Versand

Das Gericht wies außerdem darauf hin, dass der Versand sensibler Daten wie Kontoauszüge per E-Mail datenschutzrechtlich problematisch sei. Es könne nicht verlangt werden, dass Unterlagen in einer bearbeitbaren Datei wie PDF bereitgestellt werden, um dem Eigentümer die Weiterverarbeitung zu erleichtern.

Bedeutung der Entscheidung

Das Urteil verdeutlicht, dass das Einsichtsrecht nach dem WEG klar begrenzt ist. Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf den Versand von Verwaltungsunterlagen, sondern müssen diese im Büro des Verwalters einsehen. Dies gilt sowohl für Papier- als auch für digitale Dokumente.

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