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Fristlose Kündigung eines gewalttätigen Mieters

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung gegenüber einem gewalttätigen Mieter auch ohne vorherige Abmahnung wirksam sein kann (LG Berlin, Beschl. v. 30.07.2024 – 67 S 190/24). Im konkreten Fall ging es um einen Mieter mit untherapierter Alkoholabhängigkeit, der gegenüber anderen Hausbewohnern Gewalt angewendet hatte.

Schwere Pflichtverletzungen begründen Kündigung

Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt, ohne ihn zuvor abzumahnen. Der Mieter behauptete, wegen seiner Alkoholsucht schuldunfähig gewesen zu sein, und beantragte Prozesskostenhilfe, um gegen die Kündigung vorzugehen. Das Gericht lehnte diesen Antrag ab und stellte klar, dass die Kündigung rechtlich wirksam sei.

Auch ohne Abmahnung sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber anderen Mietern wiege in diesem Fall schwerer als das Verschulden des Mieters. Die Kammer betonte, dass ein fortgesetztes Mietverhältnis angesichts der Vorfälle nicht zumutbar sei.

Wann ist eine Abmahnung erforderlich?

Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB kann eine Abmahnung entbehrlich sein, wenn das Fehlverhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört hat. Ob eine Abmahnung notwendig ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

In der Vergangenheit haben Gerichte diese Frage unterschiedlich beurteilt. Während das LG Köln selbst bei Messerbedrohungen eine Abmahnung forderte, sah das LG Berlin bereits in Beleidigungen per SMS („dumme Kuh“ oder „Arschloch“) eine ausreichende Grundlage für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung.

Bedeutung des Urteils

Das Urteil zeigt, dass schwere Pflichtverletzungen eines Mieters, die andere Hausbewohner gefährden, eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen können. Vermieter sollten jedoch stets den Einzelfall prüfen, bevor sie eine solche Kündigung aussprechen.

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Auslüften von Bettwäsche am Fenster als ordnungsmäßiger Gebrauch

Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass das Auslegen von trockener Bettwäsche auf dem Fenstersims eines geöffneten Fensters zum Lüften keinen erheblichen Nachteil für andere Wohnungseigentümer darstellt (LG Karlsruhe, Hinweisbeschl. v. 04.12.2023 – 11 S 85/21). Das Verhalten gilt als sozialadäquat und üblich in vielen Haushalten.

Lüftung wird nicht von der Hausordnung untersagt

Im Streitfall forderten Kläger von ihren Nachbarn, das tägliche Lüften von Bettwäsche am Schlafzimmerfenster zu unterlassen. Sie argumentierten, dass dabei Staub und Haare in ihre Wohnung eindringen könnten und die Hausordnung solche Handlungen untersage. Diese Regelung betrifft jedoch nur Verhaltensweisen, die andere erheblich beeinträchtigen, wie das Aufhängen feuchter Wäsche, das zu Wasserschäden führen könnte. Das Gericht stellte klar, dass das bloße Auslegen trockener Bettwäsche hiervon nicht erfasst wird.

Kein erheblicher Nachteil

Die Kläger führten an, dass lose Bestandteile wie Haare oder Hautschuppen durch das Lüften in ihre Wohnung gelangen könnten. Das Gericht bewertete dies jedoch als geringfügige Beeinträchtigung, die im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens hinzunehmen ist. Es betonte, dass sozialadäquates Verhalten, das keine erheblichen Nachteile verursacht, nicht untersagt werden kann. Ein subjektiv empfundener Nachteil reicht nicht aus.

Urteil bestätigt sozialadäquates Verhalten

Die Berufung der Kläger hatte keinen Erfolg. Die Kammer stellte fest, dass weder ein Verstoß gegen die Hausordnung vorliegt noch eine erhebliche Beeinträchtigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegeben ist. Das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte, wurde bestätigt.

Bedeutung des Urteils

Das Urteil zeigt, dass im Wohnungseigentum sozialübliches Verhalten wie das Lüften von Bettwäsche geschützt ist, solange keine erhebliche Beeinträchtigung entsteht. Regeln in Hausordnungen sind nach Verkehrsanschauung und im Kontext des geordneten Zusammenlebens auszulegen.

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BGH-Entscheidung: Quotenabgeltungsklauseln als Individualvereinbarung zulässig

In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde klargestellt, dass eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel als Individualvereinbarung weiterhin zulässig ist (Urt. v. 06.03.2024, Az. VIII ZR 79/22). Dies bedeutet, dass unter bestimmten Voraussetzungen Mieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug übernehmen.

Streit um Kaution

Im zugrundeliegenden Fall stritten die Mieter einer Wohnung mit der Vermieterin über die Rückzahlung der Kaution. Die Vermieterin behielt 1.250 Euro für anteilige Schönheitsreparaturen ein. Grundlage war eine Klausel im Mietvertrag, die vorsah, dass Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilige Renovierungskosten zu tragen haben.

Die Mieter hielten diese Klausel für unwirksam und klagten auf Rückzahlung.

Keine Benachteiligung für Mieter

Der BGH stellte klar, dass solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unzulässig sind, da sie Mieter unangemessen benachteiligen. Der Grund: Mieter müssten hypothetische Kosten berechnen, die im Voraus schwer einzuschätzen sind. Anders sieht es bei einer Individualvereinbarung aus. Wird die Quotenabgeltungsklausel tatsächlich zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, ist sie wirksam. Das bedeutet, beide Parteien müssen die Möglichkeit haben, den Inhalt der Klausel zu beeinflussen. Eine bloße Wahlmöglichkeit, wie eine Mietreduzierung gegen Kostenübernahme, reicht dafür nicht aus.

Im vorliegenden Fall ließ der BGH das letzte Wort dem Landgericht. Es muss prüfen, ob die Vermieterin mit den Mietern tatsächlich verhandelt hat. Sollte dies nicht der Fall sein, bleibt die Klausel unwirksam, und die Mieter hätten Anspruch auf Rückzahlung.

Rechtssicheres Durchsetzen von Quotenabgeltungsklauseln

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig eine klare Vertragsgestaltung ist. Vermieter sollten darauf achten, Quotenabgeltungsklauseln nicht als AGB zu verwenden, sondern im Einzelfall eine echte Verhandlung mit den Mietern zu führen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Regelung wirksam bleibt.

Unsere Empfehlung

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