Kündigung trotz Begleichung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist?
Kündigungsdoppel bei Zahlungsverzug
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) seine bisherige Rechtsprechung zur sogenannten „Kündigungsdoppel“-Regelung bekräftigt. Danach führt die Begleichung von Mietrückständen innerhalb der gesetzlichen Schonfrist lediglich zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hingegen bestehen. Damit bestätigt der BGH seine frühere Entscheidung und folgt der gesetzgeberischen Intention.
Mietrückstand und Kündigung
Im zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter einer Berliner Wohnung die Miete für mehrere Monate nicht gezahlt. Die Vermieterin sprach daraufhin sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Kurz darauf beglichen die Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist. Während das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg die Räumungsklage wegen der ordentlichen Kündigung guthieß, wies das Landgericht Berlin die Klage ab.
Der BGH hob dieses Urteil auf und stellte klar, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft. Eine ordentliche Kündigung bleibt unabhängig davon wirksam, wenn der Zahlungsverzug einen „nicht unerheblichen Pflichtverstoß“ darstellt.
Bisherige Rechtsprechung
Bereits in früheren Urteilen hat der BGH klargestellt, dass eineSchonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft und keine direkte Auswirkungen auf einezusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigunghat. Mehrere Instanzgerichte, insbesondere dasLandgericht Berlin, hatten dies anders gesehen und argumentiert, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung hinfällig machen sollte. Der BGH hat diese Auffassung jedoch klar verworfen.
Gesetzliche Grundlage
Der BGH stellte fest, dass der Gesetzgeber bewusst nur die fristlose Kündigung von einer Schonfristzahlung abhängig gemacht hat. Eine richterliche Erweiterung dieser Regelung sei unzulässig. Die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände heilt die Pflichtverletzung nicht automatisch.
Ob eine ordentliche Kündigung im Einzelfall als treuwidrig anzusehen ist, muss durch eine Gesamtbewertung der Umstände erfolgen. Das Landgericht wird sich nun erneut mit der Sache befassen müssen.
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