Trainings- und Beratungsunternehmen
für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

BGH: Keine Pflicht zur Information über Möglichkeit der Online-Teilnahme

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Verwalter in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung nicht auf die Möglichkeit einer Online-Teilnahme hinweisen muss (BGH, Urt. v. 20.09.2024 – V ZR 123/23). Dies gilt auch dann, wenn ein Beschluss zur Durchführung sogenannter Hybridversammlungen vorliegt.

Laut dem BGH müssen Wohnungseigentümer selbst aktiv werden, wenn sie an einer Versammlung online teilnehmen möchten. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, unaufgefordert eine Online-Teilnahme anzubieten – auch nicht, wenn ein Eigentümer ihn darüber informiert, dass er aufgrund bestimmter Umstände nicht physisch teilnehmen kann. Der Verwalter darf abwarten, bis ein Eigentümer gezielt die Online-Teilnahme beantragt.

Technische Details in der Einladung

Nach geltendem Recht (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG) können Wohnungseigentümer beschließen, dass Eigentümerversammlungen als Hybridversammlungen stattfinden, bei denen eine Online-Teilnahme möglich ist. Dieser Beschluss allein verpflichtet den Verwalter jedoch nicht dazu, bereits in der Einladung technische Details wie Einwahldaten mitzuteilen.

Keine Anfechtung wegen fehlendem Hinweis durch Vermieter

Ein Hinweis auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme oder deren technische Voraussetzungen gehört laut BGH nicht zum notwendigen Inhalt einer Einladung. Das Berufungsgericht hatte zuvor einen Ladungsmangel angenommen, weil die Verwalterin diesen Hinweis unterlassen hatte. Der BGH stellte jedoch klar, dass ein solcher Mangel nicht vorliegt.

Bedeutung für die Praxis

Der BGH schafft mit diesem Urteil Klarheit: Verwalter müssen weder von sich aus Online-Teilnahmen anbieten noch entsprechende Hinweise in der Einladung zur Versammlung aufnehmen. Wohnungseigentümer sollten daher rechtzeitig prüfen, ob sie online teilnehmen möchten, und dies dem Verwalter mitteilen.

Unsere Empfehlung

Um Unsicherheiten bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen zu vermeiden, empfehlen wir unser Webinar: „Eigentümerversammlung: Vor Ort & virtuell rechtssicher durchführen!“.

Zum Webinar

Hintergrund des Falls

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, welche Konsequenzen es hat, wenn ein Vermieter gegenüber einem Mieter fälschlicherweise eine umfassende Modernisierung angibt. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, für die eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro vereinbart wurde. Im Mietvertrag war festgehalten, dass die Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werde. Später stellte sich jedoch heraus, dass die durchgeführten Maßnahmen nicht den gesetzlichen Anforderungen einer umfassenden Modernisierung entsprachen. Die Mieterin forderte daraufhin eine Mietrückzahlung, da ihrer Meinung nach die Mietpreisbremse hätte greifen müssen.

Rechtliche Streitpunkte

Die Mieterin beauftragte eine Inkassodienstleisterin, um Ansprüche aus der sogenannten „Mietpreisbremse“ geltend zu machen. Es stellte sich heraus, dass keine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f BGB durchgeführt worden war. Die Mieterin forderte daher eine Rückzahlung der überhöhten Miete sowie der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil sie der Auffassung waren, dass die falsche Auskunft des Vermieters nicht automatisch dazu führt, dass die gesamte Mietpreisbeschränkung greift. Die Klägerin legte daraufhin Revision ein.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied, dass der Vermieter sich nicht auf die Regelung zur umfassenden Modernisierung berufen kann, wenn diese tatsächlich nicht vorlag. Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter die gesamte Mietpreisbremse einhalten muss. Vielmehr darf er sich weiterhin auf eine einfache Modernisierung stützen, sofern diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn erfolgt ist. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die entsprechenden Angaben zur Modernisierung gemacht hat. Die Auskunft „umfassende Modernisierung“ reicht demnach aus, um auch eine einfache Modernisierung geltend zu machen.

Folgen für Vermieter

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei der Angabe von Modernisierungsmaßnahmen im Mietvertrag besonders sorgfältig vorgehen müssen. Eine falsche Einstufung als „umfassende Modernisierung“ kann dazu führen, dass der Vermieter sich nicht auf eine uneingeschränkte Mietanpassung berufen kann. Allerdings stellt der BGH klar, dass eine unzutreffende Angabe nicht automatisch bedeutet, dass nur die reguläre Mietpreisbremse gilt. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Vermieter ihre Modernisierungsmaßnahmen detailliert dokumentieren und die Angaben im Mietvertrag präzise formulieren.

Unsere Empfehlung

Für einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Mietänderungsmöglichkeiten und die aktuellen Neuerungen im Mietpreisrecht empfehlen wir unser Webinar „Mieterhöhung aktuell – die rechtssichere Anleitung“.

Zum Webinar

Schadensersatz für Malerkosten nach Mietende?

Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass ein Vermieter trotz bunter Wände keine Schadensersatzansprüche für Malerkosten nach Mietende geltend machen kann, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist (AG Hanau, Urt. v. 29.11.2024 – 32 C 265/23).

Unwirksame Klausel – Renovierungspflicht beim Vermieter

Der Kläger, ehemaliger Vermieter, forderte von seinen Mietern 4.724,30 € für einen Neuanstrich der Wohnung sowie 750,00 € für Mietausfall, da der Nachmieter die farbig gestrichene Wohnung nicht sofort übernehmen wollte. Das Gericht stellte jedoch fest: Die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen (3/5/7 Jahre) sind unzulässig. Dies führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, sodass die Renovierungspflicht nicht auf die Mieter übergeht, sondern beim Vermieter verbleibt.

Keine Pflicht zur Rückgabe in neutralen Farben

Der Vermieter argumentierte, dass die bunten Wände eine Weitervermietung erschwerten. Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter nur dann zur Rückgabe in neutralen Farben verpflichtet sind, wenn sie die Wohnung auch in diesem Zustand übernommen haben. Da dies nicht belegt wurde und die Mieter die Wände bei Einzug selbst streichen mussten, bestand keine Pflicht zur farblichen Anpassung bei Rückgabe.

Anrechnung ersparter Renovierungskosten

Selbst wenn eine Pflicht zur Rückgabe in neutralen Farben bestanden hätte, müsste sich der Vermieter laut Gericht die ersparten Renovierungskosten anrechnen lassen. Denn im Hinblick auf die unwirksame Schönheitsreparaturklausel war eigentlich der Vermieter verpflichtet im Laufe des Mietverhältnisses die regelmäßig erforderlichen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Berechnungen des Gerichts ergaben, dass diese ersparten Renovierungskosten den hier vom Vermieter wegen einer nicht vertragsgemäßen Rückgabe als Schadensersatz geforderten Betrag deutlich übersteigen, so dass in jedem Fall kein Anspruch bestehen würde.

Entscheidung und Bedeutung

Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab. Die Entscheidung zeigt, dass unwirksame Mietklauseln nicht zu Lasten der Mieter gehen und Vermieter sich auf die eigene Instandhaltungspflicht verweisen lassen müssen. Neu ist hierbei der Ansatz, dass sich ein Vermieter ersparte Renovierungskosten bei einem etwaigen Schadensersatzanspruch bei Mietende anrechnen lassen müsse.

Unsere Empfehlung:

Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen und was Sie hierbei in der Praxis beachten sollten, erfahren in unserem Webinar „Schönheitsreparaturen gerichtsfest?! - Langfristige Lösungen statt dauerhaftem Schaden“.

Zum Webinar