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Neues von Teamplan

schon gewusst

Verkauft und verschwiegen? Vermieter zahlt die Rechnung!

Thema der Woche: Rückzahlung der Kaution

LG Berlin: Vermieter muss Mieter über Verkauf informieren

Das Landgericht Berlin entschied in einem aktuellen Beschluss (LG Berlin, 04.07.2024 – 67 T 37/24), dass ein Vermieter seine Mieter über den Verkauf der vermieteten Immobilie informieren muss. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, trägt er im Streitfall die Prozesskosten. Die Entscheidung stützt sich auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie eine analoge Anwendung von § 566e Abs. 1 BGB.

Mieter fordert Kaution zurück

Im zugrunde liegenden Fall forderte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung seiner Kaution vom bisherigen Vermieter. Dieser hatte das Grundstück jedoch bereits an Dritte verkauft, ohne die Mieter zu informieren. Gemäß § 566a BGB tritt der Erwerber des Mietobjektes als Rechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten hinsichtlich der geleisteten Kaution ein. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage daher zunächst ab, da der ehemalige Vermieter nicht mehr zur Kautionsrückzahlung verpflichtet sei und legte dem Mieter die Kosten des Verfahrens auf.

Landgericht Berlin hebt Entscheidung auf

Auf die Beschwerde des Mieters änderte das Landgericht Berlin die Entscheidung hinsichtlich der Kostentragung ab und verpflichtete den ursprünglichen Vermieter zur Übernahme der Prozesskosten. Die Begründung: Der Mieter durfte davon ausgehen, dass der bisherige Vermieter weiterhin für die Kaution verantwortlich sei, da keine Mitteilung über den Verkauf erfolgte. Eine Pflicht zur Einsicht ins Grundbuch bestand für den Mieter nicht. Auch wenn die Klage tatsächlich aussichtslos war, da der ehemalige Vermieter hier nicht mehr der richtige Adressat war, müsse er aber die Kosten des Verfahrens tragen, weil er durch seine unterlassene Information über den Eigentumswechsel die entstandenen Prozesskosten verschuldet habe.

Informationspflicht

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern. Vermieter müssen Mieter aktiv über einen Eigentümerwechsel informieren, um Missverständnisse und unnötige Prozesse zu vermeiden. Andernfalls tragen sie das finanzielle Risiko. Für Mieter bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit – sie müssen nicht selbst nachforschen, ob sich der Eigentümer zwischenzeitlich geändert hat.

Unsere Empfehlung

Für einen kompakten Überblick über das Thema Kaution und die aktuelle Rechtsprechung hierzu besuchen Sie unser Webinar „Die Kautions-Fragen - Anlegen, Aufrechnen, Abrechnen“.

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BGH zur doppelten Kündigung (fristlos, hilfsweise ordentlich)

Kündigung trotz Begleichung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist?

Kündigungsdoppel bei Zahlungsverzug

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23) seine bisherige Rechtsprechung zur sogenannten „Kündigungsdoppel“-Regelung bekräftigt. Danach führt die Begleichung von Mietrückständen innerhalb der gesetzlichen Schonfrist lediglich zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hingegen bestehen. Damit bestätigt der BGH seine frühere Entscheidung und folgt der gesetzgeberischen Intention.

Mietrückstand und Kündigung

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter einer Berliner Wohnung die Miete für mehrere Monate nicht gezahlt. Die Vermieterin sprach daraufhin sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Kurz darauf beglichen die Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist. Während das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg die Räumungsklage wegen der ordentlichen Kündigung guthieß, wies das Landgericht Berlin die Klage ab.

Der BGH hob dieses Urteil auf und stellte klar, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft. Eine ordentliche Kündigung bleibt unabhängig davon wirksam, wenn der Zahlungsverzug einen „nicht unerheblichen Pflichtverstoß“ darstellt.

Bisherige Rechtsprechung

Bereits in früheren Urteilen hat der BGH klargestellt, dass eineSchonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft und keine direkte Auswirkungen auf einezusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigunghat. Mehrere Instanzgerichte, insbesondere dasLandgericht Berlin, hatten dies anders gesehen und argumentiert, dass eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung hinfällig machen sollte. Der BGH hat diese Auffassung jedoch klar verworfen.

Gesetzliche Grundlage

Der BGH stellte fest, dass der Gesetzgeber bewusst nur die fristlose Kündigung von einer Schonfristzahlung abhängig gemacht hat. Eine richterliche Erweiterung dieser Regelung sei unzulässig. Die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände heilt die Pflichtverletzung nicht automatisch.

Ob eine ordentliche Kündigung im Einzelfall als treuwidrig anzusehen ist, muss durch eine Gesamtbewertung der Umstände erfolgen. Das Landgericht wird sich nun erneut mit der Sache befassen müssen.

Unsere Empfehlung

Für einen kompakten Überblick rund um das Thema Kündigung besuchen Sie unser Webinar „Abmahnung & Kündigung: Belastete Mietverhältnisse rechtssicher beenden“.

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Betriebskostennachzahlungen können zur fristlosen Kündigung führen

Rechtfertigt Zahlungsverzug aus Nebenkostenabrechnungen immer eine fristlose Kündigung?

Rechtliche Grundlage

Eine Nachzahlungsforderung aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.
Zwar gehören Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht ohne Weiteres zur laufend zu zahlenden Miete, sodass ein Zahlungsverzug aus einer Nebenkostenabrechnung nach überwiegender Rechtsprechung keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB rechtfertigt. Jedoch kann eine Rückstandshöhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB begründen. So entschied es zuletzt das AG Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024 – 33 C 33/24)

Mieter gerät in Schuldenfalle

Der Beklagte leistete auf die Forderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2020 bis 2022 keine Zahlungen. Nach einer Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung durch den Kläger reagierte der Beklagte nicht. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich.
Für die Nachzahlungsforderungen der Jahre 2020 und 2021 wurde zusätzlich ein Vollstreckungsbescheid erwirkt. Auch daraufhin erfolgten keine Zahlungen des Beklagten. Der Kläger wiederholte seine Kündigung außergerichtlich und später auch nach Klageerhebung.

Das Urteil: Gericht setzt klare Grenzen

Das Amtsgericht Brandenburg gab der Klage statt. Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis durch mehrere Kündigungen wirksam beendet wurde.

Das Gericht argumentierte, dass Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bei entsprechender Höhe eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können. Entscheidend sei, dass eine erhebliche Rückstandshöhe vorliege, die mindestens zwei Monatsmieten entsprach.
Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die die fristlose Kündigung hätte abwenden können, erfolgte nicht.

Bedeutung für die Praxis

Zu berücksichtigen ist, dass eine fristlose Kündigung nicht immer sofort gerechtfertigt ist. Vermieter, die über Jahre hinweg nicht abrechnen und dann hohe Nachzahlungsforderungen stellen, sollten sorgfältig abwägen, ob eine fristlose Kündigung angemessen ist.

Unsere Empfehlung

Mehr zur aktuellen Betriebskostenrechtsprechung und wie Sie Ihre Abrechnungspraxis auch in speziellen Fragen rechtssicher weiterentwickeln, in unseren Webinaren „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“ oder „Betriebskosten & Heizkosten 2025: Aktuelle Praxisfragen

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