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Viertes Bürokratieentlastungsgesetz - Entlastungen für die Immobilienwirtschaft?

Die Bundesregierung hat im März 2024 den Entwurf eines Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) beschlossen. Das erklärte Ziel lautet, administrative Prozesse zum Beispiel durch Digitalisierung zu vereinfachen, unnötigen bürokratischen Aufwand zu verringern und dadurch die Wirtschaft zu entlasten. Auch für die Immobilienbranche bringt das neue Gesetz wichtige Änderungen. Doch wird das Ziel einer spürbaren Entlastung auch für Vermieter von Wohn- und Gewerbeeinheiten erreicht?

Welche praxisrelevanten Änderungen gibt es bei Formvorschriften?

Ein bedeutender Aspekt des BEG IV ist die "Erleichterung" von Formvorgaben im Miet- und Pachtrecht. An vielen Stellen soll die derzeitige Schriftform durch die Textform ersetzt werden. Dadurch soll das "papierlose Büro" erleichtert und gefördert werden. Die Formänderungen greifen jedoch nur punktuell und bei Weitem nicht im gesamten Mietrecht. Um Fehler zu vermeiden, müssen Vermieter genau hinsehen und sich informieren.

Befristung bei der Gewerbemiete: Vertragsabschluss in Textform?

Künftig sollen Mietverträge über Geschäftsräume mit einer Befristung von mehr als einem Jahr auch in Textform geschlossen werden können. Bislang galt die Schriftform. Wie man einen schriftlichen Vertrag formgültig abschließt, ist klar. Alles andere als klar ist dies jedoch bei der Textform. Diese ist eigentlich auf einseitige Erklärungen, etwa Pflichtinformationen, zugeschnitten. Wie genau ein Vertragsschluss in Textform (zum Beispiel mit elektronischen Dokumenten) funktioniert, ist derzeit unklar. Muss ein einheitliches Dokument erstellt werden? Wer muss an der Erstellung des "Textes" mitwirken? Für die Praxis könnten diese Fragen eine jahrelange Rechtsunsicherheit bedeuten.

Erleichterung des Kündigungswiderspruchs: Für wen?

Auch die Formvorschrift für den Mieter-Einwand gegen eine Kündigung wird abgesenkt. Mieter können auf diese Weise nun leichter einen persönlichen Härtefall vortragen und die Beendigung des Mietverhältnisses auf diese Weise verzögern. Vermieter müssen sich nun darauf einstellen, dass Widersprüche formwirksam auch per E-Mail und Messenger eingehen, was organisatorische Vorkehrungen erforderlich machen kann. Zudem sind Kündigungs-Muster anzupassen.

Digitale Belegeinsicht: Viele Fragen offen.

Auch im Betriebs- und Heizkostenrecht soll sich etwas tun. Der Entwurf sieht die Einführung einer digitalen Belegeinsicht vor. Auch in diesem Zusammenhang stellen sich jedoch sehr viele Fragen, die der Gesetzentwurf offenlässt. Unklar ist zum Beispiel, welche technischen Standards bei der Digitalisierung von Belegen einzuhalten sind. Auch die Art und Weise, wie eine digitale Einsichtsgewährung vonstattenzugehen hat, beschreibt das Gesetz nicht näher. Unter welchen Umständen hat der Mieter etwa einen Anspruch auf Übersendung elektronischer Belege? Was ist mit dem Datenschutz? Es ist damit zu rechnen, dass die Rechtsprechung nähere Vorgaben entwickeln wird. Bis dahin ist die Rechtslage jedoch alles andere als klar.

Ab wann gelten die neuen Vorgaben?

Das Gesetz muss noch vom Bundestag beschlossen werden und anschließend den Bundesrat passieren. Die Änderungen könnten somit noch 2024 in Kraft treten.

Was sagt Philipp I. Lee, LL.M., Experte und Trainer bei Teamplan, dazu?

"Die vielen ungeklärten Fragen, zum Beispiel zum Vertragsschluss in Textform oder zur digitalen Belegeinsicht, könnten zu einer jahrelangen Rechtsunsicherheit führen. Vermieter sollten sich unbedingt mit den Änderungen durch das BEG IV vertraut machen. Denn diese erfordern einige Anpassungen der bisherigen Verfahren und Muster."

In unserem Webinar "Bürokratieentlastungsgesetz 2024 - echte „Entlastung“ für Vermieter?" haben Sie die Möglichkeit, einen Überblick über die Änderungen, die das BEG IV im BGB-Mietrecht bringt, zu erhalten und gemeinsam mit Philipp Lee über die Schlussfolgerungen für die immobilienwirtschaftliche Praxis zu diskutieren.

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Das Thema dieser Woche: Kündigung wegen Hausfriedensstörung

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Hanau wurde festgestellt, dass das Übergießen der Vermieterin mit Wasser, ähnlich der "Ice-Bucket-Challenge", eine vorsätzliche Körperverletzung darstelle und eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (Beschl. v. 19.02.2024, Az. 34 C 92/23).

Der Fall betraf eine Mieterin, die zweimal einen Eimer Wasser aus ihrem Fenster in den Hof geschüttet hatte, wodurch ihre Vermieterin, die sich dort aufhielt, komplett durchnässt wurde. Ein Zeuge bestätigte später diesen Vorfall. Aufgrund dieses Verhaltens kündigte die Vermieterin der Mieterin ohne vorherige Abmahnung fristlos und klagte auf Räumung der Wohnung.

Das Gericht urteilte, dass die Handlungen der Mieterin eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB rechtfertigen. Das Schütten eines Eimers Wasser in den Hof stelle ein vertragswidriges Verhalten dar, das den Hausfrieden und die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht störe. In diesem speziellen Fall habe die Mieterin zudem mindestens bedingt vorsätzlich gehandelt. Obwohl sie bestritt, ihre Vermieterin absichtlich getroffen zu haben, nahm das Gericht an, dass sie es zumindest billigend in Kauf genommen habe, um die Vermieterin daran zu hindern, ihr Fahrrad umzustellen.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für die Vermieterin aufgrund der Vorfälle unzumutbar. Das Gericht argumentierte, dass es sich hierbei um strafrechtlich relevante, vorsätzliche tätliche Angriffe und nicht um bloße Bagatellen wie unhöfliches Verhalten handle.

Da die Mieterin weitere ähnliche Aktionen angekündigt hatte, sei auch eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich gewesen. Das Gericht entschied, dass bereits ein einzelner Wasserguss eine vorsätzliche Körperverletzung im Sinne des § 223 StGB darstelle und eine Abmahnung daher nicht notwendig sei.

Vermieter sollten daher etwaige Störungen des Hausfriedens stets gut dokumentieren. Eine fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter wiederholt und absichtlich gegen den Hausfrieden verstößt. Eine Abmahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändern will und weitere Pflichtverletzungen androht. Dieses Urteil zeigt, dass Vermieter das Recht haben, bei schwerwiegenden Verstößen gegen den Hausfrieden fristlos zu kündigen, um den Hausfrieden und die Sicherheit aller Hausbewohner zu gewährleisten. Mieterinnen und Mieter sollten sich bewusst sein, dass grobe Pflichtverletzungen, wie das absichtliche Überschütten mit Wasser, erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.

Wie sie mit Hausfriedenstörungen und anderen Widrigkeiten im Mietverhältnis am besten umgehen, erläutern wir Ihn auch eingehend in unserem Präsenz-Seminar „Bitte nicht stören! Immer Ärger mit den Mietern...“. Dieses Thema bieten wir Ihnen auch als Webinar an.

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Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 20.06.2024 (67 S 83/24) entschieden, dass eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung unwirksam sei, wenn sie lediglich die Möglichkeit zur Mieterhöhung bei steigendem Index vorsieht, jedoch keine Regelung enthält, die es erlaubt, bei sinkendem Index eine Mietsenkung zu verlangen. Diese Entscheidung betrifft sowohl individuelle Vereinbarungen als auch Formularverträge.

Im vorliegenden Fall klagten die Mieter gegen den Vermieter auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Mieterhöhungsbeträge. Die Mieter hielten die im Mietvertrag enthaltene Indexklausel für unwirksam, da sie nicht explizit das Recht der Mieter regelte, die Miete bei einem fallenden Index zu senken. Das Amtsgericht gab der Klage vollumfänglich statt, woraufhin der Vermieter Berufung einlegte.

Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung des Vermieters zurück. Es stellte fest, dass nach § 557b Abs. 1 BGB eine Indexmietvereinbarung sowohl Mieterhöhungen als auch Mietsenkungen umfassen müsse. Zwar erwähnt der Gesetzeswortlaut die Möglichkeit der Mietsenkung nicht explizit, doch ergäbe sich aus der Gesetzesbegründung, dass eine Anpassung der Miete in beide Richtungen möglich sein muss. Eine Klausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung erlaubt, sei als eine sogenannte Einseitigkeitsklausel anzusehen und daher unwirksam, selbst wenn sie individuell vereinbart wurde.

Zusätzlich zur Unwirksamkeit als Individualvereinbarung erklärte das Gericht die Klausel auch als Allgemeine Geschäftsbedingung für unwirksam. Gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB benachteiligt eine solche Regelung den Mieter unangemessen. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB führte zudem zu einer kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel, was die Unwirksamkeit weiter unterstreiche. Das führe nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel.

Soweit Sie Indexklauseln verwenden, sollten Sie bei der Gestaltung von solchen Vereinbarungen daher sicherstellen, dass diese sowohl Erhöhungen als auch Senkungen des Mietzinses in Abhängigkeit vom Preisindex umfassen. Andernfalls riskieren Sie, dass die gesamte Klausel unwirksam wird, auch wenn eine erhebliche Senkung des Preisindex in der Praxis so gut wie nie vorkommt.

Welche Möglichkeiten es gibt, die Miete zu erhöhen und worauf Sie dabei alles achten sollten, erfahren Sie auch in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung“.

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