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Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat entschieden: Verweigert ein Mieter wiederholt und ohne nachvollziehbaren Grund den Zutritt zur Wohnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (AG Fürstenfeldbruck, Urt. v. 14.3.2025 – 2 C 842/24).

Hintergrund: Wasserschaden und Fenstertausch

Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter die Wohnung betreten lassen – einerseits wegen eines vermuteten Wasserschadens, andererseits zur Durchführung eines von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Fensteraustauschs. Der Mieter verweigerte jedoch trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnung den Zugang.

Gericht: Fristlose Kündigung wirksam

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Es bestehe ein berechtigtes Besichtigungsrecht zur Schadensprüfung und zur Vorbereitung baulicher Maßnahmen. Der Mieter habe keine konkreten Nachweise erbracht, wann und wem er Zutritt gewährt habe. Zudem sei die Wohnung offenbar derart zugestellt gewesen, dass ein Austausch der Fenster praktisch unmöglich war – was der Mieter auch selbst einräumte. Technische Untersuchungen belegten außerdem Feuchtigkeitsschäden in der darunterliegenden Wohnung. Der Mieter habe dies ignoriert und eigenmächtig entschieden, dass keine Maßnahmen nötig seien – was ihm nicht zusteht.

Fazit

Ein Mieter darf dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung nicht grundlos verweigern, wenn der Vermieter einen hinreichenden Grund – wie hier bei begründetem Verdacht auf Schäden oder geplanten baulichen Maßnahmen – für eine Besichtigung hat. Wer sich beharrlich verweigert, riskiert die fristlose Kündigung. Dies entspricht auch der überwiegenden bisherigen Rechtsprechung (z. B. LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - 65 S 527/14; AG München, Urteil vom 26.08.2021 - 474 C 4123/21). Für den Fall der Verweigerung des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, hat sogar der BGH im Einzelfall ein Kündigungsrecht bejaht (BGH, Versäumnisurteil vom 15.4.2015 – VIII ZR 281/13).

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Wer haftet bei Energielieferungen in „Zwangs-WG“?

Der Bundesgerichtshof (Beschlüsse vom 11.02.2025 und 15.04.2025 – VIII ZR 300/23) stellte klar: Wird eine Wohnung zimmerweise vermietet und fehlt eine separate Verbrauchserfassung, haftet der Vermieter für die Energiekosten. Entscheidend ist, an wen sich das konkludente Vertragsangebot des Energieversorgers durch Entnahme der Leistung richtet.

Hintergrund des Falls

Die Vermieterin hatte eine Wohnung in einzelne Zimmer aufgeteilt und diese separat an verschiedene Personen vermietet. Küche und Bad standen allen Mietern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Für Strom und Gas gab es jedoch nur einen gemeinsamen Zähler für die gesamte Wohnung. Einen schriftlichen Liefervertrag mit dem Energieversorger hatte die Vermieterin nicht abgeschlossen. Als das Energieunternehmen Zahlung für die Energielieferung verlangte, verwies die Vermieterin auf die Mieter als vermeintliche Vertragspartner. Diese hätten schließlich den Energieverbrauch verursacht.

Gerichtliche Entscheidung

Der BGH sah dies anders. Zwar nutzen allein die Mieter die Energie, doch aufgrund des fehlenden, separaten Zählers kann der Verbrauch nicht einzelnen Personen zugeordnet werden. Der Energieversorger konnte deshalb auch keinen individuellen Vertrag mit den einzelnen Mietern schließen. Stattdessen sei durch die Energielieferung ein konkludentes Vertragsverhältnis mit der Vermieterin entstanden – sie allein sei Vertragspartnerin und damit zahlungspflichtig. Dass die einzelnen Mieter kein Interesse daran haben, jeweils für den Gesamtverbrauch einzustehen, unterstreiche die sachliche Zuordnung des Vertrags zur Vermieterin. Etwas anderes gilt laut BGH nur, wenn die gesamte Wohnung an einen oder mehrere Mieter als eine Vertragspartei vermietet wird und damit die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Netzanschluss auf die Mietvertragspartei übergeht (BGH, Urteil v. 27.11.2019, VIII ZR 165/18).

Praxishinweis

Werden Zimmer einzeln, ohne eine technische Möglichkeit zur individuellen Verbrauchserfassung vermietet, trägt der Vermieter das Risiko und die Verpflichtung zur Zahlung der Energiekosten. Vermieter sollten sich dieses Haftungsrisikos bewusst sein und gegebenenfalls eigene Versorgungsverträge abschließen und entsprechende Regelungen zur Umlage mit den Mietern treffen oder für eine getrennte Verbrauchserfassung sorgen.

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Was der BGH zur digitalen Signatur entschieden hat

Die Welt wird digitaler und immer häufiger werden Kündigungen digital erklärt – etwa in einem Gerichtsprozess als elektronisch eingereichter Schriftsatz mit qualifizierter elektronischer Signatur. Doch was passiert, wenn das Dokument beim Gegner zwar ankommt, aber die Signatur unterwegs unbrauchbar wird?

Worum ging es?

Ein Vermieter hatte einem Mieter gekündigt – elektronisch, mit qualifizierter Signatur. Das Dokument wurde vom Amtsgericht an die Gegenseite weitergeleitet. Problem: Beim Empfänger ließ sich die Signatur nicht mehr prüfen – laut Prüfprotokoll war sie „ungültig“. Vermutlich wurde die Datei beim Weiterleiten verändert.

Reicht es nicht, dass das Gericht das Schreiben weiterleitet?

Nein, sagt der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27.11.2024 – VIII ZR 159/23). Zwar kann ein Gericht elektronische Schriftsätze an die Gegenseite übermitteln – aber nur dann, wenn die qualifizierte Signatur dabei vollständig erhalten bleibt, erfüllt das Schreiben die erforderliche Form. Wird die Datei unterwegs verändert (etwa durch Umbenennung oder Bearbeitung), verliert die Signatur ihre Gültigkeit – und damit auch ihre Beweiskraft.

Warum ist das wichtig?

Bei einer Kündigung gelten nach § 568 BGB strenge Formvorgaben: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss zwingend schriftlich sein. Soll die Schriftform in elektronischer Form ersetzt werden, reicht eine bloße Übermittlung einer elektronischen Datei, die die Kündigung enthält, nicht aus – sie muss gemäß § 126a BGB mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehen und technisch einwandfrei übermittelt sein. Und zwar so, dass der Empfänger die Signatur auch überprüfen kann. Anderen Falls ist die Kündigung formunwirksam.

Reicht ein Ausdruck mit Vermerk?

Auch das verneint der BGH: Ein Papierausdruck mit Aktenvermerk reicht nicht aus, um eine Schriftform oder eine elektronische Signatur zu ersetzen. Es muss sich immer um das Originaldokument Unterschrift oder eben mit gültiger qualifizierter elektronischer Signatur handeln.

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