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Sofern in einem Gebiet eine Mietpreisbremse per entsprechender Verordnung Anwendung findet, regelt das Gesetz in § 556 g Abs. 1 BGB, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Vertrag unwirksam ist, jedoch nur insoweit als die nach den Regeln der Mietpreisbremse tatsächlich zulässige Miete überschritten wird. Dabei darf die Miete dann grundsätzlich nicht höher liegen als 10 % über der ortsüblichen Miete. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn die Miete im vorherigen Mietverhältnis bereits höher lag. Dann darf auch die bisherige Miete im nachfolgenden Mietverhältnis verlangt werden (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB).

In einem vom BGH aktuell entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 19.07.2023, Az. VII ZR 229/22) kam die Frage auf, wie es sich verhält, wenn die Vormiete auch bereits unzulässig war, weil diese gegen die Mietpreisbremse verstieß, und die Miete davor, also die „Vor-Vormiete“ die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch schon um mehr als 10 % überstieg. Hier wurde bislang überwiegend vertreten, die zulässige Miete dann auf jeden Fall auf 10% über der ortsüblichen Miete begrenzt ist und die Ausnahmeregelung des § 556e BGB keine Anwendung finden kann.

Dies sieht der BGH anders. Sollte eine über der 10%-Regelung liegende Miete in einem früheren Mietverhältnis (vor dem vorangegangenen Mietverhältnis) wirksam vereinbart gewesen sein, weil zu dem Zeitpunkt noch keine Mietpreisbremse galt, so würde diese Miete die zulässige Miethöhe im Sinne des § 556g Abs. 1 S. 2 BGB vorgeben.

Das bedeutet, selbst wenn die Mietpreisbremse eingreift und die aktuell vereinbarte Miete ist unzulässig hoch, so ist die Miete nicht automatisch auf 10 % über der ortsüblichen Miete beschränkt, sondern es gilt immer die zuletzt wirksam vereinbarte Miete aus den früheren Mietverhältnissen, die nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß, wenn diese höher ist.

Viele weitere Tipps, worauf Sie im Hinblick auf die Mietpreishöhe achten sollten, erhalten Sie auch in unserem Webinar Mieterhöhung aktuell – die rechtssichere Anleitung.

Seit dem 01.01.2020 ist in § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausdrücklich geregelt, dass Wohnungseigentümer Anspruch auf bauliche Veränderungen gegen die Gemeinschaft haben, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Es darf jedoch von den Eigentümern nicht einfach drauflosgebaut werden, sondern es muss ein entsprechender Beschluss bei der Eigentümerversammlung verlangt werden und die Gemeinschaft ist dann verpflichtet dem zuzustimmen.

Wie das Landgericht Stuttgart aktuell entschied, richtet sich bei diesen privilegierten Maßnahmen der Anspruch auf positive Beschlussfassung jedoch nur darauf, dass die erforderlichen Maßnahmen überhaupt beschlossen werden. Es besteht hingegen kein Anspruch auf eine bestimmte Durchführungsart.

In dem entsprechenden Fall hatte ein Eigentümer ein bestimmtes Konzept vorgelegt, dass er bewilligt haben wollte. Die Gemeinschaft beschloss jedoch zunächst eine Firma mit der Erstellung eines Gesamtkonzepts für die Anlage zu beauftragen und dessen Ergebnisse abwarten zu wollen.

Dem Kläger steht laut Gericht nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen, welche dem Laden elektrisch betriebene Fahrzeuge dienen, zu. Der Anspruch umfasst jedoch nicht die Gestattung des von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzepts. Jeder Wohnungseigentümer kann über § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Beschluss über das „Ob" solcher baulichen Veränderungen verlangen, dies beinhaltet jedoch keinen Anspruch auf eine „bestimmte Art und Weise der Durchführung”. Über das „Wie“ entscheidet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG vielmehr die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nach eigenem Ermessen.

Viele weitere Infos zum Thema Energiewende in Bezug auf Ihre Verwaltungspraxis erhalten Sie z.B. in unseren Webinaren: Elektromobilität im WEG-Recht oder Mieterstrom & Solarenergie.

Jetzt ist es tatsächlich da – das lang erwartete neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) wurde am 08.09.2023 vom Bundestag verabschiedet.

Was bedeutet das für Sie als Vermieter?

Mit dem GEG 2024 wird ein entscheidender Schritt zur Erreichung der Klimaschutzziele gegangen.
Damit der Gebäudesektor bis 2045 vollständig klimaneutral werden kann, soll jede neu eingebaute Heizung ab 2024 prinzipiell zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Doch was heißt „prinzipiell“?

Das neue GEG enthält jede Menge Übergangsregelungen und Spezialvorschriften, beginnend damit, dass es zwar zum 01.01.2024 in Kraft tritt, zunächst aber nur für Neubaugebiete.
Die Regeln für neue Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden greifen dagegen erst, wenn Städte, Landkreise und Gemeinden ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt haben, was bis spätestens 2028 flächendeckend der Fall sein soll.

Dann beginnt die Arbeit für Sie aber richtig:
Welche technischen Lösungen kommen für Ihren Bestand in Betracht, um das Ziel 65 % "Erneuerbare“ zu erreichen?
Welche Handlungsmöglichkeiten haben Sie im Falle einer Heizungshavarie?
Wie wird Ihre Investition in die Heizungsmodernisierung vom Staat gefördert?
Und wie können Sie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen?

Auf diese und viele weitere Fragen geben Ihnen unsere folgenden Webinare die passenden Antworten:
 

• Heizungsgesetz und GEG 2024:
  Was Vermieter zum aktuellen Gebäudeenergiegesetz unbedingt wissen müssen!

   

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• Vermieterpflicht: Heizungsoptimierung & hydraulischer Abgleich:
  Prüfungs- und Optimierungspflichten des neuen GEG und aktuelle Vorgaben der EnSimiMaV

   

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• Neues Modernisierungsmietrecht 2024:
  Was Vermieter beim Austausch der Heizungsanlage beachten müssen…

   

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Wir freuen uns auf Ihre Online-Teilnahme!

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Teamplaner

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