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In einer aktuellen Entscheidung fasst das Amtsgericht Köln den derzeitigen Stand in der Rechtsprechung zu der Frage zusammen, inwieweit ein Vermieter einem Mieter den Aufbau eines sog. Balkonkraftwerks genehmigen muss (AG Köln, Urteil vom 26.09.2023 – 222 C 150/23).

Demnach ist nach derzeitiger Rechtslage die Versagung der Genehmigung eines Balkonkraftwerks mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich. Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Dies gilt insbesondere auch für das äußere Erscheinungsbild des Mietobjekts.

Hingegen dürfe die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden des Balkons ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden.

Dementsprechend hat das Amtsgericht Köln im dortigen Fall entschieden, dass nur die Genehmigung der Aufstellung und Nutzung einer Solaranlage in Bodenhöhe des Balkons jedenfalls nach Zahlung einer angemessenen weiteren Sicherheit (Rückbaukosten), deren Höhe das Gericht auf 200 € festsetzte, erteilt werden müsse.

Ein darüberhinausgehender Anspruch auf eine Genehmigung einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen bestehe hingegen nach derzeitiger Sach- und Rechtslage nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule sei unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters sei angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen Balkonkraftwerk erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.

Die Bundesregierung hat jedoch am 13.09.2023 einen Gesetzentwurf beschlossen, dass § 20 WEG und § 554 BGB dahingehend geändert werden sollen, dass Umbauten zur „Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ als sogenannte privilegierte Maßnahmen mit aufgenommen werden sollen, so dass Wohnungseigentümer und Mieter dann künftig einen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hätten. Über die Ausführungsart (auf Balkonboden oder am Geländer hängend) wird in den Gesetzen jedoch nichts weiter geregelt, sondern es kommt weiter auf die Zumutbarkeit an. Wie sich die geplante Gesetzesänderung dann in der Rechtsprechung auswirken wird, wenn das Gesetz verabschiedet wird, bleibt daher abzuwarten.

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Es ist bei der in vielen Bereichen Deutschlands bestehenden Wohnungsknappheit inzwischen nichts ungewöhnliches mehr, wenn Mieter ihre Wohnung untervermieten und damit sogar mehr Geld einnehmen, als sie selbst an Miete zahlen.

Eine Untermieterlaubnis kann grundsätzlich nicht abgelehnt werden, wenn ein Teil der Wohnung vom Mieter selbst weiter genutzt wird und er ein berechtigtes Interesse darlegen kann und die Person des Untermieters nicht von vornherein unzumutbar ist.

Vor allem sozialen Vermietern, die eine vergleichsweise geringe Miete erhalten, ist es häufig ein Dorn im Auge, wenn ihre Mieter mit dem günstigen Wohnraum einen Reibach machen. Es gibt aber bislang kaum eine Handhabe als Vermieter zu reagieren, wenn Mieter die Räume zu einem deutlichen höheren Preis untervermieten als sie selbst dafür zahlen. Zwar sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen kann, jedoch geht der überwiegende Teil der Rechtsprechung von einem geringen Zuschlag von 20 bis 30 EUR aus und auch nur dann, wenn es durch die Untervermietung zu einer Gebrauchserweiterung bzw. einer höheren Abnutzung kommt (weil dann mehr Personen als vorher in der Wohnung wohnen).

Das Landgericht Berlin hat hierzu jedoch bereits mehrfach vertreten, dass ein Vermieter die für eine Teilüberlassung geforderte Untermieterlaubnis nur dann geben müsse, wenn er angemessen an dem Ertrag aus der Untervermietung beteiligt würde. Die vollständige Abschöpfung des wirtschaftlichen Ertrags aus dem Untermietverhältnis durch den Vermieter sei dabei aber nicht zulässig. Vielmehr müsse im jeweiligen Einzelfall im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung bestimmt werden, wie hoch der angemessene Anteil sei, der dem Vermieter zustehe.

So entschied nun das Landgericht in einer sehr aktuellen Entscheidung erneut, dass ein Vermieter einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben muss, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (LG Berlin, Urteil vom 27.9.2023 – 64 S 270/22). Das Landgericht hat die Revision zugelassen und das Verfahren liegt nun dem BGH zu Entscheidung vor.

Es bleibt daher zu hoffen, dass der BGH alsbald für Klarheit sorgen wird, wird wie mit diesen Situationen künftig umzugehen ist.

Mehr zum Thema Untermiete und zu weiteren Fragen aus dem Bereich des Mietgebrauchs erhalten Sie auch in unseren Webinaren „Alltags-Ärger mit dem Mieter“ und „Darf Ihr Mieter das – oder geht es zu weit?“ .

Gemäß § 574 BGB können Mieter gegen eine ordentliche Kündigung Widerspruch erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Mietverhältnis ist dann fortzusetzen, solange die Härte besteht.

Auch fehlender Ersatzwohnraum kann eine solche Härte darstellen, die gegen eine ordentliche Kündigung eingewandt werden kann. Wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin aktuell klarstellte, können Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer solchen Härte nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte sei daher nur dann zu berücksichtigten, wenn die Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihnen Zumutbare unternommen haben, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordere zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23).

Damit schließt sich diese Entscheidung der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung an und stellt sich damit gegen eine frühere Entscheidung einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.02.2020, 64 S 160/19).

Mieter dürfen sich daher nicht darauf beschränken, erst im Laufe eines gerichtlichen Räumungsrechtsstreits mit der Wohnungssuche zu beginnen, um im Gerichtsverfahren die Härte belegen zu können, dass eine andere Wohnung nicht zu finden sei und daher Wohnungslosigkeit drohe, wie es in der Praxis in diesen Fällen häufig vorkommt.

Das Argument vieler Mieter, dass man ja vorher nicht wisse, ob die Kündigung wirksam sei und man überhaupt Ersatzwohnraum brauche, greift daher nicht durch. Wenn die Kündigung grundsätzlich wirksam sein sollte, können sich die Mieter jedenfalls nicht mit dem eingewandten Härtefall wehren, wenn Sie zu spät mit der Wohnungssuche begonnen haben.

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