Trainings- und Beratungsunternehmen
für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Aufgrund der massiv steigenden Energiepreise ist absehbar, dass sich bei den Heizkostenabrechnungen für den aktuell laufenden Abrechnungszeitraum große Nachforderungsbeträge zu Lasten der Mieter*innen ergeben werden.
Um dem vorzubeugen, scheint eine präventive Anpassung der Vorauszahlungen ratsam.

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist jedoch gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur auf Grundlage der letzten Abrechnung möglich. Unproblematisch ist daher, wenn die Anpassung des monatlichen Vorauszahlungsbetrages auf ein Zwöftel des letzten Abrechnungsergebnisses erfolgt.

Wenn eine höhere Anpassung erfolgen soll, ist laut BGH auch die Berücksichtigung anderer Umstände möglich, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Ein pauschaler „abstrakter Sicherheitszuschlag“ auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten unter Verweis auf eine bekannte massive Steigerung der Energiekosten ist aber unzulässig. Absehbare Preissteigerungen können dennoch eine Anpassung der Vorauszahlungen begründen, sind jedoch laut BGH anhand von vorhandenen Preisinformationen im Einzelnen konkret auszurechnen und zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 - VIII ZR 294/10; BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11).

Für eine Erhöhung der Vorauszahlungen im Hinblick auf die aktuellen Energiekostensteigerungen, müssen Vermieter*innen daher den Aufwand betreiben, anhand von darzulegenden Preissteigerungen für die einzelnen Mieter*innen konkret auszurechnen, wie sich deren jeweiligen Kosten voraussichtlich entwickeln werden, sowie diese Berechnung in der Erhöhungserklärung zu erläutern.

Mehr zu den Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich Betriebskosten erfahren Sie in unserem Seminar „Aktuelles Betriebskostenrecht“ oder auch im Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.

Eine Unterschreitung der im Vertrag bezeichneten Fläche kann bei der Miete von Wohnräumen wie auch von Gewerberäumen einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen.  
 
Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. 

Einer konkreten Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, kommt nach aktueller Rechtsprechung des BGH jedoch Vorrang zu (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20).  

Die für preisgebundenen Wohnraum geltende Berechnungsvorgaben ist für frei finanzierte Wohnungen nicht bindend. Die Vertragsparteien sind laut BGH daher grundsätzlich frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen und im Rahmen einer Vereinbarung die Anrechnung solcher Flächen vorzusehen, die nach der II. Berechnungs- oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen wären.  
 
In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden z. B. Kellerräume, die nicht uneingeschränkt als Wohnräume geeignet waren, als Wohnräume im Vertrag vereinbart. 

Dies gilt aber nur für die Frage, ob ein Mangel und damit ein Minderungsrecht des Mieters wegen zu geringer Fläche gegeben ist! Für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist jede mietvertragliche Wohnflächenangabe hingegen ohne Bedeutung, da eine abweichende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB insoweit unwirksam und damit unbeachtlich ist. Bei einer Mieterhöhung ist demnach weiterhin allein die tatsächliche – objektive – Wohnfläche und nicht die vereinbarte maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17). 

Viele weitere aktuelle Gerichtsentscheidungen, die für die tägliche Verwaltungspraxis wichtig sind, und wie Sie damit umgehen, erfahren Sie in unserem Seminar „Mietrecht 2022: Neues vom Gericht“. 

Manchmal wird eine Wohnung von Mieter*innen nicht in dem Zustand zurückgegeben, den Vermieter*innen sich wünschen. Hier sollte man als Vermieter*in dann nicht vorschnell die Rücknahme wegen des schlechten Zustands verweigern.

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass die Räume in verwahrlostem, beschädigtem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand zurücküberlassen werden, keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden kann. (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 – 3 W 125/19)

Für eine Rückgabe kommt es allein darauf an, dass sämtliche Schlüssel herausgegeben werden und die Wohnung von den Habseligkeiten der Mieter*innen geräumt ist, völlig unabhängig davon, wie beschädigt oder verdreckt die Wohnung auch sein mag. Folglich haben Vermieter*innen in diesen Fällen auch keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthalten der Mietsache nach § 546a BGB.

Vielmehr ist daher dazu zu raten, die Wohnung zurückzunehmen, egal in welchem Zustand diese sich bei Rückgabe befindet, und dann direkt Schadensersatz für die Beseitigung der Schäden und ggf. Mietausfallschaden wegen der erst später möglich werdenden Weitervermietung gegen die scheidenden Mieter*innen geltend zu machen. Es muss auch keine Nachfristsetzung zur Beseitigung der Schäden erfolgen.

Was es beim Mieterwechsel noch alles zu beachten gibt und wie Sie dies am besten umsetzen, erfahren Sie in unserem Seminar „Abnahme & Übergabe leicht gemacht“.