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LG Berlin II: Keine Räumungspflicht bei Modernisierung

Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 22.10.2024 (65 S 139/24) klargestellt, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, seine Wohnung vorübergehend zu räumen, um Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen, solange diese nicht zwingend einen Auszug erfordern. Die Vermieterin hatte den Beklagten, einen 85-jährigen Mieter, zur Räumung aufgefordert, um umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Nachdem dieser die Räumung verweigerte und damit die geplanten Arbeiten verhindere, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos als auch hilfsweise fristgerecht. Das Gericht entschied jedoch, dass eine solche allgemeine Verpflichtung zur Räumung bei Modernisierungsmaßnahmen über die gesetzlich geregelte Duldungspflicht hinausgehe und nur in Ausnahmefällen in Betracht komme.

Duldungspflicht und Rücksichtnahme

Nach § 555d BGB umfasst die Duldungspflicht des Mieters lediglich das passive Zulassen von Arbeiten und die Gewährung von Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung. Eine aktive Mitwirkung wie das Verlassen der Wohnung oder die Räumung ist nur in Ausnahmefällen erforderlich, z. B. bei unbewohnbarer Bausubstanz. In diesem Fall konnte die Vermieterin jedoch weder eine Baufälligkeit der Immobilie noch zwingende Gründe für die Unbewohnbarkeit während der Arbeiten nachweisen.

Fehlende Rücksichtnahme

Das Gericht rügte, dass die Vermieterin ihre Planung nicht an den individuellen Belangen des betagten Mieters ausgerichtet hatte. Insbesondere hatte sie die gesundheitlichen Einschränkungen des Mieters und seine tiefgreifende Verwurzelung im Wohnumfeld ignoriert. Gemäß § 241 Abs. 2 BGB ist der Vermieter jedoch verpflichtet, auf die persönlichen Umstände des Mieters Rücksicht zu nehmen.

Keine Grundlage für Kündigungen

Die Kündigungen der Vermieterin – sowohl fristlos als auch fristgerecht – wurden folglich als unzulässig zurückgewiesen. Es lag keine Pflichtverletzung des Mieters vor, da dieser lediglich seine gesetzlichen Rechte wahrgenommen hatte. Auch der Vorwurf mangelnder Kooperationsbereitschaft konnte das Gericht nicht überzeugen, da Verzögerungen im Verfahren primär auf das Verhalten der Vermieterin zurückzuführen waren.

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Gesundheitsbedenken stoppen Kündigung nicht

Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 01.03.2024 (2 S 118/23) die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses bestätigt, obwohl die Mieterin gesundheitliche Härtegründe geltend gemacht hatte. Im Streit stand die Räumung einer Wohnung wegen Zahlungsverzugs und fortgesetzter Störung des Hausfriedens. Die Vermieter hatten die fristlose und fristgerechte Kündigung ausgesprochen, nachdem die Mieterin zwei Monatsmieten nicht gezahlt hatte, wiederholt Mitbewohner beleidigte und randalierte.

Gefahr erst bei Räumung hindert Kündigung nicht

Die Mieterin, die unter einer paranoiden Schizophrenie leidet, argumentierte, dass ihr Verhalten krankheitsbedingt sei und eine Räumung ihre Gesundheit massiv gefährden könnte. Ein vorgelegtes ärztliches Attest bescheinigte jedoch keine unmittelbare Suizidgefahr. Das Gericht stellte klar, dass eine gesundheitliche Gefährdung, die sich erst im Falle der Räumung verwirklichen könnte, lediglich bei der Vollstreckung relevant sei, nicht jedoch bei der Entscheidung über die Kündigung.

Vermieterinteressen überwogen trotz Härtefall

Die fristgerechte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wurde als rechtmäßig anerkannt, aufgrund der unstreitigen Mietrückstände. Die nachträgliche Begleichung der Mietschulden änderte nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Auch der Härteeinwand nach § 574 BGB wurde abgelehnt, da wegen den andauernden Störungen des Hausfriedens das Interesse der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses überwog.

Räumungsfrist gewährt

Trotz der Bestätigung der Kündigung gewährte das Gericht der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2024, um ihrer angespannten persönlichen Situation Rechnung zu tragen. Das Gericht betonte jedoch, dass das Verhalten der Beklagten, darunter wiederholte Beleidigungen und Sachbeschädigungen, ein legitimes Interesse der Vermieter an der Räumung begründet.

Abgrenzung zu unmittelbarer Suizidgefahr durch Räumungsurteil

Das Gericht grenzt hier sehr klar ab, wann sich die Gefahr eines etwaigen Suizids verwirklichen könnte. Insoweit hat der BGH früher schon einmal entschieden, dass eine fristlose Kündigung nicht möglich sei, wenn ein Sachverständigengutachten feststellt, dass schon aufgrund eines Räumungsurteil mit psychischen Reaktionen zu rechnen sei, wobei die konkrete Möglichkeit einer Selbsttötung oder eines sog. "Totstellreflexes" mit apathischem Verhalten und Verweigerung der Nahrungsaufnahme besteht. Unter diesen Umständen könne die betroffene Person trotz erheblicher Hausfriedensstörungen nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden (BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03).

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LG Berlin zur Frage einer Gebrauchswertverbesserung

Das LG Berlin entschied in einem Hinweisbeschluss (LG Berlin vom 6.11.2023 – 64 S 123/22), dass der Einbau eines Aufzugs gemäß § 555b Nr. 4 BGB nur dann eine Gebrauchswerterhöhung darstellt, wenn die Wohnung dadurch besser, schneller oder barrierefrei erreichbar wird. Der Aufzug im vorliegenden Fall hielt lediglich in Zwischengeschossen, wodurch die Mieterin weiterhin 11 Stufen bis zu ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss überwinden musste. Sie klagte erfolgreich gegen die Mieterhöhung, die der Vermieter nach der Modernisierung verlangte.

Kein objektiver Vorteil für die Mieterin

Der Vermieter argumentierte, dass durch den Aufzug schwere Lasten, wie Einkaufskörbe, einfacher zu transportieren seien. Das LG Berlin wies jedoch darauf hin, dass eine Gebrauchswerterhöhung objektiv spürbar sein muss. Da die Wohnung weder barrierefrei erreichbar ist noch eine relevante Zeitersparnis erzielt wird, konnte kein hinreichender Vorteil festgestellt werden. Insbesondere sei das Erreichen der Wohnung für Gehbehinderte, Rollstuhlnutzer oder Eltern mit Kinderwagen nicht wesentlich erleichtert worden.

Erleichterungen nur für Dritte zählen nicht

Zudem stellte das Gericht klar, dass die erleichterte Erreichbarkeit für Besucher oder Nachbarn in höheren Etagen keinen spezifischen Gebrauchsvorteil für die Mieterin der betroffenen Wohnung darstellt. Die Tatsache, dass sie 10 Stufen weniger überwinden muss, sei nicht ausreichend, um eine „bessere Erreichbarkeit“ zu bejahen.

Objektive Umstände des Einzelfalls entscheiden

In der Fachliteratur wird diese Sichtweise teilweise kritisch gesehen. Objektiv betrachtet, verbessert ein Aufzug, selbst wenn er nur in Zwischengeschossen hält, die Erreichbarkeit von Wohnungen. Dies gelte besonders, wenn durch den Einbau Treppenstufen eingespart werden. Dennoch betonte das Gericht, dass es stets auf den Einzelfall und objektive Kriterien ankommt, wie die Anzahl der verbleibenden Stufen und die Wohnwertverbesserung für die spezifische Wohnung.

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