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Wir sind ein führendes, seit 1986 deutschlandweit tätiges Trainings- und Beratungsunternehmen mit dem besonderen Fokus auf wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Fragen.

Unser Team aus Ökonom:innen, Jurist:innen, Psycholog:innen, Pädagog:innen, Ingenieur:innen und IT-Spezialist:innen verfügt über umfangreiche immobilienwirtschaftliche Kenntnisse und Führungserfahrung in der Praxis.

Als unabhängiger Anbieter qualifizierter Weiterbildungsmaßnahmen sind wir für mehr als 5.000 Unternehmen mit unseren offenen Seminaren und Webinaren sowie passgenauen Inhouse-Veranstaltungen im Einsatz.

Weiterhin beauftragen uns viele Kunden mit Strategie-, Reorganisations- und Teamentwicklungsprojekten, bei denen wir gerne Ihre Wegbegleiter sind, d.h. mit Ihnen gemeinsam weiter bewegen und für Umsetzung sorgen.

Neues von Teamplan

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Geringe Anforderungen an das berechtigte Interesse an einer Untervermietung

Das Thema dieser Woche: Untermiete

Wenn Mieter eine Wohnung untervermieten wollen, bedarf dies gemäß § 540 BGB grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Gemäß § 553 BGB haben Mieter einen Anspruch auf diese Zustimmung, wenn sie die Wohnung selbst zum Teil noch weiter nutzen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, sofern dies dem Vermieter nicht unzumutbar ist (z. B. weil der Untermieter mit großer Wahrscheinlichkeit zu erheblichen Störungen führen wird oder es dadurch zu einer Überbelegung käme).

An das berechtigte Interesse werden in der Rechtsprechung nur geringe Anforderungen gestellt. So hat der BGH kürzlich entschieden, dass jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis als berechtigtes Interesse ausreiche. Es sei nicht relevant, ob der Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens auf die Einnahmen angewiesen ist oder das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen könne (BGH, Urteil 27.09.2023 – VIII ZR 88/22). Dies gelte laut dieser Entscheidung sogar dann, wenn es sich bei der betreffenden Wohnung nicht um den Hauptwohnsitz des Mieters handele. Selbst wenn der Mieter die Wohnung ursprünglich aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung angemietet hatte und diese beruflichen Gründe später wegfallen, könne er an der Nutzung der Wohnung festhalten und aus finanziellen Gründen die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung beanspruchen.

Das berechtigte Interesse muss auch nicht bei allen Mietern vorliegen. Wenn eine von mehreren Mietparteien auszieht, reicht jedenfalls das Interesse der verbleibenden Mieter aus, wenn durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024 – 67 S 184/23).

Doch auch der bloße Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann bereits ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17).

Wie Sie rechtssicher mit Untervermietungsanfragen umgehen, erfahren Sie in unserem Webinar „Der Untermieter - Tipps und rechtliches Know-how für den praktischen Umgang“.

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Wie oft darf man die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anpassen?

Das Thema dieser Woche: Betriebskosten

Soweit in einem Mietvertrag Vorauszahlungen für die anfallenden Betriebskosten vereinbart sind, können diese im Laufe des Mietverhältnisses angepasst werden. Die gesetzliche Regelung in § 560 Abs. 4 BGB lautet hierzu:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Die Möglichkeit der Anpassung ist somit nach einer Betriebskostenabrechnung gegeben. Das Gesetz sagt aber nicht ausdrücklich, ob dies auch mehrfach zwischen zwei Abrechnungen möglich ist.

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgericht Köln wurde entschieden, dass stets nur einmal pro Abrechnung eine Änderung möglich sei (AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 – 203 C 73/23). In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin eine Erhöhung der Vorauszahlungen wegen der aufgrund des Ukrainekriegs stark gestiegenen Energiepreise verlangt, nachdem zuvor bereits eine Änderung der Vorauszahlungen erfolgt war und zwischenzeitlich keine neue Abrechnung erfolgte.

Dies entspricht auch der überwiegend vertretenen Ansicht. Die Frage, ob die letzte turnusmäßige Abrechnung die Grundlage nur einer oder mehrerer Anpassungen der Vorauszahlungen je Abrechnungsperiode bilden kann, ist höchstrichterlich jedoch noch nicht entschieden.

Wie die zuletzt erlebte Energiekrise gezeigt hat, entspricht dies nicht den Bedürfnissen in der Realität, da plötzlich erheblich steigende Preise jedenfalls möglich sind, die dann der Vermieter im Zweifel bis zur nächsten Abrechnung vorfinanzieren müsste.

Insofern kann es auch ratsam sein, sich in Mietverträgen durch eine zusätzliche Klausel, ein (mehrfaches) beiderseitiges Anpassungsrecht bei Kostenänderungen der Bezugspreise für die Zukunft vorzubehalten. Eine mehr als einmalige Änderung der Vorschüsse nach einer Abrechnung wurde auf Grundlage einer solchen Vereinbarung jedenfalls bereits für zulässig erachtet (AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 – 49 C 13/22).

Alle Grundlagen zum Thema Betriebskosten lernen Sie in unserem Webinar „Betriebskostenrecht kompakt“.

Wenn Sie tiefer in das Thema Betriebskosten einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen das Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.

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Vermieter muss Höhe der Vormiete nur mitteilen, nicht prüfen

Das Thema der Woche: Mietpreisbremse

In Gebieten in denen per Verordnung die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete für eine Wohnung bei Neuvermietung gemäß § 556d Abs. 1 BGB höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lag die Miete im vorangegangenen Mietverhältnis für ein Wohnung jedoch bereits über diesem Betrag, dürfen Vermieter gemäß § 556e Abs. 1 BGB bei der Neuvermietung die bisherige Miete ansetzen. In diesem Fall müssen Vermieter dann jedoch vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren (§ 556g Abs. 1 a Nr. 1 BGB).

Hierzu hat aktuell der BGH entschieden, dass Vermieter hierbei lediglich verpflichtet sind die Höhe der vereinbarten Vormiete mitzuteilen. Es besteht jedoch keine Verpflichtung die Rechtmäßigkeit der Höhe der Vormiete zu prüfen oder zur Zulässigkeit der Vormiete Angaben zu machen (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23).

In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin lediglich die Vormiete (822 €) mitgeteilt, die auch schon gegen die Mietpreisbremse verstieß und unzulässig hoch war. Auch die Miete in dem davorliegenden Mietverhältnis („Vor-Vormiete“ in Höhe von 700 €) war höher als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, was 398 € entsprach. Die Vor-Vormiete in Höhe von 700 € war jedoch wirksam vereinbart worden, da zu dem Zeitpunkt noch keine Verordnung über die Mietpreisbremse galt.

Der aktuelle Mieter machte geltend, dass die Vermieterin sich nicht auf die unzulässige Vormiete hätte berufen dürfen und damit gegen ihre Auskunftspflicht verstoßen habe. Der Mieter meinte daher nur 10 % über der ortsüblichen Miete (398 €) zu schulden. Dem erteilte der BGH eine Abfuhr.

Wie der BGH zuvor in einem anderen Fall schon entschieden hatte, gilt dann die zuletzt zulässige Miethöhe aus einem der vorangegangenen Mietverhältnisse (hier 700 €) als Obergrenze. Mehr als die Miete aus dem letzten Mietverhältnis mitzuteilen, müsse ein Vermieter hier jedenfalls nicht tun, um seine Auskunftspflicht zu erfüllen, auch wenn diese Miete unzulässig hoch war.

Viele weitere wichtige Infos zur Mietpreisbremse und zur Mietpreisbildung insgesamt erhalten Sie auch in unserem Webinar „Mieterhöhung aktuell - die rechtssichere Anleitung“.

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