Das Thema dieser Woche: Mietpreisbremse
Sofern in einem Gebiet eine Mietpreisbremse per entsprechender Verordnung Anwendung findet, regelt das Gesetz in § 556 g Abs. 1 BGB, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Vertrag unwirksam ist, jedoch nur insoweit als die nach den Regeln der Mietpreisbremse tatsächlich zulässige Miete überschritten wird. Dabei darf die Miete dann grundsätzlich nicht höher liegen als 10 % über der ortsüblichen Miete. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn die Miete im vorherigen Mietverhältnis bereits höher lag. Dann darf auch die bisherige Miete im nachfolgenden Mietverhältnis verlangt werden (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB).
In einem vom BGH aktuell entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 19.07.2023, Az. VII ZR 229/22) kam die Frage auf, wie es sich verhält, wenn die Vormiete auch bereits unzulässig war, weil diese gegen die Mietpreisbremse verstieß, und die Miete davor, also die „Vor-Vormiete“ die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch schon um mehr als 10 % überstieg. Hier wurde bislang überwiegend vertreten, die zulässige Miete dann auf jeden Fall auf 10% über der ortsüblichen Miete begrenzt ist und die Ausnahmeregelung des § 556e BGB keine Anwendung finden kann.
Dies sieht der BGH anders. Sollte eine über der 10%-Regelung liegende Miete in einem früheren Mietverhältnis (vor dem vorangegangenen Mietverhältnis) wirksam vereinbart gewesen sein, weil zu dem Zeitpunkt noch keine Mietpreisbremse galt, so würde diese Miete die zulässige Miethöhe im Sinne des § 556g Abs. 1 S. 2 BGB vorgeben.
Das bedeutet, selbst wenn die Mietpreisbremse eingreift und die aktuell vereinbarte Miete ist unzulässig hoch, so ist die Miete nicht automatisch auf 10 % über der ortsüblichen Miete beschränkt, sondern es gilt immer die zuletzt wirksam vereinbarte Miete aus den früheren Mietverhältnissen, die nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß, wenn diese höher ist.
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