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Mit Entscheidungen vom 20.7.2022 und 28.9.2022 hat der BGH (Az: VIII ZR 361/21 und VIII ZR 336/21) entschieden, dass in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung zu stellen seien. Vielmehr genüge es, wenn der Grund und der Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehbar ist. Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung genüge regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Die Aufschlüsselung nach bestimmten Gewerken innerhalb einer Maßnahme müsse nicht erfolgen. 

In diesen Entscheidungen hat der BGH aber auch klargestellt, dass Mieterinnen und Mieter, die aufgrund einer fehlerhaften Erhöhungserklärung geleisteten Beträge zurückverlangen können. Dem steht aus Sicht des BGH nicht entgegen, dass in den vorliegenden Fällen bereits 19 bzw. 47 Monate lang der erhöhte Betrag gezahlt wurde. Denn es lägen weder Willenserklärungen vor, die auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die geforderte Mieterhöhung schließen ließen, noch hätten die Mieterinnen und Mieter mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Bei einer (einseitigen) Erhöhungsklärung sei vielmehr klar, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede ausgingen, so dass weder dem Erhöhungsschreiben noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung im Sinne von Angebot und Annahme beigemessen werden könne. 

Während im Wohnraummietrecht gemäß § 551 BGB als Kaution nicht mehr als drei Nettomieten verlangt werden dürfen, gilt diese strenge Regelung im Gewerbemietrecht nicht. So wurde in der Vergangenheit bereits mehrfach entschieden, dass auch höhere Beträge bei Gewerbemietverhältnissen zulässig sind (z. B. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.05.2009, Az.: I-10 U 2/09: 5 Mieten; OLG Frankfurt, Urteil v. 27.10.2004, Az.: 2 U 194/03: 6 Mieten; OLG Brandenburg, Beschluss v. 04.09.2006, Az.: 3 U 78/06: 7 Mieten).

In seiner Entscheidung vom 22.12.2021 hat das OLG Köln (Az: 22 U 13/20) ausgeführt, dass auch eine Kaution von fast 14 Monatsmieten im Gewerberaummietvertrag im Einzelfall zulässig sein kann. 

Zu berücksichtigen sei dabei laut OLG Köln die vereinbarte Dauer des Mietvertrags und die Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Kaution auch Schadensersatzansprüche und Ansprüche nach dem Ende des Mietvertrags bis zur Rückgabe des Mietobjekts erfasst (Nutzungsentschädigung, Prozesskosten, Räumungskosten usw.). Vor diesem Hintergrund erscheine die hier mit mehr als 13 Monatsmieten recht hoch angesetzte Kaution als noch gerechtfertigt. Denn gerade bei einem Gewerbemietverhältnis können bei einer fristlosen Kündigung und Streit über deren Berechtigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache zwölf Monate durchaus vergehen; hinzu komme bei einem Zeitmietvertrag der etwaige Kündigungsfolgeschaden bis zu einer Neuvermietung.

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Die Höhe der angemessenen Miete, die vom Jobcenter übernommen wird, richtet sich nach der Anzahl der Personen, die in der Wohnung in einem Haushalt zusammenleben.

Stirbt eine von diesen Personen, ändert sich dadurch die Anzahl der Bewohner*innen und dadurch auch die Angemessenheitsgrenze. Dadurch wird dann die Wohnung für die überlebenden Mitbewohner*innen häufig zu teuer, weil das Jobcenter nicht mehr die volle Miete übernehmen will.

Jetzt hat das Jobcenter jedoch die Miete für mindestens ein weiteres Jahr in voller Höhe weiter zu übernehmen, auch wenn die Miete für die neue, geringere Anzahl von Personen in der Wohnung unangemessen hoch sein sollte. Wenn die verstorbene Person allein gelebt hat, gilt dies jedoch nicht.

Dies ist eine von vielen neuen Regelungen, die durch das Bürgergeld-Gesetz zum 01.01.2023 eingeführt wurden.

Welche neuen Regelungen zum Bürgergeld Sie noch alle kennen sollten, erfahren Sie in unserem brandaktuellen Webinar Neues Bürgergeld, Wohngeldreform & Co.