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Mietkaution nicht bezahlt?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, die meist vor oder bei Mietbeginn zu zahlen ist. Wenn die Mietkaution nicht bezahlt wird, verletzt der Mieter eine wichtige vertragliche Pflicht. Auch wenn die Mietkaution nur teilweise bezahlt wird, liegt bereits ein Problem vor, da es dem Vermieter an der kompletten Sicherheit mangelt.

Rechte des Vermieters bei nicht gezahlter Kaution
Zahlt der Mieter die Kaution nicht oder nur unvollständig, sollte der Vermieter zunächst eine schriftliche Aufforderung zur Zahlung senden, einschließlich einer Fristsetzung. Unterbleibt die Zahlung auch nach Ablauf dieser Frist, kann eine fristlose Kündigung rechtlich möglich sein – insbesondere, wenn der Rückstand erheblich ist. Neben der Kündigung bleibt sonst meist nur der Weg über eine gerichtliche Forderung oder die Suche nach einer alternativen Sicherheitsleistung, sofern dies laut Mietvertrag möglich ist.

Teilweise bezahlte Kaution: Was tun?
Wird eine Mietkaution nur teilweise bezahlt sollte der Vermieter auf den noch offenen Betrag bestehen. Bleibt die Zahlung aus, kann auch hier eine Kündigung in Betracht kommen. Allerdings muss der Vermieter den fehlenden Betrag genau dokumentieren und prüfen, ob die Kündigung angemessen ist.

Aktuelle Rechtsprechung
Das Amtsgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 25.04.2024 – 33067 C 42/23) hat entschieden, dass ein Mieter auch ohne Mahnung in Verzug gerät, wenn die Kaution laut Vertrag zu einem festen Termin fällig ist – selbst bei erteiltem Lastschriftmandat für die Miete. Hat der Mieter das Schonfristrecht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bereits genutzt, kann er den Kündigungsgrund nicht durch Nachzahlung beseitigen.

Neu ist die Entscheidung des BGH vom 14.05.2025 (VIII ZR 256/23, LG Frankfurt a. M.). Demnach dürfen Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen fehlender Bankbürgschaft nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. Der BGH stellte klar, dass die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ausschließlich für Geldleistungen gilt. Eine Bankbürgschaft ist keine Zahlung, sondern ein Sicherungsdokument, das nicht in Raten erbracht werden kann und insofern systematisch nicht vom § 569 Abs. 2a BGB erfasst wird. Für solche Fälle bleibt Vermietern nur die Möglichkeit einer Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB – unter sorgfältiger Abwägung der Umstände.

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Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.04.2025 (VIII ZR 270/22) entschieden: Mieter können sich bei einer Eigenbedarfskündigung auch dann erfolgreich auf eine gesundheitliche Härte nach § 574 Abs. 1 BGB berufen, wenn sie „nur“ eine qualifizierte Stellungnahme eines nicht-fachärztlichen Behandlers (z. B. Psychotherapeut nach Heilpraktikergesetz) vorlegen. Ein zwingendes fachärztliches Attest ist nicht erforderlich – entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und die inhaltliche Aussagekraft der Stellungnahme.

Was war passiert?

Ein Berliner Mieter widersprach der Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einer Stellungnahme seines Psychoanalytikers. Darin wurde eine akute Depression mit Suizidgefahr beschrieben, die sich durch einen Umzug erheblich verschlimmern könnte. Amts- und Landgericht wiesen den Widerspruch zurück, da kein fachärztliches Attest vorlag. Erst der BGH gab dem Mieter Recht und stellte klar: Die Vorinstanzen hätten die vorgelegten Stellungnahmen würdigen müssen.

Was sind die Voraussetzungen?

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte (z. B. erhebliche Gesundheitsgefährdung) darstellt. Dazu muss er substanziiert darlegen, warum ein Umzug seine Gesundheit ernsthaft gefährden würde. Dies kann laut BGH insbesondere durch ein fachärztliches Attest geschehen, muss es aber nicht. Auch ausführliche Stellungnahmen medizinisch qualifizierter Behandler (z. B. Psychotherapeuten nach dem Heilpraktikergesetz) können ausreichen. Die Gerichte müssen bei drohenden Gesundheitsgefahren den Sachverhalt sorgfältig prüfen, ggf. hierzu ein Sachverständigengutachten einholen.

Bedeutung der Entscheidung

Der BGH stellt klar: Überhöhte Hürden für Mieter gibt es nicht. Ein Härteeinwand darf nicht allein deshalb scheitern, weil kein Facharzt eingeschaltet wurde. Entscheidend ist, dass die vorgelegte Stellungnahme nachvollziehbar und medizinisch qualifiziert ist. Mieter können Härtegründe auch mit nicht-fachärztlichen Attesten belegen, wenn diese inhaltlich überzeugend sind. Gerichte sind verpflichtet, solche Stellungnahmen ernsthaft zu prüfen. 

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Für Vermieter und Verwalter ist es wichtig, bei einer ordentlichen Kündigung mögliche Härteeinwände der Mieter realistisch einzuschätzen. Wie Sie typische Fallstricke vermeiden und rechtssicher vorgehen, erfahren Sie in unserem Webinar „Abmahnung & Kündigung“.

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Das Oberlandesgericht Schleswig (Urteil vom 18.07.2025 – 12 U 73/24) hat entschieden: Auch nach Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes bleibt der Vermieter bei Gewerberaummietverhältnissen verpflichtet, Einsicht in die Originalbelege in Papierform zu gewähren. Eine ausschließliche digitale Bereitstellung genügt nicht.

Hintergrund

Die Vermieterin hatte die Klage auf Zahlung von Betriebskosten erhoben. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht, solange keine Einsicht in die Originalunterlagen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen, gewährt werde.
Das Landgericht Itzehoe hatte die Klage als „derzeit unbegründet“ abgewiesen – zu Recht, so nun auch das OLG Schleswig.

Neue Rechtslage im Wohnraummietrecht

Seit 01.01.2025 erlaubt § 556 Abs. 4 BGB, dass Vermieter Wohnraummietern Betriebskostenbelege auch digital zur Verfügung stellen dürfen.
Aber: Diese Neuregelung gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für Wohnraummietverhältnisse. Eine automatische Übertragung auf die Gewerbemiete ist nicht vorgesehen.

Keine analoge Anwendung auf Gewerbemiete

Das OLG stellt klar: Es liegt keine planwidrige Regelungslücke vor, die eine analoge Anwendung des neuen § 556 Abs. 4 BGB auch auf das Gewerbemietrecht rechtfertigen würde. Der Gesetzgeber habe bewusst auf eine Erweiterung auf Gewerbemiete verzichtet, obwohl er gleichzeitig Änderungen an anderer Stelle für das Gewerbemietrecht vorgenommen hat. Daher muss der Vermieter Einsicht in Papierform gewähren, wenn Originalbelege existieren; nur wenn Belege selbst digital erteilt wurden, genügt die digitale Vorlage.

Keine Rückwirkung

Das OLG Schleswig stellt ferner klar: Selbst wenn man eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 4 BGB im Gewerbemietrecht annähme, würde diese nur für künftige Abrechnungen gelten. Für (wie im vorliegenden Fall) bereits erteilte Abrechnungen bleibt ohnehin die alte Rechtslage maßgeblich. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher fort, solange keine Einsicht in Originalbelege gewährt wird.

Bedeutung der Entscheidung

Für Gewerberaummietverhältnisse bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung: Einsicht in die Originalbelege ist grundsätzlich zu gewähren.

Digitale Bereitstellung ist nur zulässig, wenn auch dem Vermieter nur digitale Belege vorliegen oder wenn der Mieter damit einverstanden ist.

Unsere Empfehlung
Welche weiteren Besonderheiten und Fallstricke Sie bei der Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht kennen sollten, erfahren Sie in unserem Webinar: „Betriebskosten im Gewerbemietrecht - Besonderheiten und aktuelle Rechtsprechung“.

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