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Kostenverteilung neuer Heizungsanlagen
Dürfen Eigentümer beschließen, dass die Kosten für eine neue Heizungsanlage nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach dem sogenannten Objektprinzip – also gleichmäßig je Einheit – verteilt werden? Genau das war Streitpunkt in einer WEG mit drei Häusern, als es um 25.000€ für die Heizungserneuerung ging. Zwei Beschlüsse standen zur Wahl: Verteilung nach Einheiten oder nach Anteilen. Gegen den Beschluss, die Kosten nach Einheiten zu verteilen, wehrten sich die Eigentümer einer Einheit.

Was sagt das Gericht?
Das Amtsgericht Limburg gab den klagenden Eigentümern zunächst recht – das Landgericht Frankfurt a.M. jedoch nicht (Urteil vom 20.02.2025 – 2-13 S 42/24). Seine Begründung: Die Verteilung nach Einheiten ist rechtlich zulässig, solange sie nicht willkürlich ist. Die alte Teilungserklärung von 1993, die nur einstimmige Änderungen erlaubte, steht dem nicht entgegen – denn sie spiegelt lediglich den damaligen Rechtsstand wider.

Was bedeutet das für Eigentümer?
Seit der WEG-Reform 2020 dürfen Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, einzelne Kosten nach einem anderen Schlüssel zu verteilen – wenn es sachlich vertretbar ist. Der Gestaltungsspielraum ist groß. Solange keine unzumutbare Benachteiligung einzelner Eigentümer entsteht, ist z.B. auch eine pauschale Verteilung nach Wohnungen möglich.

Objektiv oder willkürlich?
Ein Verteilungsschlüssel muss nachvollziehbar und praktikabel sein. Entscheidend ist, dass sich die Belastung im Rahmen hält – und nicht einzelne Eigentümer gezielt benachteiligt werden. In diesem Fall war dies laut Gericht nicht so: Auch kleinere Eigentümer hatten zugestimmt, der Betrag pro Einheit blieb moderat.

Unsere Empfehlung
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BGH: Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wichtigen Urteil vom 11. April 2025 klargestellt, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung nicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden dürfen (BGH, Urt. v. 11.04.2025 – V ZR 96/24). Das Urteil stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer und verdeutlicht, wie wichtig eine korrekte Abrechnungspraxis ist. 

Hintergrund: Fehlerhafte Abrechnung der Entnahme 
In einem konkreten Fall wurden 10.000 EUR aus der Erhaltungsrücklage entnommen, um laufende Kosten zu decken. In der Jahresabrechnung wurde dieser Betrag jedoch in die Abrechnungsspitze einbezogen und anteilig auf die Eigentümer verteilt. Dies führte zu einer doppelten Belastung, da die Eigentümer bereits durch ihre Beiträge zur Rücklage für diese Kosten aufgekommen waren. Der BGH korrigierte nun diesen Fehler. 

Gericht: Entnahmen sind verteilungsneutral 
Der BGH betonte, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage nicht in die Berechnung der Abrechnungsspitze einfließen dürfen. Diese Ausgaben sind bereits durch die Rücklage gedeckt und dürfen daher nicht zusätzlich auf die Eigentümer verteilt werden. Eine solche Praxis würde zu einer ungerechtfertigten Doppelbelastung führen, was gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. 

Bedeutung der Entscheidung 
Das Urteil ist für alle Verwalter und Wohnungseigentümer von großer Bedeutung: Eine fehlerhafte Abrechnung der Erhaltungsrücklage kann nicht nur zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, sondern auch zu einer ungerechtfertigten finanziellen Belastung der Eigentümer. Daher ist es unerlässlich, Entnahmen aus der Rücklage korrekt zu behandeln und sie nicht in die Abrechnungsspitze einzubeziehen. 

Unsere Empfehlung 
Achten Sie bei der Abrechnung der Erhaltungsrücklage auf eine präzise und korrekte Vorgehensweise. Fehlerhafte Abrechnungen können teuer werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Mehr dazu in unserem Webinar: „Crashkurs WEG-Recht“.

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Kleine Objekte – große Wirkung

Garagen und Stellplätze – das klingt zunächst nach einem Nebenschauplatz im Mietrecht. Doch wer sie vermietet, weiß: Gerade diese vermeintlich kleinen Mietobjekte bringen oft große Fragen mit sich. Darf ein Mieter in der Garage eine Werkstatt einrichten? Wie reagiere ich rechtssicher auf Fremd-Parker? Und was ist, wenn jemand plötzlich eine Wallbox installieren möchte? Viele Vermieter:innen unterschätzen die Komplexität – und stehen dann vor rechtlichen oder praktischen Herausforderungen, die sich leicht vermeiden ließen.

Unser neues Webinar

Unter dem Titel „Garagen & Stellplätze – Mietrecht und praktische Tipps für Vermieter“ bietet unser neues Webinar kompakte, verständliche und praxisnahe Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Unsere Trainerin führt Sie durch alle relevanten rechtlichen Fallstricke und zeigt auf, wie Sie Ihre Mietverhältnisse rechtssicher gestalten – ganz gleich, ob es sich um einen separaten Stellplatz oder eine zur Wohnung gehörende Garage handelt.

Rechtliche Stolperfallen frühzeitig vermeiden

Besprochen werden unter anderem die Unterschiede zwischen eigenständigem Mietvertrag und Zusatz zum Wohnraummietvertrag, die rechtliche Einordnung bei getrennter oder gemeinsamer Vermietung, sowie aktuelle Urteile zur Zweckentfremdung oder Videoüberwachung. Auch wichtige Themen wie Preisgestaltung ohne Mietspiegel, Mieterhöhungen, Brandschutz bei E-Mobilität oder Räumungsverfahren bei Zahlungsverzug werden praxisnah behandelt.

Mehr Sicherheit im Vermietungsalltag

Ziel des Webinars ist es, Ihnen Sicherheit und Klarheit für den Vermietungsalltag zu geben. Sie erhalten konkrete Empfehlungen, wie Sie mit schwierigen Situationen umgehen – vom Umbauwunsch bis zur Kündigung. Dabei steht nicht nur die juristische Bewertung im Vordergrund, sondern vor allem die pragmatische Umsetzung.

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