Umstrittene Frage
In der mietrechtlichen Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob eine Betriebskostennachforderung zu einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand führen kann. Diese Frage ist umstritten und in der Rechtsprechung finden sich unterschiedliche Auffassungen. Während einige Gerichte Betriebskostennachforderungen als anrechenbaren Teil des Mietzahlungsrückstandes sehen, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte, lehnen andere dies mit Verweis auf den Gesetzeswortlaut ab.
Betriebskostennachforderung als kündigungsrelevanter Rückstand?
Einige Gerichte argumentieren, dass Betriebskosten, die auf Grundlage des Mietvertrages abgerechnet und später nachgefordert werden, genauso wie die laufende Miete als fällige (Miet-)Zahlungen zu betrachten sein. Demnach könnte ein Rückstand bei Betriebskostennachzahlungen zu einem kündigungsrelevanten Rückstand führen. Dies begründen sie damit, dass Mieter verpflichtet sind, die tatsächlich entstandenen Kosten zu tragen, wenn die Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt, zumal Betriebskostenvorauszahlungen als Teil der laufenden Miete unstreitig bei der Berechnung eines Zahlungsrückstandes zu berücksichtigen sind.
Die Gegenposition in der überwiegenden Rechtsprechung
Die überwiegende Ansicht vertritt jedoch, dass Betriebskostennachforderungen nicht bei der Rückstandberechnung einer Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berücksichtigt werden dürften, da das Gesetz hier allein auf die Entrichtung der (laufenden) Miete abstelle.
BGH lässt Frage weiterhin bewusst offen
In einem aktuellen Beschluss vom 13.08.2024 (Az: VIII ZR 255/21) hat der Bundesgerichtshof diese Frage leider weiterhin bewusst offengelassen. Der BGH führte zwar aus, dass es sich hierbei tatsächlich um eine Rechtsfrage von grundlegender Bedeutung handele. Diese durfte er aber, wie der BGH ausführt, in dem dortigen Fall nicht entscheiden, da es sich lediglich um eine Kostenentscheidung handelte, nachdem der Mieter freiwillig ausgezogen war, während die Sache beim BGH anhängig war, und der Streit über den Räumungsanspruch deswegen für erledigt erklärt wurde. Der BGH durfte deswegen in der Kostenentscheidung keine inhaltliche Entscheidung durch die Hintertür vornehmen. Er betonte aber, dass beide Ansichten in Betracht kämen und entschied daher die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben (also dass jeder seine Kosten selbst trägt und die Gerichtskosten hälftig zu tragen sind).
Unsicherheit bleibt
Für Vermieter bleibt somit weiterhin unklar, ob eine Betriebskostennachforderung bei der Rückstandsberechnung als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug geltend gemacht werden kann. Im Streitfall kann daher nach wie vor keine Aussage getroffen werden, ob ein Räumungsverfahren auf dieser Grundlage erfolgversprechend ist.
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