Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25) stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern bei der Verteilung von Sanierungskosten. Im Mittelpunkt des vorliegenden Falls stand die Frage, ob eine Eigentümergemeinschaft die Kosten für eine Heizungsmodernisierung unabhängig von der Wohnungsgröße gleichmäßig auf alle Einheiten verteilen darf. Der BGH stellte klar: Eine solche Änderung des Kostenmaßstabs ist nicht ohne Weiteres zulässig.
Streit um die Heizungsumlage
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 15 unterschiedlich großen Wohnungen galt ursprünglich die Regel, dass Kosten entsprechend der Wohnfläche beziehungsweise der Miteigentumsanteile verteilt werden. Für die Erneuerung der Heizungsanlage beschlossen die Eigentümer jedoch eine Sonderumlage von 25.000 Euro, die nicht nach Wohnfläche, sondern pro Wohnungseinheit verteilt werden sollte. Dadurch mussten Eigentümer kleiner Wohnungen denselben Betrag zahlen wie Eigentümer großer Einheiten.
Die Eigentümer einer kleineren Wohnung hielten dies für unfair und klagten gegen den Beschluss. Während das Amtsgericht ihnen Recht gab, wies das Landgericht die Klage ab. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung nun auf und verwies den Fall zurück.
Keine unangemessene Benachteiligung einzelner Eigentümer
Der BGH betonte, dass Änderungen bei der Kostenverteilung den Interessen aller Eigentümer angemessen entsprechen müssen. Eine gerichtliche Kontrolle dürfe sich nicht nur darauf beschränken, ob die Entscheidung „willkürlich“ sei. Vielmehr müsse geprüft werden, ob einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligt werden. Damit gibt der BGH nun seine frühere Ansicht zur reinen „Willkürkontrolle“ auf, wonach sich die gerichtlich Prüfung bisher auf darauf beschränkte, ob die beabsichtigte Änderung eines Verteilungsschlüssels willkürlich sei.
Besonders bei Erhaltungsmaßnahmen wie einer Heizungsmodernisierung sei eine Verteilung nach Wohnfläche häufig sachgerechter. Größere Wohnungen profitieren in der Regel stärker vom Werterhalt oder einer Wertsteigerung. Deshalb gelte grundsätzlich: Wer einen größeren Anteil am Gebäude besitzt, müsse auch höhere Kosten tragen.
Bedeutung für Eigentümergemeinschaften
Die Entscheidung zeigt, dass Mehrheitsbeschlüsse über Kostenverteilungen sorgfältig geprüft werden müssen. Eine Abkehr von bestehenden Verteilungsmaßstäben kann unwirksam sein, wenn kleinere Eigentumseinheiten dadurch erheblich stärker belastet werden.
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