Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei aktuellen Urteilen klargestellt, unter welchen Bedingungen Wohnungseigentümer eine abweichende Kostenverteilung beschließen können.
Sanierung der Tiefgarage – Wer zahlt?
In einem Fall (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23) ging es um die Sanierung des Dachs einer Tiefgarage. Die Gemeinschaftsordnung von 1971 sah vor, dass die Instandhaltungskosten ausschließlich von den Eigentümern mit Stellplatz getragen werden. Dennoch beschlossen die Eigentümer, die Kosten auf alle Mitglieder umzulegen – auch auf eine Eigentümerin ohne Stellplatz.
Diese klagte, da sie nicht für eine Garage zahlen wollte, die sie gar nicht nutzt.
Der BGH entschied: Die bisherige Regelung zur Kostenverteilung darf nur geändert werden, wenn es dafür einen guten Grund gibt. Das Landgericht hatte allerdings (laut BGH fehlerhaft) festgestellt, dass die Eigentümergemeinschaft gar nicht das Recht hatte, diese Änderung zu beschließen. Deshalb muss das Landgericht nun den Fall noch einmal prüfen. Jetzt kommt es demnach darauf an, ob es einen guten Grund für die Änderung der Kostenverteilung gab, bspw. wenn die Schäden durch andere Teile des Gemeinschaftseigentums außerhalb der Tiefgarage verursacht wurden und die Sanierung deshalb alle Eigentümer betrifft.
Ein wichtiger Grund
In einem anderen Fall (BGH, Urteil vom 24.02.2025 – V ZR 128/23) ging es um eine Wohnanlage mit Gewerbeeinheiten. Die Betriebskosten wurden bisher nach Miteigentumsanteilen berechnet. Das führte dazu, dass die Gewerbeeinheiten im Vergleich zu ihrer Fläche weniger zahlen mussten als die Wohnungen.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss daher, die Betriebskosten künftig nach beheizbarer Fläche zu verteilen. Das bedeutete, dass die Gewerbeeinheiten mehr zahlen mussten, wogegen einige klagten.
Der BGH entschied jedoch, dass diese Änderung rechtmäßig ist, da die alte Regelung die Gewerbeeinheiten unlogisch bevorzugte. Laut § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dürfen Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen – wenn es einen sachlichen Grund gibt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Diese Urteile zeigen: Eine Kostenverteilung kann nicht einfach geändert werden, nur weil eine Mehrheit das so will. Es braucht gute Gründe, besonders wenn einige Eigentümer dadurch mehr zahlen als vorher.
Kostenregelungen in Gemeinschaftsordnungen bleiben gültig – es sei denn, es gibt eine stichhaltige Begründung für eine Änderung.
Wer mehr zahlen soll, kann prüfen, ob die Änderung gerechtfertigt ist.
Beschlüsse können vor Gericht angefochten werden, wenn sie gegen geltendes Recht oder eine ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen.
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