Kernaussage des Gerichts
Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 21.01.2026 – XII ZB 142/25) stellt klar: Bei gemeinsam vermieteten Immobilien im hälftigen Miteigentum kann ein Ehegatte nach der Trennung nicht ohne Weiteres die Kündigung wegen Eigenbedarfs durchsetzen. Eine Änderung der bisherigen Nutzung (§ 745 Abs. 2 BGB) setzt voraus, dass sich die Umstände so wesentlich verändert haben, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung unzumutbar ist.
Trennung allein reicht nicht aus
Zwar kann die Trennung der Ehegatten grundsätzlich eine wesentliche Veränderung darstellen. Für sich genommen genügt sie jedoch nicht. Entscheidend ist eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Das Gericht muss prüfen, ob die bisherige Nutzung – hier die Vermietung an die Schwiegermutter – tatsächlich nicht mehr tragbar ist. Ein Antrag auf Neuregelung muss sich stets auf eine konkret bestimmte künftige Nutzung richten (z. B. alleinige Eigennutzung). Ein bloßer Antrag auf Mitwirkung an einer Kündigung reicht nicht aus.
Vermietung an Schwiegermutter
Im konkreten Fall hatten Eheleute ein Haus erworben und an die Mutter der Ehefrau vermietet. Nach der Trennung verlangte der Ehemann die Zustimmung zur Eigenbedarfskündigung. Die Ehefrau verweigerte dies. Während das OLG die Zustimmung noch bejahte, hob der BGH die Entscheidung auf.
Unzureichende Interessenabwägung
Der BGH kritisiert, dass das Beschwerdegericht wesentliche Aspekte nicht berücksichtigt hat: Den ursprünglichen Zweck der Immobilie (Wohnraum für die Mutter), die fortbestehende Nutzbarkeit trotz Trennung, die wirtschaftliche Aspekte (Mietdeckung der Kosten), die möglichen Eigenbedarfsinteressen beider Miteigentümer und eine fehlende Prüfung, ob tatsächlich keine zumutbaren Wohnalternativen bestehen. Ein bloßer Wunsch zur Eigennutzung genügt nicht, um die bisherige Nutzung als „unerträglich“ einzuordnen.
Zurückverweisung an das OLG
Der Fall wurde zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Das Gericht muss nun eine umfassende Interessenabwägung vornehmen und klären, ob die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung tatsächlich vorliegen.
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