Seit dem 1.1.2023 greifen die Regeln des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes. Die brennstoffbezogenen CO2-Kosten, die durch den Heizungsbetrieb und die Warmwasseraufbereitung entstehen, müssen sich Mieter und Vermieter seitdem in der Regel teilen. Mögliche Folge: Ein Erstattungsanspruch des Mieters!
Wie die CO2-Kostenaufteilung genau abläuft, hängt davon ab, mit wem der Versorger abrechnet: Mit dem Vermieter oder direkt mit dem Mieter. Ist der Mieter als Selbstversorger direkter Vertragspartner des Versorgers, so kann der Mieter Inhaber eines Erstattungsanspruchs gegen den Vermieter sein.
CO2-Preis wird automatisch in Rechnung gestellt
Bei einem Brennstoffverbrauch, der dem nationalen oder dem europäischen Emissionshandel unterfällt, muss für jedes ausgestoßene Kohlendioxidäquivalent eine Abgabe entrichtet werden. Für 2023 beträgt der Preis für eine Tonne CO2 im nationalen Emissionshandelssystem € 30. Ab 1.1.2024 wird der Preis € 35 betragen und dann jedes Jahr weiter steigen. Das steht in § 10 Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG).
Das bedeutet, dass bei Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen wie Erdgas oder Heizöl betrieben werden, automatisch CO2-Kosten anfallen. Denn diese muss der Brennstofflieferant erheben. Auf der Rechnung des Gasversorgers oder Heizölverkäufers müssen die CO2-Kosten aufgeschlüsselt sein. Im Falle einer Fernwärmeversorgung gibt der Wärmelieferant die CO2-Kosten an seine Kunden weiter.
Selbstversorger-Mieter legen die CO2-Steuer erst einmal aus
Viele Mieter stehen als sogenannte „Selbstversorger“ in einem direkten Abrechnungsverhältnis mit ihrem Versorger. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Mietobjekt über eine separate Anlage zur Wärmeerzeugung verfügt und der Mieter das verbrauchte Gas direkt mit dem Gasversorger abrechnet. Häufige Konstellation bei vermieteten Häusern: Der Mieter kauft das Heizöl selber ein und bezahlt es direkt beim Lieferanten.
Bei einem solchen direkten Abrechnungsverhältnis trägt zunächst der Mieter die volle CO2-Steuer. Das ist aber noch nicht das Ende des Liedes: Denn seit dem 1.1.2023 müssen sich Vermieter in der Regel an den heizungsbezogenen Kohlendioxidkosten beteiligen. Das ist jedenfalls die Vorgabe des neuen CO2-Kostenaufteilungsgesetzes.
Beteiligung an den Kohlendioxidkosten keine Frage des Zufalls
Die Frage der Kostenbeteiligung hängt also nicht vom Zufall ab, je nachdem, ob die CO2-Kosten zuerst beim Vermieter anfallen oder direkt beim Mieter als Selbstversorger. Schließlich wäre es nicht fair, wenn der Mieter nur deswegen die volle CO2-Steuer tragen müsste, weil er rein formal der Vertragspartner des Versorgers ist.
Ist nämlich der Vermieter nach außen Vertragspartner des Versorgers, so fällt die komplette CO2-Steuer erst einmal bei diesem an. Das ist bei Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung sogar die Regel. Der Vermieter muss dann die CO2-Kosten zunächst in voller Höhe an den Versorger entrichten. Bei der anschließenden Heizkostenabrechnung darf der Vermieter aber in der Regel nur einen Teil der CO2-Kosten auf die Mieter umlegen. Den Rest muss er selbst tragen. Formelle Fehler in der Heizkostenabrechnung können hier zu einem Kürzungsrecht des Mieters um 3 % führen.
Selbstversorger muss Erstattungsanspruch ordnungsgemäß geltend machen
Dasselbe Prinzip setzt sich bei einem Mieter als Selbstversorger fort, nur mit umgekehrten Vorzeichen.
Der Selbstversorger-Mieter muss zunächst die vollen CO2-Kosten vorstrecken. Dann rechnet er den Vermieter-Anteil nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz aus und macht diesen gegenüber seinem Vermieter geltend. Dabei gelten bestimmte formale Anforderungen und Fristen. In einigen Fällen greifen auch Ausnahmen oder gesteigerte Nachweispflichten. Wenn der Mieter alles richtig macht, besteht tatsächlich ein Erstattungsanspruch. Der Vermieter kann nun entscheiden, wie er mit der Forderung umgeht. Möglich ist eine Berücksichtigung in der nächsten Betriebskostenabrechnung oder eine Auszahlung. Auch hierbei gilt es, Formalien und Fristen zu beachten.
Kostenaufteilung unabhängig von Art des Mietverhältnisses
Übrigens ist es egal, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt oder um Gewerberaummiete. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz erfasst grundsätzlich beide Arten von Mietverhältnissen. In bestimmten Fällen greifen allerdings Ausnahmen. Die konkreten Aufteilungsquoten können je nach Gebäudeart (Wohngebäude bzw. Nichtwohngebäude) unterschiedlich hoch sein. Ungeklärt ist aber die Frage, nach welchen Regeln in gemischt genutzten Gebäuden zu verfahren ist.
Unser Experte für CO2-Kosten, Philipp I. Lee (LL.M.), erläutert im aktuellen Webinar zum neuen CO2-Kostenaufteilungsgesetz die relevantesten Praxisfragen für Vermieter. Als Teilnehmende des interaktiven Webinars bekommen Sie ein ausführliches Skript mit Abbildungen und Beispielen zum Nachschlagen.