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Keine Nutzungsentschädigung ohne Rückerlangungswillen des Vermieters

schon gewusst

Wenn Mieter ein Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses weiternutzen, können Vermieter grundsätzlich wegen der Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen oder auch in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen.

In der Rechtsprechung wird hierzu jedoch vertreten, dass Vermieter auch einen Rückerlangungswillen an der Wohnung haben müsse, um einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu haben. An einem solchen Willen fehle es, wenn der Vermieter eine mieterseitige Kündigung nicht akzeptiert und davon ausgeht, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet ist. Dies gelte selbst dann, wenn der Mieter nachweislich zur Rückgabe des Mietobjektes außerstande war und er diese Unmöglichkeit selbst verursacht hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017 – VIII ZR 214/16).

Wird eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung seitens des Vermieters als unwirksam angesehen, besteht also grundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, selbst wenn eine Rückgabe des Mietobjektes nicht erfolgt. Sollte sich im Nachhinein, insbesondere durch ein entsprechendes Gerichtsverfahren herausstellen, dass die Kündigung doch wirksam war und dadurch das Mietverhältnis beendet ist, hat der Vermieter in der Zeit, in der das Mietobjekt vom Mieter weiter genutzt wurde, aber auch keine Ansprüche auf Mietzahlung, da kein Mietverhältnis mehr besteht.

Hier bleibt dann lediglich ein Anspruch auf Ersatz des tatsächlich vom Mieter gezogenen Nutzungswertes wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. BGB.

In einem vom Landgericht Hanau aktuell entschiedenen Fall hatte der Mieter gekündigt und nach Mietende noch eine Einbauküche und weitere Möbel in der Wohnung belassen. Da der Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung des Mieters geltend machte, wurde auch dort ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung mangels Rückerlangungswillens vom Gericht verneint. Da der Mieter die Wohnung jedoch noch weiter genutzt habe, um seine Möbel darin zu lagern, müsse man für die Berechnung des Nutzungswertersatzes auf die geschätzten Kosten für vergleichbaren Lagerraum abstellen, der in dem Falle mit 120 EUR pro Monat vom Gericht angesetzt wurde. Hätte der Mieter die Wohnung jedoch nicht weiter genutzt und keine Möbel darin belassen, hätte der Vermieter gar keinen Anspruch gehabt (LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023).

Insofern ist höchste Vorsicht und eine eingehende rechtliche Prüfung geboten, bevor eine mieterseitige Kündigung als unwirksam zurückgewiesen wird.

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