Hintergrund des Falls
Vor dem Amtsgericht Frankfurt a. M. stritt eine Vermieterin mit ihren Mietern über die Wirksamkeit einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung (Urteil vom 15.09.2025 – 33 C 2122/22). Anlass war ein schwerer Gewaltvorfall in der Wohnanlage: Ein Dritter verletzte einen Nachbarn durch einen Messerstich erheblich. Die Vermieterin sah darin eine erhebliche Gefährdung des Hausfriedens und machte geltend, der Täter sei ein Freund der Mieter gewesen und habe nach der Tat in deren Wohnung Zuflucht gesucht.
Kündigung erfordert Zurechnung
Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Zwar stellte es fest, dass die Tat als solche gravierend war und grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Entscheidend sei jedoch, ob dieses Verhalten den Mietern zugerechnet werden kann. Eine solche Zurechnung nach § 278 BGB setze ein besonderes Näheverhältnis zwischen Mieter und handelnder Person voraus.
Kriterien eines Näheverhältnisses
Ein solches Näheverhältnis konnte das Gericht nicht feststellen. Der Täter war weder Mitbewohner noch enger Angehöriger. Auch regelmäßige Besuche ließen sich nicht belegen. Vielmehr erschien er nur gelegentlich, hauptsächlich um seine Ehefrau abzuholen. Damit fehle die notwendige enge Beziehung, die eine Zurechnung rechtfertigen würde.
Keine Beteiligung nachweisbar
Ebenso konnte nicht bewiesen werden, dass die Mieter den Täter unterstützt oder ihm aktiv bei der Flucht geholfen haben. Weder eine Beteiligung an der Tat noch ein bewusstes Fördern des Verhaltens war nachweisbar. Auch die behauptete Flucht über den Balkon blieb unbewiesen.
Kritik an der Entscheidung
Die Entscheidung stößt auf Kritik. Nach verbreiteter Auffassung reicht bereits aus, dass sich eine Person mit Zustimmung des Mieters in der Wohnung aufhält. Ein besonderes Näheverhältnis sei nicht erforderlich. Maßgeblich sei allein, ob der Mieter den Aufenthalt ermöglicht und somit die Voraussetzungen für das rechtswidrige Handeln geschaffen hat.
Fazit für Vermieter
Das Urteil zeigt: Eine Kündigung wegen Drittverhaltens scheitert ohne klare Zurechnung. Entscheidend sind nachweisbare Nähe oder Mitwirkung.
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