Eine Mieterhöhung ist auch ohne Nachweis durch tatsächlichen Energieverbrauch möglich.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.03.2025 (VIII ZR 283/23) entschieden: Vermieter dürfen nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöhen – auch wenn keine konkreten Verbrauchsdaten vorliegen. Entscheidend ist allein, dass durch die bauliche Maßnahme messbar und dauerhaft Endenergie eingespart wird.
Was sind die Voraussetzungen?
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Miete aktuell um 8 % (früher: 11 %) der entstandenen Modernisierungskosten erhöhen. Das gilt insbesondere bei Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie nach § 555b Nr. 1 BGB. Eine nachweisbare Energieeinsparung im Einzelfall (z. B. durch Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der Maßnahme) ist dabei nicht erforderlich, so der BGH. Es reicht, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung auf technischer Grundlage eine Einsparung zu erwarten ist.
Pauschalwerte statt Verbrauchswerte
Zur Begründung dürfen Vermieter laut Gesetzgeber auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen. Diese sollen die Bewertung vereinfachen und rechtssicher machen – ein Rückgriff auf das tatsächliche Nutzerverhalten ist nicht zulässig. Denn der Energieverbrauch hängt oft auch von individuellen Lebensgewohnheiten ab und lässt sich objektiv kaum bewerten.
Was zählt zur Endenergie?
Endenergie ist die Energie, die z. B. in Form von Gas, Strom oder Heizöl am Gebäude ankommt – inklusive aller Verluste durch Technik und Verteilung. Wird etwa eine neue Heizung eingebaut oder das Gebäude besser gedämmt, genügt dies bereits für die Annahme einer Einsparung.
Fazit
Vermieter dürfen nach energetischer Modernisierung die Miete erhöhen – auch ohne Verbrauchsmessung, wenn die bauliche Maßnahme eine objektiv erwartbare Einsparung bringt. Individuelles Nutzerverhalten spielt keine Rolle.
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