Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23) hat entschieden: Ein Mieter hat kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn er dadurch Einnahmen erzielt, die über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen. Eine gewinnbringende Untervermietung fällt nicht unter den Schutz des § 553 BGB.
Der zugrunde liegende Sachverhalt
Der Beklagte vermietete seine Zweizimmerwohnung in Berlin während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Dabei erhielt er von den Untermietern zusammen mehr als doppelt so viel Miete, wie er selbst an Miete zu zahlen hatte. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich und klagte auf Räumung.
Rechtliche Würdigung des BGH
Die Kündigung ist laut BGH wirksam. Die unerlaubte Untervermietung stellte eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB bestand nicht.
Zwar könne ein Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben – etwa zur Reduzierung eigener Mietkosten infolge veränderter Lebensumstände. Nicht geschützt sei laut BGH jedoch das Interesse, mit der Wohnung Gewinne zu erzielen.
Zweck des § 553 BGB: Erhalt der Wohnung, nicht Gewinnerzielung
Der BGH betont den gesetzgeberischen Zweck der Regelung: § 553 BGB soll dem Mieter ermöglichen, seine Wohnung trotz veränderter Lebensverhältnisse weiter nutzen zu können. Die Norm diene nicht dazu, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle zu eröffnen.
Ebenso falle hierbei auch der Schutz von Untermietern vor überhöhten Mieten ins Gewicht.
Keine Entscheidung zu Nebenfragen
Offen gelassen hat der BGH in der Entscheidung aber die Fragen ob und in welchem Umfang zusätzliche Leistungen des Mieters (z. B. Möblierung) bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen sind und ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) durch den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse ebenfalls ausschließen kann.
Fazit für die Praxis
Die Entscheidung schafft Klarheit: Untervermietung ist erlaubt – Gewinnerzielung nicht. Wer Wohnraum mit deutlichem Aufschlag weitervermietet, hat keinen Anspruch auf eine Genehmigung der Untervermietung und riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn es trotzdem geschieht.
Im Ergebnis dürfte die Entscheidung auch dazu führen, dass Vermieter nun Auskunft über die Höhe des Untermietzinses verlangen können, um das berechtigte Interesse des Mieters prüfen zu können.
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