Hintergrund des Falls
Mit Urteil vom 27.02.2026 (BGH – V ZR 18/25) hat der Bundesgerichtshof zentrale Fragen zur Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geklärt. Streitpunkt war, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer Schadensersatz verlangen kann, wenn durch Mängel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum entstehen. Nach einer Ansicht, die in der Literatur vertreten wird, kommt eine Haftung nur unter den strengen Voraussetzungen des Verzugs (§ 286 BGB) in Betracht.
Rechtliche Würdigung des BGH
Der BGH widerspricht dieser engen Sichtweise. Die Pflicht der WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung beschränkt sich nicht auf reine Leistungspflichten. Vielmehr besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Gemeinschaft und Eigentümern, das auch Schutz- und Treuepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) umfasst. Die WEG muss daher bei der Verwaltung stets die Interessen der einzelnen Eigentümer berücksichtigen.
Haftung bei Pflichtverletzung
Kommt es durch eine schuldhafte Verzögerung notwendiger Maßnahmen zu Schäden am Sondereigentum, kann die WEG nach § 280 Abs. 1 BGB haften. Entscheidend ist nicht zwingend ein Verzug, sondern die Verletzung dieser Schutzpflichten. Dabei ist unerheblich, ob der Fehler bei der Beschlussfassung, Vorbereitung oder Umsetzung liegt.
Wichtige Einschränkung der Haftung
Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die WEG nicht automatisch für jeden Mangel haftet. So etwas wie eine Garantiehaftung besteht nicht. Schadensersatz kommt erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, zu dem bei ordnungsgemäßem Vorgehen eine Maßnahme beschlossen und umgesetzt worden wäre. Zudem setzt eine Pflichtverletzung voraus, dass die WEG den Handlungsbedarf kannte oder hätte erkennen müssen.
Ersatzfähig ist also nur der Schaden, der bei pflichtgemäßem Handeln vermieden worden wäre. Zeiträume, die auch bei ordnungsgemäßer Verwaltung angefallen wären, gehen zulasten des betroffenen Eigentümers.
Fazit für die Praxis
Das Urteil schafft Klarheit: Die WEG haftet weiter als bislang teilweise angenommen, aber nicht unbegrenzt. Für Eigentümer und Verwalter bedeutet das mehr Verantwortung bei der Organisation und Umsetzung notwendiger Maßnahmen.
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