In einer aktuellen Entscheidung entschied der Bundesgerichtshof, dass Schadensersatzforderungen auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB von der Mietkaution abgezogen werden dürfen (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23).
Der Fall betraf einen Streit zwischen einem Vermieter und seiner ehemaligen Mieterin. Nachdem ihr Mietvertrag beendet war, forderte die Mieterin die Rückzahlung ihrer Kaution. Der Vermieter hingegen stellte dann über ein halbes Jahr später noch Schadensersatzforderungen für vermeintliche Schäden an der Wohnung entgegen, die die Kaution überstiegen. Infolgedessen erhielt die Mieterin ihre Kaution nicht zurück und versuchte, ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Sie berief sich auf § 548 BGB, der besagt, dass Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Diese Frist war im Zeitpunkt des Aufrechnungsschreiben des Vermieters bereits verstrichen.
Die Vorinstanzen gaben der Mieterin Recht und erklärten die Forderungen des Vermieters als verjährt. Sie argumentierten, dass eine Aufrechnung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nur dann möglich sei, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der erstmaligen Aufrechnung noch nicht verjährt war. Da es jedoch an der notwendigen Gleichartigkeit der Forderungen nach § 387 BGB mangelte – die Rückforderung der Kaution ist eine Geldforderung, während der Schadensersatzanspruch zunächst auf Wiederherstellung, also Schadensbeseitigung abzielt –, sahen die Gerichte keinen Raum für eine Aufrechnung. Dies entsprach auch der bisher herrschenden Ansicht in der Rechtsprechung.
Der BGH widersprach dieser Auffassung nun und entschied, dass die Aufrechnung zulässig sei. Er stellte fest, dass die Interessenlage der Mietparteien eine Aufrechnung auch nach Ablauf der Verjährungsfrist rechtfertige. Die Kaution diene dazu, Ansprüche des Vermieters zu sichern, und er müsse die Möglichkeit haben, sich nach Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung mit der Kaution zu befriedigen. Der BGH argumentiert, dass der Vermieter nicht zwingend innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist den Geldbetrag statt der Wiederherstellung verlangen müsse, da dies lediglich ein formaler Schritt im Vorfeld der Kautionsabrechnung sei.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück, das nun prüfen muss, ob die Schadensersatzansprüche des Vermieters tatsächlich bestehen.
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